在近幾日的采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)一個特殊的現(xiàn)象，由于限購令細(xì)則的約束，許多已經(jīng)決定購房的消費(fèi)者無法通過網(wǎng)簽，只好選擇退房。而在整個退房過程中，圍繞“定金”退不退，“首付款”退不退等方面，消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生了許多糾紛和矛盾。為此，記者選擇消費(fèi)者及開發(fā)商比較集中的疑惑和矛盾，特別咨詢了相關(guān)法律專業(yè)人士，以便為大家退房減少不必要的負(fù)擔(dān)和化解相關(guān)矛盾。
限購令后 樓市呈現(xiàn)退房熱潮 “想買房，可由于條件不夠，就只能忍痛割愛退房了。”已經(jīng)在東郊某樓盤遞交了退房申請的趙師傅對此很無奈，他告訴記者，早在三個月前他就在售樓部交了兩萬元的定金，現(xiàn)在突然出現(xiàn)的限購令讓他這個外地人很為難，實在是想買房，卻由于自己的條件不達(dá)標(biāo)，無法通過房管局的網(wǎng)簽，可要選擇退房，他又擔(dān)心無法全額退回定金。他說，雖然已經(jīng)遞交了退房申請，但心中未免忐忑，只希望自己碰上的是個有良心的開發(fā)商。 采訪中記者了解到，和趙師傅情況相同的大有人在，一些消費(fèi)者交了幾萬元不等的定/訂金，也有許多消費(fèi)者一次性交了十幾萬元或幾十萬元不等的首付款。他們中，絕大多數(shù)人也和趙師傅持有相同的擔(dān)心。南二環(huán)某項目工作人員栗先生告訴記者，據(jù)他了解，已經(jīng)有許多樓盤出現(xiàn)退房現(xiàn)象，有的樓盤退房的火熱場面不亞于當(dāng)初搶購房屋的場面。但對于開發(fā)商是否心甘情愿將所有款項退還給消費(fèi)者，栗先生表示，在當(dāng)前政策影響下，許多開發(fā)商也很“委屈”，他們也不想將已經(jīng)到手的客戶白白的放走，加之當(dāng)初為了銷售投入的大量資金和人力，現(xiàn)在卻要選擇退還，開發(fā)商心里肯定也不愿意，但是大環(huán)境誰都沒法左右，至于能退多少，還是要看各個開發(fā)商的反應(yīng)。 國家政策變動不算違約 多數(shù)款項都應(yīng)退 “如果是因為限購令這樣的國家政策出臺，而導(dǎo)致許多消費(fèi)者無法繼續(xù)購房的，應(yīng)該不受合同違約責(zé)任約束，因為這是超出買賣雙方預(yù)料和控制范圍的”。針對消費(fèi)者退房過程中產(chǎn)生的擔(dān)心，陜西知本律師事務(wù)所律師趙欣建議大家“安心”，據(jù)他講，在限購令后的退房過程中，主要會出現(xiàn)三個方面的問題： 首先是定金，即買受人在政策沒有出臺前向開發(fā)商交了一部分定金，但沒有簽訂購房合同，目前即便是補(bǔ)簽合同也由于受限購令的約束無法通過網(wǎng)簽，在選擇退房時應(yīng)該退全部定金。一般來講，若是買受人違約，定金可以不退，但因為國家政策發(fā)生變化，買受人因此無法繼續(xù)購買的，開發(fā)商應(yīng)該將定金全額退還給消費(fèi)者。 其次是訂金，訂金的性質(zhì)相當(dāng)于是預(yù)付款，如果在雙方?jīng)]有另行約定違約責(zé)任的情況下，由于限購令導(dǎo)致無法繼續(xù)購買的，訂金應(yīng)該全部退還給消費(fèi)者。 最后是首付款，首付款將牽扯到兩種情況，一種是由于開發(fā)商五證不全導(dǎo)致買受人交了首付款卻無法及時網(wǎng)簽的，開發(fā)商應(yīng)該沒有任何理由將首付款全部退還給消費(fèi)者。因為五證不全即意味著違法售房，在這種情況下買受人即便是跟開發(fā)商簽了合同也屬于無效合同。第二種即開發(fā)商五證齊全，買受人卻沒有即時辦理網(wǎng)簽等手續(xù)的，按照《民法》確定的公平合理原則，開發(fā)商也應(yīng)將買受人的所有首付款退還，因為首付款不是違約金。 “變通方式”有風(fēng)險 謹(jǐn)慎對待以絕后患 趙律師建議廣大消費(fèi)者，在提出退房申請后應(yīng)積極跟開發(fā)商協(xié)商，以便順利的退還款項，一旦協(xié)商不成，消費(fèi)者可以向法院或依據(jù)合同中仲裁條款向西安市仲裁委申請仲裁，一般仲裁從立案到裁決需要4—5個月的時間。 另外，針對目前市場出現(xiàn)的許多投機(jī)取巧的變通方式，比如假離婚、假結(jié)婚、變相辦理社保、補(bǔ)稅等現(xiàn)象，趙律師提醒大家，這種變通方式風(fēng)險非常大，也有可能因規(guī)避國家政策而導(dǎo)致最終房屋產(chǎn)權(quán)無法辦理的，所以提醒廣大市民謹(jǐn)慎行事，以免造 成更大的損失。
