萬科住宅產(chǎn)業(yè)化基地

　　全世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)——萬科，正在以住宅產(chǎn)業(yè)化為起點，掀起一場地產(chǎn)行業(yè)的綠色變革，以迎接低碳經(jīng)濟(jì)時代的到來。那么目前萬科的住宅工業(yè)化進(jìn)展情況如何？又面臨著哪些挑戰(zhàn)呢？走訪了萬科設(shè)在東莞的研究基地，試圖尋找一些答案。

　　探秘萬科如何“搭積木”建房

施工現(xiàn)場人員少，構(gòu)件現(xiàn)場吊裝

　　萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地坐落于東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，早在到達(dá)前，我們被告知：室內(nèi)不允許拍照，以防止一些專利技術(shù)泄漏。

　　偌大的車間里，工人正在進(jìn)行“構(gòu)件”的制作。所謂構(gòu)件，其實就是房子的柱、梁、樓梯、樓板、外墻等。與傳統(tǒng)的建筑工序相比，構(gòu)件在平地的車間里完成，減少在施工現(xiàn)場的高空作業(yè)。以一面外墻構(gòu)件制作過程為例：首先，按構(gòu)件設(shè)計圖紙制作好鋼制模具，然后，再把無數(shù)條鋼筋拼成構(gòu)件所需的形狀，放入模具內(nèi)，開始澆灌混凝土。構(gòu)件成型后，運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場安裝。

　　“傳統(tǒng)方法使用木制模具，只能使用一兩次；而鋼制模具可以重復(fù)利用上百次，還可回收再利用；傳統(tǒng)施工方法多在現(xiàn)場用水澆灌來養(yǎng)護(hù)，而這里采用蒸汽，可大大節(jié)約水資源。”研究中心的工程師張方款表示，新方法所用木模板量節(jié)省87%，水的使用量降低了70%，每平方米能耗節(jié)省20%，工人可以節(jié)省一半，施工速度也快三分之一左右。由于采用標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)且經(jīng)過嚴(yán)格檢驗，其誤差精確到毫米，比傳統(tǒng)作業(yè)質(zhì)量更高。

內(nèi)墻板都可以移動重組 方便再裝修

吊裝外墻構(gòu)件

　　在車間外的實驗場，擺放著一片片已經(jīng)做好的外墻、樓梯等構(gòu)件。令人驚奇的是，這些外墻構(gòu)件上的窗框、外面的大理石貼片等也都已經(jīng)在制作的時候一并做好了，看起來就像已經(jīng)精裝修的樣子。張方款介紹說，傳統(tǒng)作業(yè)中多是后來嵌入窗框，而新方法做出的窗框與外墻是渾然一體的，防滲漏性能更好。

　　這樣的構(gòu)件將直接被運往施工現(xiàn)場，一片構(gòu)件頭尾的鋼筋被準(zhǔn)確地插進(jìn)另一片構(gòu)件預(yù)留的槽孔內(nèi)，再用混凝土當(dāng)“膠水”填充孔隙。這樣一來，在施工現(xiàn)場就不需要很多工人，也不需要現(xiàn)場切割打磨，可以大大減少施工現(xiàn)場的垃圾、污水、粉塵和噪音。

　　在已經(jīng)建好的實驗樓內(nèi)，我們看到了更加有趣的細(xì)節(jié)：首先，室內(nèi)的間隔墻使用輕鋼龍骨和石膏板夾隔音棉，雖然看起來很輕薄，但卻既結(jié)實又防火，保溫隔熱性能也更好。其次，地板也采用加墊了橡膠墊的腳柱架空，起到減震的作用；水電排線則從空隙中穿過，方便管線檢修。“輕質(zhì)的內(nèi)墻板都可以移動和重組，可滿足家庭8-10年后再裝修的需要。”張方款笑道。

生產(chǎn)房屋構(gòu)件的實驗室

　　王石：這是萬科未來的核心競爭力

　　對于這座基地而言，萬科董事長王石是一個常客。經(jīng)常來參觀的還有一些國家有關(guān)部委的領(lǐng)導(dǎo)、一些地產(chǎn)企業(yè)的同行等等。“最近，部委的領(lǐng)導(dǎo)來得很頻繁。”據(jù)基地的工作人員介紹。

　　今年在多個公開場合，包括不久前結(jié)束的哥本哈根全球氣候變化大會上，王石都表示了萬科推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的決心。“預(yù)計國家的補貼會在明年出臺，即使屆時補貼未出臺，萬科也將在2014年完成住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。”王石說。

　　在王石看來，“住宅產(chǎn)業(yè)化”將是萬科未來的核心競爭力，而之所以萬科要先行一步，則是在為未來的生存危機(jī)做準(zhǔn)備。“未來的發(fā)展方向必然是節(jié)能環(huán)保，如果按照傳統(tǒng)發(fā)展方式，萬科未來一年可以開發(fā)10萬套住房。如果那時候國家給了補貼鼓勵住宅產(chǎn)業(yè)化，中小企業(yè)可以迅速調(diào)整發(fā)展方式，而那時已經(jīng)用傳統(tǒng)生產(chǎn)方式鋪大攤子的萬科，將面臨‘船大難調(diào)頭’的難題。所以在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，萬科要走在前頭。”王石說。

　　據(jù)了解，目前與萬科同時開展住宅產(chǎn)業(yè)化試點的還有南京 棲霞建設(shè)，而其它的一些大型地產(chǎn)企業(yè)則主要是在努力實現(xiàn)設(shè)計與施工的標(biāo)準(zhǔn)化、采購的統(tǒng)一化，離產(chǎn)業(yè)化還有很大的距離。

　　“住宅產(chǎn)業(yè)化遲早要做。” 保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英向網(wǎng)易財經(jīng)表示，目前保利的住宅產(chǎn)業(yè)化主要是在設(shè)計與實驗階段，還沒有投入市場。

　　成本高與產(chǎn)業(yè)鏈不成熟是最大挑戰(zhàn)

　　2007年，萬科推出了5萬平方米住宅產(chǎn)業(yè)化項目，去年推出了20萬平方米，今年預(yù)計推出80萬平方米。但對于要在5年內(nèi)完成住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的萬科來說，目前還有很多挑戰(zhàn)需要應(yīng)對。

　　最顯而易見的是成本問題。以制作構(gòu)件的鋼模為例，其成本遠(yuǎn)高于木材。與發(fā)達(dá)國家不同的是，中國人力成本十分便宜，推行住宅產(chǎn)業(yè)化后，每平方米的造價比傳統(tǒng)方式反而高出350-500元，按萬科一年500萬平方米的開發(fā)量計算，將會增加20億元左右的開銷。

　　對此，王石坦言，目前萬科試點推廣住宅產(chǎn)業(yè)化主要是靠傳統(tǒng)項目攤薄其成本。如果住宅產(chǎn)業(yè)化能夠達(dá)到一定的數(shù)量，成本就可以下降。

　　工廠化住宅模式要大規(guī)模推廣，尋找能夠符合要求的部件制造工廠也是要克服的難題。目前，萬科在北京、上海、深圳等地的產(chǎn)業(yè)化住宅項目，主要是與一直為大型基建和市政建設(shè)生產(chǎn)構(gòu)件的大型國營構(gòu)件廠進(jìn)行合作。不過，問題并沒有完全解決。舉例來說，在日本，為了順應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化的需要，鋼筋的頭都是做成鏍絲形的，而中國則沒有廠家做這樣的產(chǎn)品。

　　“部件做好之后，還需要解決運輸?shù)膯栴}，工廠不能離工地太遙遠(yuǎn)。”廣州市社科院高級研究員彭澎表示，另外，在售后服務(wù)方面，開發(fā)商也需要承擔(dān)更多的責(zé)任。因為所用的材料和工藝與傳統(tǒng)建筑方法不同，在維修方面，開發(fā)商掌握更多的話語權(quán)，誰來監(jiān)督其制定合理的維修價格，值得有關(guān)部門考慮。

　　彭澎也提出了對于用住宅產(chǎn)業(yè)化方法建筑高層建筑的一些疑慮。“西方發(fā)達(dá)國家目前采用住宅產(chǎn)業(yè)化方法的多是一些低層建筑，如果用來建高層建筑，安全系數(shù)是否能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)？”據(jù)了解，目前，萬科用產(chǎn)業(yè)化方法建成的最高項目是18層的上海新里程，已經(jīng)通過驗收，100米高層住宅項目也已進(jìn)入實施階段，預(yù)計2011年竣工。

　　開發(fā)商期待國家政策補貼

　　在萬科的研究基地，我們發(fā)現(xiàn)，建于2008年的5號實驗樓相比此前的4號實驗樓，構(gòu)件預(yù)制率要低，豎向的受力體系都采用現(xiàn)場澆筑的方式。研究人員表示，5號樓是在4號樓的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了一些技術(shù)本土化的嘗試，這樣做是為了減小施工難度，以與現(xiàn)有的材料技術(shù)和生產(chǎn)水平更相匹配。

　　“住宅產(chǎn)業(yè)化需要循序漸進(jìn)，不可能一步到位，也要考慮成本因素。”建筑研究中心的工程師賀磊表示，目前萬科在各地的住宅產(chǎn)業(yè)化項目預(yù)制率都是不同的，有的高些，有的低些。

　　在余英看來，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)還處于勞動密集型產(chǎn)業(yè)階段，短短幾年之內(nèi)中國要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，可以說難度很大。“如果要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，需要政府給予試點企業(yè)一些稅收上的優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)采用新技術(shù)與新材料。”余英表示。