2月24日下午,紛擾多時的廣州版國八條細則終于落地,至此調(diào)控細則落地的城市已經(jīng)增加至17個,雖然依舊未及總數(shù)的一半,但對樓市的沖擊已經(jīng)開始顯現(xiàn)。限購政策究竟能否長效抑制樓市投資沖動?會否在重壓之后,樓市出現(xiàn)超強反彈?除了限購難道就沒有其他更有效的措施了嗎?
限購將拓至72個城市?
“廣州樓市新政細則一定會在全國"兩會"前公布實施。
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其實早在二月初,廣州樓市調(diào)控細則已經(jīng)擬定并提交政府部門,2月18日廣州市政府常務會議就原則上通過了“新國八條”的落地細則。這份早已向媒體透露內(nèi)容的細則提出,將廣州兩縣級市從化、增城納入限購范圍。然而最終結(jié)果卻是維持廣州十區(qū)限購。廣州房管局的知情人士會后向記者表示,增城、從化并非就此免于限購,因為“兩地與廣州不屬于同一行政級別,他們要單獨提報告給廣州市政府?，F(xiàn)在正等待批復,預計將于3月底公布”。
早前,市場上爭搶末班車的熱情卻被點燃。2月14日至20日,廣州房地產(chǎn)成交量大漲,除了前兩天樓市網(wǎng)簽量低于200套外,其余五日成交量均在兩三百套,已經(jīng)恢復到去年年底的水平。而被傳言難入限購范圍的從化、增城,周成交量漲幅分別達到591%、120%。
已經(jīng)落地細則的一線城市,市場成交則是寒冷難耐。同一時期,上海商品住宅成交面積為5.1萬平方米,與19.1萬平方米的年均周成交量相去甚遠。而同期的供應量也僅1.2萬平方米,低于春節(jié)假期的供應,供需均急劇萎縮。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2月17日樓市調(diào)控細則執(zhí)行首日,住宅市場網(wǎng)簽總量與前一日相比暴跌近九成。北京的二手房市場也落入低點,2月以來,截至房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)和存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)升級之前,成交僅為7237套。北京中原預測,在恢復簽約后簽約量也會明顯降低。預計2月市場總網(wǎng)簽將不足萬套,相比1月份的23478套下調(diào)6成,這也將創(chuàng)造2010年2月以后的首個不足萬套月。
而且有跡象表明,限購將推廣至全國。據(jù)1月27日國務院辦公廳發(fā)出的通知,尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高的城市,均要在2月中旬出臺限購細則。京、津、滬、渝4個直轄市,大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市,再加上27個省會城市,明確將要實行限購的城市達到36個。
而2月15日,國家信息中心經(jīng)濟預測部表示,住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單,但沒有公布具體名單。有媒體預計實施限購政策的城市將翻一番至72個。
“堵”的結(jié)果會如何
在滬渝房產(chǎn)稅試點出臺后,潘石屹曾在媒體上表示,“已經(jīng)想不到還會有什么措施推出”。話音未落,京版調(diào)控細則出臺。其中的規(guī)定讓許多京漂一族大呼難以接受,其中規(guī)定外地人購房須提供五年納稅證明。“鏈家地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示,今年1月北京賣出的住房中,有44.8%是非北京市戶籍居民購買。
但17個已公布調(diào)控細則的城市中,有6個沒有在全市范圍內(nèi)限購。貴陽市規(guī)定限購范圍只在一環(huán)內(nèi),成都的限購也只限主城區(qū)。而這兩個城市的主要供應均在非限購區(qū)域,預計對樓市的影響有限。青島、貴陽、長春等城市均明確了執(zhí)行時間到2011年年底。
這樣的限購行動究竟會對樓市產(chǎn)生多大影響?中金公司的預測則偏向保守。其預測若全國有40個城市采取全市范圍限購方案,全國成交量將下降18%,考慮到部分城市僅針對主城區(qū)限購,全國住房成交量下降應當在9%~18%之間。另外,考慮到政策執(zhí)行過程中會打折扣及市場規(guī)模繼續(xù)增長,實際影響可能低于上述預期,預計2011年全國商品住宅銷售面積下降10%,其中一線城市約下降1/3,二線城市約下降1/4。
而究竟限購能否降下房價,經(jīng)濟學家對結(jié)果有些悲觀。中歐國際工商學院教授許小年認為,房價不是由短期供求而是由預期決定的。如果行政調(diào)整讓投資者形成未來需求上升、供給減少的預期,房價很難降下來,甚至會形成更為強烈的投資沖動。
2010年年底的樓市反彈就是一個很好的反例,去年年末深圳傳言限購政策將到期,導致樓市出現(xiàn)一波激烈反彈。被壓抑大半年的投資需求突然爆發(fā),世聯(lián)地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,深圳去年最后一個月的成交量環(huán)比增長了64.6%,北京反彈幅度更大,環(huán)比增長85.2%。杭州、上海分別環(huán)比增長56.7%和47.2%。
但這種勢頭沒有延續(xù)到今年,世聯(lián)研究認為,這是因為“新國八條”的及時出臺,市場需求被短期遏制。但如果明年沒有“新國八條”這種強力政策壓制,未來樓市的反彈會如何?
土地增值稅虛晃一槍
住建部一位官員向記者表示,現(xiàn)在民眾的視野都集中在限購上。實際上“新國八條”還包括其他的調(diào)控措施。
其中京版調(diào)控措施明確,將對定價過高增值額過大的項目提高土地增值稅預征率。此前《中國經(jīng)營報》也曾獨家報道,在國務院下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)文件中,確實包含了對“高出區(qū)域平均價格的高檔樓盤重點進行土地增值稅清算”的內(nèi)容。
其實早在去年年初的第一波調(diào)控中,業(yè)界就曾預計土地增值稅將成為樓市調(diào)控的重點。因為現(xiàn)在的土地增值稅采用的是以銷售額1%的稅率預征,而實際上,按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,該稅收將實施累進稅率,最低30%,最高達60%。
在去年傳出要清算土地增值稅的消息后,世聯(lián)地產(chǎn)就有報告指出,2009年開發(fā)商按現(xiàn)行預征率,最多只預付了763億元土地增值稅,如果國家嚴格累進稅率計算,2009年開發(fā)商應繳土地增值稅額最少也達到2641億元。換言之,僅2009年開發(fā)商就要補交近1800多億元的稅款?？梢娫谕恋卦鲋刀惿蟿拥?對開發(fā)商而言可謂傷筋動骨。去年以及早在2007的所謂“清算土地增值稅”的行動,最終都不了了之。
“北京只表示提高土地增值稅預征率,這已經(jīng)比預計打了折扣。”上述住建部的官員表示,主要是擔心政策疊加的后果。無獨有偶,2月中旬廣州國土房管局的知情者也曾向記者透露,穗版的調(diào)控細則也規(guī)定,如果開發(fā)商賣房與區(qū)域內(nèi)價錢相比偏高,將要嚴格執(zhí)行土地增值稅清算。但最終結(jié)果卻是穗版國八條細則對此只字未提。有業(yè)內(nèi)人士表示,京版細則打折扣,穗版細則更是“折上折”,“顯示地方政府還是擔心調(diào)控太猛,市場受沖擊太大。”
在已出臺的政策細則中各個城市出臺的力度各異,大部分在“新國八條”的細則基礎(chǔ)上,還出臺了部分更嚴厲的政策。例如北京除了針對定價過高的項目提供土地增值稅預征率,更是要求土地價格不得超過之前的價格。
成都、南京、無錫等城市明確要求預售項目3月之中不得提價,3個月后提價必須重新申請預售證。而青島也要求恢復征收新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等等行政手段。
這一系列的行政手段能否短期內(nèi)平抑樓市,讓保障房措施發(fā)揮長效作用,以開創(chuàng)出樓市新格局?有待觀察。
