就在市場把注意力集中在房產(chǎn)稅上時(shí)，繼2010年4月、9月之后，第三波調(diào)控密集政策出臺。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從此次國務(wù)院常務(wù)會議上出臺的“新國8條”措施來看，依然是落實(shí)去年“新國十條”和“9.29”新政基礎(chǔ)上的進(jìn)一步升級，但在限購、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，且行政干預(yù)力度進(jìn)一步加大。

市場人士預(yù)計(jì)，2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度下滑；70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)將于二、三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長。接下來，多部委將陸續(xù)出臺細(xì)化文件。

信貸：威懾作用大于實(shí)際影響

“新國8條”中最引人關(guān)注的，莫過于第四條“強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，信貸政策的加碼幅度并不大，中央明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來央行、銀監(jiān)會的細(xì)則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。由于當(dāng)前信貸政策已經(jīng)比較嚴(yán)厲，估計(jì)進(jìn)一步收緊的空間不大。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，二套房首付比例提高一成對于市場的實(shí)際影響不會太大，因?yàn)槎追抠彿空咭词歉纳菩托枨?，要么是投資需求。改善型需求一般來說是賣掉已有房產(chǎn)后再購入新房，首付款比例一般都較高；而目前的市場上，投資者一般資金實(shí)力都比較強(qiáng)，因此提高一成首付的實(shí)際影響并不會太大。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)針對旗下門店2010年成交房源的抽樣調(diào)查顯示，購房者中以純公積金貸款買房約占18%，商業(yè)貸款購房的約占57%，一次性付款購房的約占25%。而總成交金額中，商業(yè)貸款約占總成交金額的33%，公積金貸款則約占5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年購房者中平均貸款需求占購房資金的約四成左右。因此，二套房提高一成首付要求對市場影響不會太大。

稅收：交易環(huán)節(jié)成本大增

“新國8條”第三條明確規(guī)定：“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策”，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，交易環(huán)節(jié)稅收成本再度提高。

目前，營業(yè)稅的征收普遍按照差額征收，即已滿5年的普通住房免征營業(yè)稅，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房按差額的5.55%征收，未滿5年的非普通住房按賣房款的5.55%征收。如今，改為未滿5年的住房全部按全額征收，征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。例如一套以200萬買進(jìn)、300萬賣出的房產(chǎn)為例，一旦未滿5年交易，此前所需繳納的營業(yè)稅為差價(jià)100萬元的5.55%，即5.55萬元；而如今，必須按照賣出價(jià)款300萬元的5.55%繳納營業(yè)稅，即16.65萬元，僅此一項(xiàng)稅費(fèi)增加了十余萬元。

限購：嚴(yán)厲程度超出預(yù)期

同時(shí)，“新國8條”第六條明確要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

值得注意的是，此番中央層面的限購令更加嚴(yán)厲，要求“原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房”。也就是說，已有兩套以上住房的本地居民家庭、以及擁有一套以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不可再新購住房。這就意味著，已經(jīng)出現(xiàn)限購令的20多個(gè)城市將重新調(diào)整限購口徑，因?yàn)槌钲谕?，其余城市之前的限購令都?guī)定居民還可再新購一套住房。

“這一升級版的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲，這比二套房提高一成首付嚴(yán)厲得多。”一位不愿透露姓名的上海開發(fā)商說。一旦升級版限購令嚴(yán)格施行，將對樓市成交量造成致命打擊，這意味著目前上海很多家庭將被“限購”。不過，他也表示，政策效力依然有賴于執(zhí)行力度以及細(xì)則的制定。例如，已有兩套住房的家庭，賣掉一套后再購買，算不算在限購范圍內(nèi)，還要等地方細(xì)則加以明確。