去年12月開始，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度增大力度。中央政府一年之內(nèi)三度密集出手調(diào)控樓市，力度之大實(shí)屬罕見，既彰顯中國(guó)政府抑制房?jī)r(jià)的決心，也顯示出房地產(chǎn)調(diào)控難度之大。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興26日在此間提出，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)。

房?jī)r(jià)波動(dòng)的危害

仇保興在北京舉行的中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控研究專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)上說(shuō)，金融危機(jī)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量?jī)r(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量低。

談到房?jī)r(jià)波動(dòng)的危害，仇保興說(shuō)，首先，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產(chǎn)購(gòu)房，一旦出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。

其次，房?jī)r(jià)脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。

第三，房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致購(gòu)房者負(fù)擔(dān)過(guò)重，影響一個(gè)國(guó)家、城市或區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)城市或地區(qū)容易被邊緣化。

第四，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致投資、投機(jī)性需求旺盛，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中某一個(gè)行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會(huì)大量涌向這個(gè)領(lǐng)域，其競(jìng)爭(zhēng)能力就會(huì)退化。

中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控難在哪里？

談到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)。仇保興分析說(shuō)，一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時(shí)候，泡沫就爆了?，F(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。

二是民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄；

三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；

四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；

五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得房?jī)r(jià)越高，土地價(jià)格越高。而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。

六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房?jī)r(jià)暴漲，與發(fā)達(dá)國(guó)家一些地區(qū)的房?jī)r(jià)并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)很難有非常好的效果。

房?jī)r(jià)調(diào)控：需要各方協(xié)同作戰(zhàn)

仇保興提出，房地產(chǎn)調(diào)控需要各部門之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同，以及調(diào)控政策的組合使用。要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財(cái)稅政策等；給中央政府一個(gè)合理的模型預(yù)測(cè)。

仇保興說(shuō)，我們現(xiàn)在要做的工作，包括對(duì)房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房?jī)r(jià)波動(dòng)的定量分析模型，并對(duì)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)和激勵(lì)。

“我們國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了”，仇保興坦言，1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時(shí)刺激需求，2010年是增加供給。

“我們自身的經(jīng)驗(yàn)也非常值得總結(jié)。我們有30年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化經(jīng)驗(yàn)，這30年的經(jīng)驗(yàn)、成績(jī)來(lái)之不易，問(wèn)題也值得總結(jié)，正視問(wèn)題，我們才能避免在同一個(gè)地方兩次跌倒。”仇保興說(shuō)。