近年來，住房問題已成為社會關注的焦點，目前全市正在使用的房屋租賃合同文本不下七八種，各種合同文本的水平參差不齊，有的文本內(nèi)容非常簡單，合同對雙方當事人的權利和義務規(guī)定不清晰；有的條款明顯偏向其中一方，合同顯失公平。

　　市工商局和市國土資源和房屋管理局聯(lián)合制定了《青島市房屋租賃合同》(自行成交版)和《青島市房屋租賃合同》(經(jīng)紀機構居間成交版)示范文本，于近日正式推行使用。本報請市工商局合同處有關負責人詳細解讀租賃合同示范文本的主要內(nèi)容，為市民服務。

　　設立網(wǎng)上租賃登記備案制度

　　當事人簽訂房屋租賃合同時，需登錄網(wǎng)上租賃登記系統(tǒng)(網(wǎng)址www.qdfd.com.cn)，對租賃房屋持有權屬證書的，合同中所簽訂的租賃房屋的信息與青島市房地產(chǎn)權屬登記系統(tǒng)實現(xiàn)即時關聯(lián)，輸入權屬證號后，權利人名稱、房屋座落和建筑面積等房屋信息將從青島市房地產(chǎn)權屬登記系統(tǒng)自動調(diào)取，如房屋存在被查封、凍結、權屬存在爭議、未辦理房地產(chǎn)權證、已設定了抵押和已簽訂了租賃合同等情況，通過網(wǎng)上租賃登記備案系統(tǒng)，將一目了然。

　　創(chuàng)設承租人享有優(yōu)先承租權制度

　　《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出售該房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權，《青島市房屋租賃合同》根據(jù)這一法理，創(chuàng)設了租賃期滿，出租人繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權。

　　租金支付方式更加靈活

　　該示范文本規(guī)定在支付租金時，承租人與出租人可以協(xié)商按年、半年、季度、月、周、日支付，支付方式可以采取支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票或者銀行匯款，從而最大限度地賦予當事人選擇的權利，最大程度地方便雙方當事人。

　　對房屋和維修責任作出明確規(guī)定

　　合同規(guī)定，租賃期間承租人應合理使用承租的房屋，因承租人不合理使用或使用不當而引起承租物損壞或發(fā)生故障的，承租人應負責維修；因房屋自身存在損壞或故障的，出租人應負責維修。

　　關于轉(zhuǎn)租行為的特別規(guī)定

　　合同規(guī)定，出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的，承租人不得轉(zhuǎn)租；但出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人應該再次進行網(wǎng)上簽約并辦理登記備案。

　　關于違約責任的規(guī)定

　　合同對雙方各種違約情況均作出詳細規(guī)定。比如，租賃期間出租方擅自解除合同，提前收回房屋的，出租方除支付違約金外，還應退還承租方多付出的租賃費用；承租方違約的，要向出租方支付違約金，已支付的租賃費，出租方應當退還剩余租賃費的50%。

　　關于免責的規(guī)定

　　合同規(guī)定，房屋因土地使用權被提前收回、因社會公共利益被依法征用、因城市建設需要被依法列入拆遷或因不可抗力導致毀損、滅失等情形，合同自行終止，雙方互不承擔責任，但出租人應將保證金和實際使用房屋天數(shù)以外的租金退還給承租人。合同還特別規(guī)定，因上述原因產(chǎn)生的房屋補償?shù)葯嘁?，由雙方按規(guī)定享有，但雙方另有約定的，按約定處理。