一邊是巨資購(gòu)地一邊是打折售樓，萬(wàn)科的舉措在市場(chǎng)又引發(fā)關(guān)注。這是否意味著隨著新盤(pán)大量供應(yīng)，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯下跌，進(jìn)而地產(chǎn)股因利空出盡而迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)呢？我們認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)打折更多的是出于銷(xiāo)售策略的調(diào)整，而非行業(yè)基本面出現(xiàn)了變化，打折行為還未形成一致預(yù)期。面臨未來(lái)可能繼續(xù)收緊的調(diào)控，地產(chǎn)股尚難進(jìn)入持續(xù)向上的通道。

　　“9·29新政”對(duì)調(diào)控的強(qiáng)化并未對(duì)目前的地產(chǎn)市場(chǎng)造成根本影響。從地產(chǎn)成交、價(jià)格、土地購(gòu)置、新開(kāi)工等開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售指標(biāo)看，在近2個(gè)月的政策作用期，樓市只是延續(xù)了盤(pán)整行情，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯大幅下探，成交量也未出現(xiàn)慘淡延續(xù)的情況。不過(guò)本輪調(diào)控對(duì)銷(xiāo)售資金的負(fù)面效應(yīng)正在體現(xiàn)。由于開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)趨于嚴(yán)格，截至10月份，地產(chǎn)資金的增速已經(jīng)明顯放緩，且隨著流動(dòng)性的進(jìn)一步收緊，地產(chǎn)資金的獲得將更為困難。因此從未來(lái)的趨勢(shì)看，資金的掣肘難免使地產(chǎn)商重祭打折降價(jià)的策略來(lái)加速銷(xiāo)售，保持合理庫(kù)存。不過(guò)從目前市場(chǎng)狀況看，開(kāi)發(fā)商離“緊張”的局面還有較遠(yuǎn)距離，帶頭大哥的促銷(xiāo)恐難演變成行業(yè)的趨勢(shì)性降價(jià)。

　　首先，地產(chǎn)商目前并不特別缺錢(qián)。這就決定了當(dāng)前部分樓盤(pán)的打折行為只是為吸引市場(chǎng)關(guān)注，加速清盤(pán)，并非主要為緩解資金之急。第三季度，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流并未明顯惡化；行業(yè)整體的有息負(fù)債率略微上升，但仍然在合理的范圍內(nèi)。因此在目前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)商的資金狀況并不會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)較好的公司也不必通過(guò)降價(jià)來(lái)彌補(bǔ)自身的資金問(wèn)題。從另一方面看，地產(chǎn)投資連續(xù)14個(gè)月保持高速增長(zhǎng)，大量的新開(kāi)工和新購(gòu)置土地，也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)仍有信心，不會(huì)因悲觀而降價(jià)。

　　第二，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)確立，物價(jià)上行壓力持續(xù)，未來(lái)房?jī)r(jià)不大可能系統(tǒng)性大跌。雖然貨幣政策調(diào)控進(jìn)一步收緊，數(shù)量型手段和價(jià)格型手段可能交替使用，但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，在加息初期，資產(chǎn)價(jià)格一向都隨之走高，尤其在當(dāng)前投資途徑匱乏、流動(dòng)性充盈的市場(chǎng)，地產(chǎn)還將是吸收資金的重要渠道。

　　第三，從地產(chǎn)股的估值看，目前龍頭地產(chǎn)股的PNAV（股價(jià)對(duì)凈資產(chǎn)價(jià)值）在-10%左右，比4月份的-25%的整體水平有所提升，但估值的提升更多的來(lái)自于內(nèi)部系統(tǒng)的糾偏和政策預(yù)期的釋放，而非房?jī)r(jià)的影響。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，上一波地產(chǎn)股調(diào)整的行情始于2007年11月，前后長(zhǎng)達(dá)12個(gè)月，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)股的調(diào)整源自系統(tǒng)性估值的修復(fù)和經(jīng)濟(jì)基本面的變化。而自2009年11月份出臺(tái)國(guó)四條以來(lái)，地產(chǎn)股的橫盤(pán)整理更多的源自政策預(yù)期的變化，是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)的行政或貨幣政策措施，成為牽系地產(chǎn)股走向的重要神經(jīng)。從基本面看，地產(chǎn)的業(yè)績(jī)繼續(xù)向好，但由于調(diào)控預(yù)期的干擾，地產(chǎn)股一直處于低估的狀態(tài)，目前要想獲得充分的安全邊際，只有政策利空全面出盡，而非單單來(lái)自基本面的變化。

　　第四，需關(guān)注調(diào)控預(yù)期和政策目標(biāo)的差異。自從“4·17新政”以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)的變化并未達(dá)到公眾的預(yù)期，但從政府最初的目標(biāo)看，幾近6個(gè)月的橫盤(pán)整理，房?jī)r(jià)泡沫過(guò)快催生的狀況得到了抑制，從房?jī)r(jià)穩(wěn)到房?jī)r(jià)跌，政府目標(biāo)和公眾預(yù)期之間還有較大的差異，二者如何調(diào)和還需要市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整。不過(guò)從中短期看，房?jī)r(jià)大幅持續(xù)性的下跌難度很大，如果目前的樓市盤(pán)整能夠持續(xù)，則政策進(jìn)一步收緊的可能將減少，地產(chǎn)股將得到全面的估值修復(fù)。