一上午的時(shí)間，交易中心最多23人辦理二手房手續(xù)；10月份二手房房源供應(yīng)量猛增，而成交量卻環(huán)比下跌5.4% ……成交量下跌，中介急了，主動(dòng)降低中介費(fèi)，還幫購(gòu)房者砍價(jià)。房東也急了，二手房無(wú)法出手，只能借錢(qián)買(mǎi)新房。青島二手房市場(chǎng)究竟怎么了？11月7日記者采訪發(fā)現(xiàn)，與新房相比，二手房的高價(jià)、高稅已成為成交的阻力，接下來(lái)二手房?jī)r(jià)格很可能出現(xiàn)松動(dòng)。

A 現(xiàn)場(chǎng) 一上午最多23人辦手續(xù)，中介幫著壓價(jià)

    11月7日上午11點(diǎn)，記者來(lái)到青島市房地產(chǎn)交易中心大廳 ，周末大廳正常辦公。在大廳記者看到，正在辦理二手房手續(xù)的市民僅有兩個(gè)，而等待區(qū)的市民也屈指可數(shù)，大廳也只開(kāi)了幾個(gè)辦理窗口，幾名保安正悠閑地觀看電視里的NBA 直播。

    “我是來(lái)幫客戶辦過(guò)戶手續(xù)的，整個(gè)辦理過(guò)程用了十來(lái)分鐘，根本不用排隊(duì)。”某中介老板趙先生告訴記者，“以前的時(shí)候都需要排隊(duì)，最近一個(gè)月人少了。去年一個(gè)月能辦理好幾個(gè)客戶，現(xiàn)在一個(gè)月一個(gè)就不錯(cuò)了。”上午11點(diǎn)半，記者看到大廳辦理號(hào)碼才到23號(hào)，而之后沒(méi)有等待的號(hào)碼，也就是說(shuō)一上午最多辦理了23個(gè)。“去年年底一上午可以辦上百個(gè)，多的時(shí)候超過(guò)一百個(gè)，即使周末也得提前排隊(duì)。”

    “改善性需求國(guó)家不是鼓勵(lì)嗎？賣(mài)了再買(mǎi)，首付得50% ，利率還得上調(diào)成1.1倍。”在嶗山區(qū)工作的張先生告訴記者，最近想買(mǎi)市北區(qū)新開(kāi)的一家樓盤(pán)，總價(jià)在100萬(wàn)元左右。“我現(xiàn)在住的房子在錯(cuò)埠嶺附近，套二，不到60平方米，想賣(mài)了再買(mǎi)新房。一個(gè)月前，我在網(wǎng)站上把房源掛出去了，總價(jià)要60萬(wàn)元，一周過(guò)去了只有兩個(gè)電話。無(wú)奈之下，我找中介幫忙出售。也沒(méi)什么效果。”張先生說(shuō)道，“這套房子我住了5年多，小戶型，應(yīng)該很搶手，真沒(méi)想到?jīng)]人買(mǎi)。”張先生告訴記者，“我只好跟親戚朋友借錢(qián)湊夠了首付，買(mǎi)上了新房。現(xiàn)在快開(kāi)始還房貸了，手上的二手房還沒(méi)賣(mài)出去，真是愁死了。”

    在青島，二手房中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一定的，成交一套二手房，購(gòu)房者需要支付中介總房款2%的中介費(fèi)。如今，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正在逐步被打破。近日，記者實(shí)地看了3套二手房房源。其中一套位于市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)附近，單價(jià)1.3萬(wàn)元，總價(jià)近80萬(wàn)元。幫記者牽線的某中介工作人員鄭女士告訴記者，看了房子，如果嫌價(jià)格高，可以跟房東砍價(jià)?？戳朔吭匆院笥浾邌?wèn)道，“中介費(fèi)能不能打個(gè)折？”“中介費(fèi)2%，先把價(jià)格定下來(lái)，到時(shí)候交點(diǎn)定金，中介費(fèi)會(huì)打折。”11月7日，記者再次咨詢了3家二手房中介，對(duì)于中介費(fèi)問(wèn)題，中介老板均表示，可以打折。而房東要價(jià)高的問(wèn)題，中介老板稱(chēng)可以幫忙砍價(jià)，很多房源可以談價(jià)。

    “實(shí)際上，2% 的中介費(fèi)也不是死杠杠?，F(xiàn)在小中介為了生存，主動(dòng)讓利。”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周介紹說(shuō)，現(xiàn)在有的小中介能打五折收取中介費(fèi)了。前不久，濟(jì)南出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)砍價(jià)的中介，收取好處費(fèi)，專(zhuān)門(mén)為購(gòu)房者砍價(jià)，青島還沒(méi)出現(xiàn)，但很多中介都在幫購(gòu)房者砍價(jià)了。

B 數(shù)據(jù) 存量房增多，成交量卻下降

    二手房市場(chǎng)的遇冷，從成交數(shù)據(jù)上可以清晰地看出來(lái)，二次調(diào)控的影響先在二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)了。雖然10月新房成交猛增，但二手房成交卻出現(xiàn)下滑跡象。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù) ，上個(gè)月青島市內(nèi)四區(qū)二手房共成交了2147套，而9月份成交量為2278套，環(huán)比下跌5.4%。

    二手房供應(yīng)量加大了，但成交量卻沒(méi)上去，這與新房市場(chǎng)正好相反。“現(xiàn)在二手房中介最不缺的就是房源，大量房源堆積，銷(xiāo)售壓力很大。這跟去年形成強(qiáng)烈對(duì)比。”林憲周介紹說(shuō)，“新房市場(chǎng)供應(yīng)量在增加，但是很多被及時(shí)消化了。而二手房就沒(méi)那么幸運(yùn)了。尤其是大戶型的房子，有的兩個(gè)月還沒(méi)賣(mài)出去，房東只能選擇出租。而著急用錢(qián)的房東，只好主動(dòng)降價(jià)，運(yùn)氣好的可能成交了，存在硬傷的房子降價(jià)都很難成交。”

C 分析 優(yōu)惠取消，百萬(wàn)元的房得交5萬(wàn)元稅

    二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，與二手房各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠的取消有關(guān)系。9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，分別調(diào)整了契稅政策和個(gè)人所得稅政策。二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠就剩下一套了。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房，所得暫免征收個(gè)人所得稅。必須滿足“家庭唯一住房”、“居住滿 5年”等條件。記者算了一筆賬。購(gòu)買(mǎi)一套面積100平方米，價(jià)格100萬(wàn)元的二手房，房東購(gòu)買(mǎi)不足五年，購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格是50萬(wàn)元。購(gòu)房者需要繳納2%的個(gè)人所得稅為2萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅約為2.5萬(wàn)元；契稅為1.5萬(wàn)元。“二手房稅優(yōu)惠取消，對(duì)二手房市場(chǎng)影響比較大。”島城業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

　　二手房市場(chǎng)的窘境與房東定價(jià)高也密不可分。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)調(diào)低價(jià)格及時(shí)回籠資金，仍然賺錢(qián)。而二手房房東只有一套或幾套房子，調(diào)低價(jià)格后賺錢(qián)空間就小多了。因此，房東都有這樣的心理，出手價(jià)一定要比買(mǎi)時(shí)高。另外，開(kāi)發(fā)商抓住了“金九銀十”機(jī)會(huì)，低價(jià)開(kāi)盤(pán)，成交很可觀；二手房市場(chǎng)卻因?yàn)閮r(jià)格太高，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向選擇新房，于是二手房市場(chǎng)成交量下降了。