10月，青島上演樓市奇觀，“天量”成交與“退房潮”并存。本月中旬以來，青島樓市成交量始終高位運(yùn)行，連續(xù)多天日成交量突破500套。在青島市房產(chǎn)交易中心，近日還出現(xiàn)了一名連辦17個(gè)房產(chǎn)證的神秘“辦證哥”。

　　與此同時(shí)，一波“退房潮”也在青島出現(xiàn)。

　　“上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，雖然表面上看起來令人疑惑，但其實(shí)是政策調(diào)控產(chǎn)生了威力。

　　剛性需求釋放

　　與全國樓市普遍降溫相比，近期青島樓市頗有點(diǎn)“與眾不同”。

　　盡管9月28日房產(chǎn)新政出臺(tái)以后，業(yè)內(nèi)一度看空青島樓市，但10月19 日，青島一天賣出新房1185套，創(chuàng)下了自5月23日契稅優(yōu)惠政策取消以來的新高。

　　“青島樓市成交量屢創(chuàng)新高，主要在于剛性需求的釋放，尤其是改善型需求的增長。”馮顯泉對(duì)導(dǎo)報(bào)記者分析，“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)階段交易中的絕大部分為120平方米以下的中小戶型，尤其是90平方米以下的小戶型。對(duì)于開發(fā)商而言，基本屬于‘走量’，并沒有量價(jià)齊升。”

　　導(dǎo)報(bào)記者實(shí)地探訪了幾家售樓處現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，無論是正在開盤熱銷的項(xiàng)目，還是即將銷售的樓盤，其主打基本都是中小戶型，定位也多為剛性需求。

　　馮顯泉表示，由于“四月房產(chǎn)新政”的影響，有住房需求的購房者大多選擇持幣待購 ，觀察后市房價(jià)走向以決定是否入市。但經(jīng)過半年的時(shí)間，青島房價(jià)基本保持穩(wěn)定，這大大出乎很多人的預(yù)料。同時(shí)，由于最新的青島樓市調(diào)控細(xì)則遲遲沒有出臺(tái)，眾多購房者再也坐不住了，紛紛選擇入市。

　　“不僅如此，對(duì)于房屋‘限購令’的預(yù)期也推升了交易量。”馮顯泉說，“很多青島本地居民原本就有改善住房條件的愿望，如果青島也出臺(tái)限購令，那么他們的愿望將無法實(shí)現(xiàn)。”

　　青啤地產(chǎn)控股有限公司營銷經(jīng)理孫巍也認(rèn)為，現(xiàn)階段剛性需求占較大比重。“關(guān)鍵要把供需矛盾解決好。” 孫巍對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“只有加大土地供應(yīng)量，滿足市場(chǎng)的土地需求，才能有效緩解供需矛盾。”

　　調(diào)控政策“區(qū)分”效果明顯

　　同樣在10月份，青島有12處樓盤出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，其中退房最多的樓盤撤銷了40份合同。

　　為何在樓市整體向好的情況下，青島某些樓盤出現(xiàn)了“退房潮”？馮顯泉認(rèn)為，這恰恰是政策效果開始顯現(xiàn)。“一方面，有些房地產(chǎn)商順應(yīng)政策，推出了較多的中小戶型，取得了較好的銷售效果；另一方面，一些定位高端的樓盤近期一套也沒有賣出去，交易慘淡。”

　　青島市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，出現(xiàn)撤銷合同數(shù)較多的樓盤基本上位于青島西海岸，這些中高檔樓盤戶型較大、總價(jià)普遍較高。相關(guān)知情人士對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，此次的“毀約潮”大多涉及投資客，這些人自己有房子，受新政限制，無法辦理貸款業(yè)務(wù)，因此被迫撤銷合同。

　　在馮顯泉看來，自從承辦北京奧運(yùn)會(huì)帆船項(xiàng)目之后，青島的國際知名度越來越高，很多外地人甚至外國人都來青島買房子，這無疑推升了青島的房價(jià)。“同時(shí)，當(dāng)前很多外地城市‘限購令’的出臺(tái)，使得很多人擔(dān)憂青島也將出臺(tái)類似政策。”

　　而這一擔(dān)憂，開發(fā)商同樣有之。

　　開發(fā)商無奈“被開盤”

　　采訪中，導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)乇姸嚅_發(fā)商“開盤”的宣傳廣告鋪天蓋地。粗略統(tǒng)計(jì)顯示，10月中旬至11月份這一時(shí)間段，青島各區(qū)域已開盤和有望開盤的項(xiàng)目至少在20個(gè)以上，這其中包括海爾原鄉(xiāng)墅、綠城紫薇廣場(chǎng)、海信天璽、萬科城等各區(qū)域的代表性項(xiàng)目。

　　而加大推盤力度的背后，開發(fā)商欲與新政細(xì)則出臺(tái)時(shí)間賽跑的意圖清晰可辨。

　　“此次集中推盤，很大程度上是開發(fā)商‘被開盤’。”馮顯泉分析，“四月房產(chǎn)新政”的嚴(yán)厲調(diào)控，很多開發(fā)商采取了延遲開發(fā)、拖后開盤的辦法，試圖用“拖”的辦法，度過樓市寒冬。

　　事與愿違的是，開發(fā)商等來的不是“春天”，而是更為嚴(yán)厲的政策：比如房產(chǎn)稅改革已經(jīng)提上日程、北京等多個(gè)城市出臺(tái)不同程度的“限購令”。政策調(diào)控聲聲來急，開發(fā)商擔(dān)心后市更加嚴(yán)厲的政策，紛紛“轉(zhuǎn)向”，選擇盡早開盤。

　　“當(dāng)前開發(fā)商集中開盤，正說明要把步伐往前趕，試圖在更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策來臨之前完成銷售計(jì)劃。”孫巍如是告訴導(dǎo)報(bào)記者。

　　那么，接下來青島會(huì)否出臺(tái)“限購令”等類似政策？馮顯泉認(rèn)為，如果青島樓市仍舊火爆，“日光盤”頻頻出現(xiàn)，不排除政府出臺(tái)“限購令”的可能。

　　而據(jù)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前述青島“辦證哥”的出現(xiàn)也代表了青島市民的一種心態(tài)：擔(dān)心青島也出臺(tái)“限購令” 等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，所以要趕在“限購令”出臺(tái)之前，突擊購房。

　　孫巍認(rèn)為，青島市未來出臺(tái)的地產(chǎn)政策可能更加嚴(yán)厲。在他看來，目前大家對(duì)“限購令”只是一種猜測(cè)，但就已經(jīng)出臺(tái)政策的城市看，顯露出越來越嚴(yán)厲的趨勢(shì)，比如南京已經(jīng)不準(zhǔn)購買第三套房。

　　“隨著時(shí)間的推移，我認(rèn)為政策不會(huì)變得寬松。當(dāng)然，這是政策的博弈，也是心理的博弈，更是開發(fā)商和購房者之間的博弈。”孫巍說。