【橫看成嶺·樓市】

保障的本意應(yīng)該是救助而非奢侈的福利，事實(shí)上，租房才是貼近最低需求的純消費(fèi)行為。這個意義上說，廉租房或者公共租賃房才是住房保障制度惟一應(yīng)該提供的公共產(chǎn)品

亂象叢生的房地產(chǎn)市場，有種聲音逐漸為大眾認(rèn)可并占據(jù)了主流，那就是通過“住房保障體系”來降低房價：讓最低收入者住廉租房，低收入者買經(jīng)適房，中等收入者（夾心層）買限價房，高收入者去買商品房。

應(yīng)該說，提出住房保障的初衷是良好的，保障也的確是一個正常社會的必需品，但是，靠政府有形之手根本不可能達(dá)成那么多層次完美的匹配，供需的平衡絕不可能通過人為貼標(biāo)簽和政府定價的方式完成。如此“保障”沿用的仍是計劃經(jīng)濟(jì)的糧票思路，甚至已經(jīng)異化為用公共財政為少數(shù)人謀福利。

舊版經(jīng)濟(jì)適用房誕生于住房市場化改革以后，其目的是讓低收入者“買得起房”。首先，“讓低收入者買得起房”本身就是個偽命題。“住”得起和“買”得起一字之差，天壤之別。消費(fèi)是分層次的，生存權(quán)不等于奢侈權(quán)，“買房”體現(xiàn)的是奢侈的置業(yè)行為而非生存必要，有能力買房顯然已經(jīng)不是低收入。全世界再富裕的國家也沒到人人擁有產(chǎn)權(quán)的地步，用公共財政為部分人分配產(chǎn)權(quán)其實(shí)是對更多人的不公。其次，在社會多元化的今天，作為供方的房價和作為需方的消費(fèi)者的職業(yè)、收入、家庭狀況都是變量，昨天的低收入學(xué)生明天可能變?yōu)楦呤杖虢痤I(lǐng)，市場的風(fēng)險也有可能將昔日的富翁變?yōu)槌嘭?，某個時段靜態(tài)不變的工資數(shù)字作為“一次性套利資格”顯然極為牽強(qiáng)。

房產(chǎn)不同于簡單消費(fèi)品，它既包括“居住”的使用價值也包括投資或投機(jī)價值，其市場價格也在不斷變化，所以住房未必要買，買房未必自住。從消費(fèi)行為看，低收入者通過親友資助實(shí)現(xiàn)高消費(fèi)，或者高收入者自愿低消費(fèi)的情況并不鮮見，至于“中等收入”、“夾心層”的概念就更模糊。作為消費(fèi)者，自住、改善和投資行為其實(shí)根本無法嚴(yán)格區(qū)分，工作地點(diǎn)、家庭狀況、房價預(yù)期、個人收入、消費(fèi)偏好等任何因素發(fā)生變化都可能有意無意使消費(fèi)、改善演變?yōu)閷?shí)質(zhì)上的投資、投機(jī)，這和個人品質(zhì)、道德無關(guān)。

舊版經(jīng)濟(jì)適用房政策混淆了住房的使用功能和投資功能，將買房等同于買菜買米等日常一次性消費(fèi)，更將居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)混為一談，在房產(chǎn)升值的背景下，更多提供的是“套利機(jī)會”，而不是保障。

在真實(shí)的市場上，經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房只要能交易（盡管有鎖定期等各種限制），一個房號的炒賣價格基本上就是同地段兩種房的差價，所謂房號也就是購買資格的別稱。由于人類趨利避害的本性，可以說差價對每個普通人都誘惑巨大，連超市免費(fèi)促銷日用品都能引發(fā)惡性傷亡事故，何況是動輒高達(dá)數(shù)十萬的利益！所以，搶購經(jīng)適房的隊伍里不但有無房戶，也不乏有房戶和富裕戶。

既然“套利資格”如此值錢，就免不了出現(xiàn)富人或準(zhǔn)富人裝窮的現(xiàn)象，這同樣和個人品質(zhì)道德無關(guān)，因為富人、窮人并不像男人、女人那樣有明確的概念界定，尤其在標(biāo)準(zhǔn)線附近的人群，收入、財產(chǎn)本來就說不清。面對實(shí)際無窮大的套利需求，盡管后來推行了在程序上相對公平的搖號制度，拋開“連號丑聞”不說，作為個體的購房者，理論上有可能一輩子也輪不上。

從推行經(jīng)適房的實(shí)際來看，利用制度漏洞成功套利的最大受益者，一是各地政府公務(wù)員階層，他們可憑工資條上的名義低收入和自批自用、定向分配的特權(quán)獲得購買超大經(jīng)適房的資格；二是富人階層，他們可憑借資金優(yōu)勢，通過偽造的收入證明，整單元整層購買經(jīng)適房用于出租、出售牟利。

在舊版經(jīng)濟(jì)適用房漏洞百出的情況下，各地新版經(jīng)濟(jì)適用房政策又提出了“產(chǎn)權(quán)封閉運(yùn)行”的思路，即限定政府為惟一出售對象，或者從開始就設(shè)計成購買人和政府“共有產(chǎn)權(quán)”，盡管從實(shí)際上增加了成本和風(fēng)險，一時封堵了套利漏洞，但是這類“沒有產(chǎn)權(quán)卻要出賣”的特種房到底賣的是什么，可能連政策制定者本人都說不清。

按物權(quán)法的解釋，半產(chǎn)權(quán)的保障房既無完整所有權(quán)也無擔(dān)保物權(quán)，只有用益物權(quán)，實(shí)際上大約等于購買者一次性支付“長期使用權(quán)”，也就是長期租賃權(quán)。半產(chǎn)權(quán)制造的是畸形商品，隨著房地產(chǎn)市場和個人情況的變化，為轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等諸多后續(xù)爭議埋下了隱患，紅頭文件制定的定價標(biāo)準(zhǔn)和政策變化才是今后能否套利的關(guān)鍵，顯然，這些都充滿著隨意性，與真正的市場無關(guān)。

保障的本意應(yīng)該是救助而非奢侈的福利，事實(shí)上，租房才是貼近最低需求的純消費(fèi)行為，買房至少屬于改善性需求或次低需求，保障當(dāng)然應(yīng)該先保最低需求，其作用本來就是幫助最貧窮那部分人的最基本需求而非致富。這個意義上說，廉租房或者公共租賃房才是住房保障制度惟一應(yīng)該提供的公共產(chǎn)品。

雖然理論上依然存在套利空間（市場租金-自費(fèi)部分=政府補(bǔ)貼），但轉(zhuǎn)租套利被查處的風(fēng)險也很大，更主要的原因是“不值得”——從風(fēng)險收益比來看，真正的富人沒有動機(jī)常年擠在窮人堆里領(lǐng)免費(fèi)粥，一旦具備改善的能力，理性的消費(fèi)者自然存在消費(fèi)升級的動力，原有廉租房也會成為新的救助品惠及其他更需要的人群，類似流動救助站的作用。當(dāng)然，廉租房和公共租賃房未必要用新房，其救助的性質(zhì)決定，只能提供一般甚至稍差的居住條件，目的是最大限度地壓縮可能存在的套利空間，回避道德風(fēng)險。

現(xiàn)實(shí)生活中，真正需要照顧的純無家可歸者、特別困難戶其實(shí)比例很小，我們并沒見到多少人露宿街頭，說明大多數(shù)人其實(shí)都是有房住的，多數(shù)人還是盼望著改善居住條件，其中很大一部分是擁擠戶和拆遷戶。對多數(shù)城市拆遷戶來說，被拆遷的基本是熱點(diǎn)地區(qū)，住舊房并不代表一定是貧困戶，很可能是捧著金飯碗要飯，主要還是產(chǎn)權(quán)不明、規(guī)劃混亂導(dǎo)致缺乏和政府、開發(fā)商公平博弈的機(jī)會。如果居民自有房產(chǎn)的真實(shí)價值能夠在市場上體現(xiàn)，相信絕大多數(shù)人根本不需要政府照顧?？梢哉f，一旦真正的市場秩序建立，甚至廉租房和公租房的規(guī)模都可以大幅壓縮。