短短的幾天時間，中央政府再次發(fā)出了密集的政策調(diào)控信號，房地產(chǎn)市場再次被推到了調(diào)控的風(fēng)口浪尖上。與之對應(yīng)的信息則是7月下旬開始，全國房地產(chǎn)市場開始迅速回暖，成交量短期大幅度反彈，直逼今年三四月底市場最旺盛的時期。而同期公布的上市房地產(chǎn)企業(yè)公告中，幾乎銷售業(yè)績較差的企業(yè)，都歸結(jié)一個共同的理由，即上半年貨量不足，導(dǎo)致銷售增長不足，典型企業(yè)是保利和金地。  

      上半年供應(yīng)充足的企業(yè)，都獲得了非常優(yōu)異的銷售成果，典型企業(yè)是萬科。不過所有業(yè)務(wù)深陷調(diào)控重地的北京和上海的二類地產(chǎn)企業(yè)，開始表現(xiàn)出調(diào)控政策的影響，業(yè)績表現(xiàn)不理想。

　　為什么市場在7月底開始大幅度反彈。我們認為7月底樓市反彈具有其必然性。首先從金融市場來看，因為允許境外人民幣購買國內(nèi)債券，這意味著境外人民幣市場將快速擴張，以人民幣身份進來的熱錢將大幅度增加。熱錢涌入的渠道除了債券市場外就是股市和房地產(chǎn)市場，從這個角度而言，中央政府調(diào)控供需雙方的資金來控制市場的手段將遇到嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　其次是今年三季度正是四萬億救市最后的結(jié)算周期，大量的結(jié)算將堆積在本階段內(nèi)進行，因此本階段內(nèi)自然會有大量的現(xiàn)金結(jié)余。房地產(chǎn)市場的持續(xù)上漲，強化了樓市投機的慣性行為，而房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生的投資成功，反過來又刺激投資行為的強化，這兩者共同導(dǎo)致了結(jié)余的資金將會大量涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致需求的大量增加。而從經(jīng)濟角度而言，實體經(jīng)濟投資環(huán)境并沒有產(chǎn)生較大的改變，實體投資無處可去，而房地產(chǎn)投資能夠得到較大收益，加上本期大量的結(jié)余現(xiàn)金涌入，市場需求自然旺盛。

　　第三則是且行且看的房地產(chǎn)投資市場，雖然在今年一季度開工量大幅度增加，但全國市場的開工量都沒有轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量，導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)市場依然處于一個賣方市場，以重慶為例，上半年市場預(yù)售許可證放量為792萬方，而消化量為780萬方（考慮到預(yù)售證的15%左右的商業(yè)消化難度較大，從純住宅放量來看，可以肯定是超過預(yù)售許可證放量）。在賣方市場條件下，房地產(chǎn)市場降價很難發(fā)生。

　　再加上國十條以后，市場價格下跌的效應(yīng)并沒有顯現(xiàn)出來，買賣雙方博弈的天平開始傾向于賣方市場，再次導(dǎo)致了買方市場對價格預(yù)期的上調(diào)，從而刺激了需求的再次爆發(fā)。

　　以上因素可以基本解釋7月底市場回暖的基本原因。但在市場回暖過程中，各個區(qū)域，各個企業(yè)表現(xiàn)并不一致，這將導(dǎo)致整個市場開始發(fā)生裂變。本輪調(diào)控的重點區(qū)域是京滬一線城市，而京滬一線城市受到調(diào)控的影響和效果遠遠大于二線城市，這點在市場集中在北京上海廣州深圳的上市公司業(yè)績上得到較明顯的體現(xiàn)。

　　如果我們結(jié)合到開工量預(yù)售許可證數(shù)量以及這兩個數(shù)據(jù)之后的現(xiàn)金支付條件來看市場，那么未來市場格局將發(fā)生顯著變化。這里會有兩個假設(shè)：假設(shè)一:下半年所有企業(yè)都增加供應(yīng)量，即年初的開工量都全部轉(zhuǎn)化為預(yù)售許可證放量，那么市場供應(yīng)短期內(nèi)將積聚增加，這意味著開發(fā)商預(yù)期凈現(xiàn)金流支出將增加，如果上半年銷售較好的企業(yè)，可以用盈余對沖下半年的虧空，而上半年銷售不好的企業(yè)，將面臨現(xiàn)金流的巨大缺口，向市場套現(xiàn)的動機和壓力降加大，率先降價的可能性大幅度增加；而如果下半年所有企業(yè)保持與上半年一樣的策略，在且行且看的情況下調(diào)整開工節(jié)奏，都同時放緩放量節(jié)奏，這樣可以基本保持一個市場供求平衡，但上半年銷售充足的企業(yè)，將成功保住上半年的銷售果實，拉開與上半年銷售業(yè)績不好的企業(yè)的差距，市場集中度將得到提高，而如果累積的開工量在明年或者是今年四季度將不得不釋放，那么就重新回到第一個假設(shè)上來。在這兩個假設(shè)條件下，今年上半年銷售良好的企業(yè)，將有可能因節(jié)奏的領(lǐng)先而保持一直領(lǐng)先，而節(jié)奏出現(xiàn)問題的企業(yè)，將有可能在后期市場上一直落后。

　　而衡量這個市場格局變化的第三個因素就是融資能力，本輪國企的改革思路是集中做大做強國企，從這個角度我們可以看到今年上半年土地市場的主角依然是國企，如果國企能夠利用自身優(yōu)勢，尋找到融資支撐，在確保安全的情況下，讓大量的現(xiàn)金改變自身節(jié)奏，重新調(diào)整節(jié)奏，跟緊市場節(jié)奏，那么他們依然可以避免在本輪市場調(diào)節(jié)過程中，一招落后永遠落后的尷尬局面。

　　但上述兩個假設(shè)條件都是針對大中型企業(yè)，而對于中小企業(yè)而言，上一波地王沒有能力拿到土地，在土地市場松動時候拿地，剛好又會碰到調(diào)控政策后面出現(xiàn)的市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的壓力，也就是中小企業(yè)完全可能出現(xiàn)高價拿地，低價賣房的市場節(jié)奏，這種節(jié)奏下，自然難免被市場份額被壓縮，甚至被市場淘汰。

　　從本輪調(diào)整后萬科的表現(xiàn)來看，本輪調(diào)控將有可能是萬科夢寐以求的擴大市場份額的最佳時機，而當前市場表現(xiàn)也正向著萬科期望的結(jié)果在前進。