國土部的一紙規(guī)定,可能將釋放一塊巨大的市場。
國土資源部近日發(fā)文明確,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說,土地一級開發(fā)將交由企業(yè)來做,政府將承擔(dān)“組織者”的角色。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù),去年北京市用于土地儲備的投資超過1000億元,今年還將繼續(xù)加碼。對于企業(yè)來說,這個市場顯然十分的龐大。
同時,多位業(yè)內(nèi)人士還打消了市場的擔(dān)憂。他們認為,一級開發(fā)市場與二級市場越來越獨立,企業(yè)參與的一級開發(fā),并不會推高地價。
北京今年土地儲備投入超千億
在土地的收入占據(jù)地方財政收入大部分的情況下,土地儲備逐漸成為地方政府的重要工作。按照北京市土地整理儲備中心的計劃,今年北京市將投入超過1000億元的資金用于土地儲備,力爭到年底整理出4500公頃的熟地。
4500公頃的整理規(guī)模,遠超北京市歷年來的供地計劃。有業(yè)內(nèi)人士分析,若算上各地的土地儲備開發(fā)規(guī)模,將釋放出一個萬億規(guī)模的市場。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,土地一級開發(fā)是一個巨大的市場,但在2007年建立土地收儲制度后,往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位來操作,企業(yè)參與較少。
2007年,國土部、財政部和央行聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》,規(guī)定土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。
事實上,由于一級開發(fā)的利潤偏低,企業(yè)動力并不足。按照北京市規(guī)定,企業(yè)用自有資金進行土地一級開發(fā)的,規(guī)定利潤不超過8%;貸款進行一級開發(fā)的,利潤不超過2%。這遠遠低于“倒地”和“建房”的利潤。
據(jù)了解,企業(yè)從事一級開發(fā)的目的,多數(shù)在于獲得土地使用權(quán),并進一步從事二級開發(fā)。但近些年,這兩個市場都在實行招拍掛運作,企業(yè)往往達不到這一目的。
陳國強表示,與建設(shè)保障房類似,盡管利潤偏低,但由于土地一級開發(fā)的風(fēng)險遠低于房地產(chǎn)開發(fā),該市場仍對企業(yè)具有很大的吸引力。
企業(yè)分擔(dān)地方融資風(fēng)險
土地融資是地方融資的重要部分。近年來,“獲得貸款—一級開發(fā)—推向二級市場—償還貸款”成為很多地方的土地融資模式,有觀點認為,這種方式在很大程度上起到了推高地價的作用。
同時,由于一級開發(fā)多由土地儲備部門及其下屬企業(yè)來操作,政府往往在評估時給予較高估價,使其獲益。
楊紅旭表示,如果一級開發(fā)由企業(yè)操作,企業(yè)出于安全考慮,將進行系統(tǒng)風(fēng)險評估,這就在一定程度上分擔(dān)了地方融資平臺的風(fēng)險。同時,銀行在發(fā)放貸款時也會考慮到風(fēng)險,并予以控制。
而如果由地方政府下屬的城投公司來操作,風(fēng)險則完全由政府承擔(dān),一旦外部環(huán)境發(fā)生變化,資金安全將難以保障。
不會推高地價
不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,土地一級開發(fā)采取市場化運作,會否推高地價?對此,陳國強表示,土地使用權(quán)出讓通過招拍掛的方式,最終的出讓價格遠高于一級開發(fā)成本。
一些從事過一級開發(fā)的企業(yè)向本報記者表示,在土地一級開發(fā)成本中,拆遷成本占據(jù)相當部分,企業(yè)在面對“釘子戶”時,往往由于缺乏行政權(quán)力而不得不接受其要價。
去年底,北京市出臺規(guī)定,要求土地拆遷按照市價進行補償。這也一度被認為可能成為地價上漲的推動力。
陳國強表示,市價補償是土地一級開發(fā)進行市場化運作的一種表現(xiàn),但如果規(guī)范操作的話,并不會大幅推高一級開發(fā)成本。
陳國強所指的“規(guī)范操作”,是建立在政府機構(gòu)不會完全退出前提下。事實上,按照北京市操作方式,政府在一級開發(fā)中的作用是“主導(dǎo)開發(fā)”,即由政府作為開發(fā)主體投資,委托企業(yè)具體實施。
而在國土部的表述中,也僅強調(diào)國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發(fā),而非完全退出。
“一級開發(fā)涉及到征地、拆遷、環(huán)評等很多問題,政府不可能完全退出。”楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,政府角色除了作為一個組織者,還會是一個監(jiān)督者。
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