樓市又傳回暖聲。不僅是一線城市，二三線城市的售樓處也熱鬧得很。北京某樓盤千人排隊(duì)逼地產(chǎn)商開(kāi)盤的類似情景，只能以恐慌性購(gòu)房名之。而眼見(jiàn)著大把的銀子滾滾回籠，緊張了幾個(gè)月的地產(chǎn)商們，可以舒口氣了。

　　我愿意再次重申，8月份成交量的大幅增長(zhǎng)，主要是剛性需求釋放的反映。這從北京幾個(gè)熱銷樓盤是以90平方米左右戶型為主可以得到說(shuō)明。但是，9月以后，投資性需求已經(jīng)開(kāi)始跟進(jìn)。這是更具推動(dòng)力的需求。如果沒(méi)有投資需求的跟進(jìn)，樓市成交量的增長(zhǎng)很難持續(xù)。

　　對(duì)投資性需求，現(xiàn)有信貸政策是限制的。北京是暫時(shí)限購(gòu)一套房，上海、深圳、杭州、廣州雖然不限購(gòu)，但二三套房的信貸要求是一樣的。在抑制投資需求方面，停止發(fā)放三套以上住房貸款或利率提至150%，這些政策是夠用的，無(wú)須加碼。

　　套用一句流傳甚廣的話，目前貸款限制可謂是“史上最嚴(yán)格”，但仍然有如此可觀的投資性需求殺入，為什么？很簡(jiǎn)單，還是錢多。表現(xiàn)在樓市，就是購(gòu)房一次性付清，貸款再嚴(yán)格也管他不著。

　　想必你已看到某機(jī)構(gòu)的這份調(diào)查數(shù)據(jù)：北京貸款購(gòu)房者的平均面積逐年下降，從2007年的83平方米縮減到2010年的72平方米，減幅8%；同時(shí)，全款購(gòu)房者的平均面積逐年上升，從2007年的77平方米猛增到2010年的124平方米，增幅達(dá)61%。

　　另一份調(diào)查顯示，北京首次置業(yè)的平均年齡是27歲。兩組數(shù)據(jù)聯(lián)想可知，部分首次置業(yè)者是全款買房，輿論稱之為“富二代”。人們據(jù)此得出結(jié)論說(shuō)，這是貧富差距的結(jié)果。而房?jī)r(jià)的上漲，加深加寬了貧富之間的這種代溝。

　　住房的投資性需求，更多是“富二代”的上一輩創(chuàng)造的。晉浙商人的財(cái)富，還是看得見(jiàn)的。曾有在開(kāi)發(fā)企業(yè)工作的朋友告訴我，有些客戶支付的購(gòu)房全款，既非從商也非資本市場(chǎng)所得。還好國(guó)人的詞匯夠豐富，統(tǒng)稱為灰色收入。

　　以上說(shuō)的，無(wú)論是工薪階層辛苦積累的存款，還是商人們辛勤創(chuàng)造的利潤(rùn)，或者是說(shuō)不清來(lái)源的灰色收入，屬于民間財(cái)富。由于缺乏順暢的投資渠道，這筆資金涌到任何一個(gè)領(lǐng)域，都會(huì)將價(jià)格抬到天花板一般高。黃金是如此，樓市亦是如此。

　　還有一種錢，央行發(fā)行的貨幣，銀行流出的信貸。遠(yuǎn)的不說(shuō)，2008年以來(lái)，經(jīng)由銀行放出的各類資金，加上2010年，恐怕要接近20萬(wàn)億吧。這些資金去了哪里？樓市是吸納資金最好的機(jī)器。無(wú)論央行、銀監(jiān)會(huì)怎么查，都難以阻擋天量資金曲里拐彎地流入樓市。

　　央行發(fā)行了這么多貨幣，銀行總要貸出去。貸給誰(shuí)？央企最可靠，即使出了些問(wèn)題，也基本沒(méi)啥責(zé)任，大股東都是“國(guó)有”，“肉爛在鍋里”此之謂也。所以，央企拿地兇猛，潘石屹(微博 博客)眼紅也沒(méi)用，人家的資金就是來(lái)得容易。這與民企總是喊貸款難，是同樣的道理。

　　銀行在選擇貸款行業(yè)方面，房地產(chǎn)也有優(yōu)勢(shì)。實(shí)踐證明，無(wú)論是個(gè)人按揭貸款還是開(kāi)發(fā)貸款，都算是銀行的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)額還是很高。知名地產(chǎn)商獲得貸款沒(méi)想象那么難，不少地產(chǎn)商的授信沒(méi)用完。銀行也要掙錢啊。

　　4月調(diào)控剛開(kāi)始時(shí)，我們以為，地產(chǎn)商還是不缺錢的，但挺半年后，就會(huì)因?yàn)橘Y金鏈危急而降價(jià)。但倘若8至10月他們大賺一把后，又可以挺很長(zhǎng)一段時(shí)間。所以，從客觀上來(lái)說(shuō)，成交量回暖會(huì)延長(zhǎng)調(diào)整的時(shí)間。

　　宏觀調(diào)控對(duì)消費(fèi)者是重在抑制投資投機(jī)需求，對(duì)地產(chǎn)商是重在扼住其資金鏈?，F(xiàn)在看來(lái)，取得了一定效果，但還有限。有朋友可能會(huì)責(zé)怪政府不夠狠，但真要出狠招，譬如，通過(guò)行政命令停止給地產(chǎn)商一切開(kāi)發(fā)貸款，又會(huì)被視為“行政調(diào)控”，高市場(chǎng)化遠(yuǎn)甚。

　　通脹也好，房?jī)r(jià)也好，當(dāng)流動(dòng)性回收得差不多的時(shí)候，它們自然也就會(huì)平靜起來(lái)。