成都商報(bào)記者近日隨香港信和置業(yè)（0083.HK）成都公司高層及部分成都媒體人士赴港考察。這間公司于2007年7月20日以41億元的高價(jià)競得成都迎暉路地塊，卻至今未對(duì)外公布項(xiàng)目細(xì)節(jié)。借此次信和的媒體公關(guān)活動(dòng)，記者在探究信和置業(yè)成都開發(fā)計(jì)劃的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了對(duì)常年“拷貝”香港地產(chǎn)開發(fā)模式的成都市場乃至整個(gè)內(nèi)地樓市，一些全新的具有指標(biāo)意義的市場動(dòng)向和產(chǎn)品風(fēng)向。

　　1

　　香港豪宅：

　　“搶食”內(nèi)地豪客

　　8月18日，中午12時(shí)許，港龍航空的飛機(jī)緩緩降落。

　　成都此時(shí)還在下著雨，整個(gè)四川正是洪峰到來的前夕，而在飛機(jī)舷窗外的香港，卻是陽光耀眼。

　　第一個(gè)考察的項(xiàng)目“帝峯·皇殿”，在“西九龍”。當(dāng)天香港各大報(bào)紙，剛剛發(fā)布了西九龍?zhí)詈^(qū)的全新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

　　“帝峯·皇殿”是信和置業(yè)正在推售的一個(gè)住宅物業(yè)，他們把售樓中心和樣板房全部設(shè)置在了其旗下位于西九龍的商業(yè)綜合體奧海城商場內(nèi)。整個(gè)陳列極盡奢華，就連戶型模型，也被裝飾得像珠寶店里的工藝品。樣板間由名師設(shè)計(jì)，宛如歐洲宮廷一般的金碧輝煌，就連游泳池都建有一個(gè)美輪美奐的“樣板工程”；而被做成乒乓球臺(tái)大小模型的數(shù)千平方米會(huì)所，則能看到集合了健身、餐飲、會(huì)客、親子等一系列設(shè)施。

　　“你是不是看得到一些成都譽(yù)峰的感覺？”信和成都公司一位隨行的工作人員說，“西九龍的豪宅，基本上都是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)地段的房價(jià)，最低也不會(huì)少于每平方米15萬港元。”

　　實(shí)際上，“帝峯·皇殿”的售價(jià)大概為16萬~27萬港元，屬于西九龍豪宅的中上水平。而咫尺之遙的新鴻基全海景豪宅“天璽”，曾經(jīng)的成交記錄達(dá)到了當(dāng)時(shí)全世界咋舌的77萬元/平方米。

　　走出售樓中心，幾個(gè)在大熱天穿著西裝的小伙子突然湊上來，我們被其中一人標(biāo)準(zhǔn)的北方普通話“嚇了一跳”。

　　“老板，來香港看房子?。?rdquo;這位“標(biāo)普”說。

　　“就是看看吧，還不知道買不買。”記者想探探他的虛實(shí)，于是冒充了一回老板。

　　“我叫程帥，很高興認(rèn)識(shí)您。”他隨即遞上名片。記者一看，是香港與中原地產(chǎn)、利嘉閣、美聯(lián)地產(chǎn)齊名的香港置業(yè)的“西九龍發(fā)展商新樓專組”的銷售人員。程帥也是個(gè)地道的東北人。

　　閑聊中記者得知，在香港，為了擴(kuò)充銷售渠道，開發(fā)商還習(xí)慣與上述“四大行”簽訂新樓銷售代理，而這種“非排他”的銷售協(xié)議，使得“四大行”的銷售人員都在一些重要商場外“拉客”。多達(dá)四家代理行分銷的做法，事實(shí)上2007年也被另外一家港企帶到成都，當(dāng)時(shí)，與九龍倉簽約的四家公司都通過各自網(wǎng)絡(luò)，積累了足以解決成都新盤東大街“時(shí)代豪庭”房源的主要客源。如今的成都，“樓盤聯(lián)合代理銷售”已經(jīng)成為常態(tài)，但代理公司還沒有像香港“四大行”那樣，走出售樓部“拉客”。

　　在報(bào)紙上，記者看到，樓盤廣告的發(fā)布者往往不是開發(fā)商，而是“四大行”，他們甚至習(xí)慣于把樓盤行銷的負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)大幅照片及簡介刊登在廣告下方，以顯示其團(tuán)隊(duì)專業(yè)。

　　一番攀談后，程帥說：“你們是成都的？成都人好有錢，我們今年出手的好幾套房子買家都是成都人。”顯然，“內(nèi)地客”讓香港樓市既興奮又頭疼?；氐骄频攴_報(bào)紙，記者在香港看到的第一則樓市新聞，便是各方對(duì)于香港樓市“新政”的反應(yīng)。香港政府在8月13日無預(yù)警推出三項(xiàng)抑制房地產(chǎn)過熱的新政，最重要的就是禁止炒賣樓花。也有人提出，政府打擊炒樓政策不一定能遏制內(nèi)地來港熱錢引發(fā)的問題，而如果完全限制外地人來港買樓將損害香港自由市場。

　　有趣的是，就在8月17日下午，李嘉誠旗下的長實(shí)以76.1億港元競得位于旺角及紅磡灣兩幅住宅地。18日，記者在街上看到，幾乎所有的二手房門店都將此則新聞以“大字報(bào)”方式貼在門上，試圖挽回“新政”帶來的震蕩。

　　2

　　港企的“土地IQ”：

　　精細(xì)化生產(chǎn)與服務(wù)

　　很“港”是成都話，意思是“很厲害”，粵語翻譯過來叫“好犀利”。我們在香港，就見識(shí)了很“港”的香港樓盤物業(yè)服務(wù)。

　　會(huì)所無疑是香港豪宅社區(qū)最主要的“吸客”手段之一，而這種開發(fā)方式也在近年來被成都樓盤“學(xué)”得有模有樣。

　　“事實(shí)上，我們發(fā)現(xiàn)成都的樓盤會(huì)所，有很大一部分后期經(jīng)營不是開發(fā)商自己，而是被對(duì)外出租或承包。”信和置業(yè)工作人員說，“但在香港的高檔樓盤，會(huì)所一定是開發(fā)商自己的物業(yè)公司經(jīng)營，這是會(huì)所運(yùn)營水平的保證。”

　　在位于沙田馬場旁側(cè)的“御龍山”，信和置業(yè)負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)的聯(lián)席董事陳秉剛說，這個(gè)樓盤，是近年來信和上上下下都“感到驕傲”的一個(gè)作品。

　　而從他的介紹中，我們發(fā)現(xiàn)，“驕傲”的來源，主要是一個(gè)“建在鐵軌上”的豪華會(huì)所。

　　御龍山的位置很好，所有房屋的客廳和大部分臥室都可以對(duì)世界聞名的“沙田賽馬場”一覽無余。但陳秉剛介紹說，這個(gè)社區(qū)正好位于地鐵上蓋，事實(shí)上這塊地皮在競得時(shí)，是包含了一段裸露的鐵路的。

　　“香港政府基于在公共康體設(shè)施建設(shè)方面的鼓勵(lì)，是允許發(fā)展商在住宅社區(qū)規(guī)劃建筑面積之外的5%修建公共設(shè)施的，這可以不用計(jì)算在容積率內(nèi)。”他說，“我們于是在鐵軌上方修建了架空隧道，在隧道上修建這個(gè)長條形的會(huì)所。”

　　成都商報(bào)記者在現(xiàn)場目測，這個(gè)建在鐵軌隧道上方的會(huì)所，長約數(shù)百米，寬僅不到40米。在整個(gè)狹長的空間中，有序地“擺放”著籃球館、游泳池、私家宴會(huì)廳、小型電影院以及瑜伽室、歐式長廊宮廷花園、中央噴泉等設(shè)施和社區(qū)景觀。整個(gè)會(huì)所與社區(qū)有機(jī)地結(jié)合，用綠化作為與鐵路的間隔，完全感覺不到列車對(duì)社區(qū)的干擾。

　　“私密，是會(huì)所服務(wù)的第一要素，所以香港所有的高檔樓盤會(huì)所，其設(shè)施都絕不會(huì)允許外來者使用。”他告訴記者，香港大部分的小區(qū)會(huì)所，會(huì)員都限于小區(qū)住戶，因此大部分香港小區(qū)會(huì)所都是封閉型的會(huì)所，不接受外來的會(huì)員，會(huì)所的使用率偏低。大部分使用會(huì)所的會(huì)員都是年輕的夫婦和孩子，所以絕大多數(shù)小區(qū)的會(huì)所是虧損的，一般約有85％以上費(fèi)用要從小區(qū)的管理費(fèi)中補(bǔ)貼。在中型的小區(qū)內(nèi)，業(yè)主管理費(fèi)中有10％~15％是用來運(yùn)營會(huì)所的。小區(qū)會(huì)所不能收業(yè)主入會(huì)的費(fèi)用，只能收取使用設(shè)施的費(fèi)用。

　　也許正因?yàn)?ldquo;補(bǔ)貼式”的會(huì)所管理，與成都相比，香港的物業(yè)管理費(fèi)往往幾倍甚至幾十倍于成都樓盤。在御龍山，物管費(fèi)高達(dá)每月每平方米約港幣25元。

　　“香港是一個(gè)成熟的公民社會(huì)，既以自由主義著稱，又以法治聞名，二者有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成‘活而不亂、管而不死’的所謂‘大籠子’政策。御龍山這樣的樓盤居民素質(zhì)則更高，其實(shí)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，也需要建立在高素質(zhì)居住群體的基礎(chǔ)上，他們遵守《公契》，絕對(duì)不違反社區(qū)的有關(guān)規(guī)定而影響到鄰居。”御龍山物業(yè)服務(wù)的負(fù)責(zé)人對(duì)成都商報(bào)記者說。

　　在考察中，我們也發(fā)現(xiàn)，香港的發(fā)展商言必稱“用家”，這和內(nèi)地一些開發(fā)商言必稱“買家”，形成了鮮明的對(duì)比。據(jù)了解，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估計(jì)署每年都要出版“香港物業(yè)報(bào)告”，對(duì)香港房地產(chǎn)市場的情況向社會(huì)和從業(yè)者給予及時(shí)通報(bào)。信和置業(yè)營銷及市場（中國）營業(yè)部助理總經(jīng)理高藹華驕傲地說。而陳秉剛則表示：“香港高檔樓盤會(huì)花很多心思在宜居上，但這和內(nèi)地，尤其是成都的宜居概念完全不同，因?yàn)橄愀酆茈y用低密度的建筑規(guī)劃解決宜居的問題。”

　　在“寸土寸金”的香港，地面狹小的空間已經(jīng)使得香港的樓盤很難出現(xiàn)4棟樓以上的住宅建筑群，記者發(fā)現(xiàn)，在無法利用地面空間做綠化的情況下，這些樓盤往往都學(xué)會(huì)了“向上要空間”。

　　這些樓盤，通常四面或三面臨街，大門做得很氣派，但一樓主要是用作人車分流、電梯間等交通疏導(dǎo)功能，人通常要往上走一到兩層，才會(huì)看到層層疊疊的綠化景觀。由于公共區(qū)域往往占據(jù)2~4樓，這些區(qū)域的層高被做得很高，加上露天平臺(tái)，你在這一個(gè)個(gè)巴比倫式的“空中花園”看到的水池、大樹、爬山虎、歐式園藝、無邊際泳池等毫不遜色于成都以景觀著稱的樓盤。“這是土地稀缺，不得已之下的智慧吧。”陳秉剛站在御龍山會(huì)所外的歐式花園說。

　　一邊是精細(xì)化的生產(chǎn)，而另一邊，則是成都人對(duì)幾大香港家族企業(yè)拿地動(dòng)工速度的質(zhì)疑。

　　香港房屋銷售代理行利嘉閣的經(jīng)理陳先生對(duì)記者說：“內(nèi)地人通常會(huì)覺得香港開發(fā)商動(dòng)作很慢，完全是因?yàn)檫@樣的精雕細(xì)琢吧？香港企業(yè)在本地很多還是快進(jìn)快出，但內(nèi)地的市場成長太快，土地增值效益也更顯著，因此他們在內(nèi)地的開發(fā)周期的確是要長一些。在關(guān)于土地的事情上，香港發(fā)展商的IQ是很高的。”