信托業(yè)今年前7個(gè)月新增了1.78萬(wàn)億元銀信合作產(chǎn)品，其中對(duì)地產(chǎn)貸款的巨量增長(zhǎng)，有悖于年初以來(lái)的地產(chǎn)信貸調(diào)控之道，而使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。9月7日，銀監(jiān)會(huì)公告并實(shí)施的《信托公司凈資本管理辦法》，更加劇了市場(chǎng)對(duì)信托業(yè)深化整頓的預(yù)期。
此前業(yè)界推測(cè)，今年1.78萬(wàn)億元新增銀信合作中，有5000億元投向了地產(chǎn)領(lǐng)域。另?yè)?jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年1至8月新增的地產(chǎn)貸款有1084億元，占了集合信托發(fā)行規(guī)模的一半。如此一來(lái)，今年以銀行資金和集合資金投向地產(chǎn)領(lǐng)域的信托規(guī)模在6000億元以上，而投向二三線城市的銀信合作和地產(chǎn)信托規(guī)?？蛇_(dá)3000億元以上。
來(lái)自數(shù)家中小信托公司的人士表示，目前在對(duì)二三線城市當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商的地產(chǎn)信托中已經(jīng)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)苗頭。突出表現(xiàn)就是開(kāi)工或竣工延期，從而導(dǎo)致信托資金回收延期，并可能存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
而對(duì)二三線城市地產(chǎn)商融資的主要是中小信托公司。這種當(dāng)初和大型信托公司市場(chǎng)錯(cuò)位發(fā)展之道和高收益謀求，如今或?qū)⒊蔀楸吃谧约荷砩系氖旨?。而?duì)賭的是隨8月份樓市成交量的回暖而通過(guò)擴(kuò)大銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)信托資金回籠。但事實(shí)上，目前還主要是京滬廣深等一線城市房?jī)r(jià)和交易量實(shí)現(xiàn)回暖，二三線城市因?yàn)閯傂孕枨笙鄬?duì)較弱，其交易量尚待觀望。
今年房?jī)r(jià)“假摔”讓市場(chǎng)對(duì)調(diào)控后手產(chǎn)生預(yù)期，而上百家上市地產(chǎn)商在萬(wàn)億負(fù)債下仍不降價(jià)甚至加大囤地之舉，確實(shí)有“死扛”乃至“綁架”宏觀調(diào)控嫌疑。大地產(chǎn)商、大信托公司雖然日子好過(guò)，但能否最終脫困，還要看國(guó)家對(duì)地產(chǎn)調(diào)控和對(duì)信托業(yè)整頓的未來(lái)力度。而中小信托公司通過(guò)銀信合作和集合信托產(chǎn)品展期創(chuàng)新之舉，雖擴(kuò)大收益，但卻游走在風(fēng)險(xiǎn)的潮頭浪尖。而展期之時(shí)引入的擔(dān)保公司通過(guò)3%到4%的月息，和信托公司一起壓榨了中小地產(chǎn)商的項(xiàng)目收益，在未來(lái)調(diào)控未明的情況下，三方同時(shí)面臨生死之劫的考驗(yàn)。
1.信托風(fēng)險(xiǎn)苗頭
現(xiàn)在，這些二三線城市的部分地產(chǎn)項(xiàng)目大量不能如期開(kāi)工、如期竣工，信托資金風(fēng)險(xiǎn)的苗頭是出現(xiàn)了。
“地產(chǎn)項(xiàng)目不能如期竣工，信托資金兌付存在風(fēng)險(xiǎn)苗頭。”
9月初，A信托公司幾乎同時(shí)接到了這樣兩份內(nèi)容一致的調(diào)查報(bào)告，兩份調(diào)查報(bào)告針對(duì)同一個(gè)地產(chǎn)信托項(xiàng)目，一份來(lái)自信托公司總部派駐地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工地的監(jiān)管員，一份來(lái)自信托公司南方分公司信托經(jīng)理。
數(shù)個(gè)月前，在信托經(jīng)理拿出可信的數(shù)十頁(yè)的《盡職調(diào)查報(bào)告》基礎(chǔ)上，A信托公司向南方某二線城市的B地產(chǎn)商發(fā)放了一筆1.5億元的地產(chǎn)信托計(jì)劃。雙方當(dāng)時(shí)簽署了包括《集合資金信托合同》、《項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》、《派駐人員監(jiān)管協(xié)議》在內(nèi)的七八個(gè)合同文本。
其中，《集合資金信托合同》規(guī)定，A信托公司2億元信托貸款年利息率15%，貸款期限1年。而為了防范資金風(fēng)險(xiǎn)，信托公司還根據(jù)簽署的《派駐人員監(jiān)管協(xié)議》向工地現(xiàn)場(chǎng)派駐了監(jiān)管員。
信托貸款發(fā)放后，A信托公司總部派駐的監(jiān)管員幾乎是全天候蹲點(diǎn)，每天跟進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度，而信托經(jīng)理也會(huì)定期進(jìn)行檢查或抽查。而現(xiàn)在大半年過(guò)去了，A信托公司總部卻收到了兩份內(nèi)容一致的調(diào)查報(bào)告。顯然，項(xiàng)目不能如期竣工，意味著樓盤(pán)不能如期銷(xiāo)售，更意味著信托資金不能如期兌付。
這樣的調(diào)查報(bào)告不止一份，而是如雪片般從各地分公司飛來(lái)。來(lái)自A信托公司的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，約1/3的發(fā)放信托的地產(chǎn)項(xiàng)目都存在不能如期開(kāi)工或不能如期竣工情況，信托貸款發(fā)放時(shí)間為2009年底至本年上半年，情況多出現(xiàn)在二三線城市。
實(shí)際上，作為中小信托的A信托公司特意選擇二三線城市的地產(chǎn)商作為地產(chǎn)信托貸款發(fā)放對(duì)象，實(shí)有其可取之處。一線城市的大地產(chǎn)商多由大的信托公司壟斷，中小信托公司一沒(méi)這么多資金，二沒(méi)議價(jià)能力，只能劍走偏鋒，選擇中小地產(chǎn)商。
相反，與大信托公司對(duì)一線城市大地產(chǎn)商只是單純的資金提供方而言，中小信托公司對(duì)二三線城市的中小地產(chǎn)商話語(yǔ)權(quán)要大很多。如前述的《項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》就規(guī)定，B地產(chǎn)商將該地產(chǎn)項(xiàng)目90%以上的股權(quán)讓渡到信托公司名下，且信托公司擁有對(duì)具體事項(xiàng)的一票否決權(quán)，地產(chǎn)商對(duì)每筆地產(chǎn)信托資金的使用也需要報(bào)批信托公司。
A信托公司信托經(jīng)理?xiàng)顒?化名)稱(chēng)，“當(dāng)初銀信合作時(shí)，信托公司對(duì)地產(chǎn)商的信托融資年收益也就是5%，然后投資方拿4%，銀行拿0.9%，信托公司拿0.1%，大信托公司頂多也是0.3%，大家都是銀行資金的附庸。叫停銀信合作后，大信托公司對(duì)大地產(chǎn)商仍是以規(guī)模取勝，動(dòng)則十多億乃至數(shù)十億，信托計(jì)劃整體年收益可以做到7%、8%，但也只是單純的資金提供方。而在二三線城市，對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商，我們議價(jià)能力高，可以做到13%甚至15%，然后投資方拿7%到8%，發(fā)行渠道拿1%到2%，剩下的就是我們的。”
“我們當(dāng)時(shí)的考慮是，二三線城市的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商拿地成本低，他們更多不是靠招拍掛，而是通過(guò)關(guān)系靠協(xié)議拿地，我們雖然收益高了，他們的收益也更可觀。”楊劍稱(chēng)，而現(xiàn)在，這些部分地產(chǎn)項(xiàng)目大量不能如期開(kāi)工、如期竣工，信托資金風(fēng)險(xiǎn)的苗頭是出現(xiàn)了。但楊劍說(shuō)，他們還是好的，有的信托公司在二三線城市的項(xiàng)目接近2/3不能如期開(kāi)工或者竣工。
造成這一現(xiàn)象的核心原因是，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不足和自有資金不足(信托貸款非其資金全部)，造成了工期延遲。尤其是對(duì)一些地產(chǎn)項(xiàng)目一期銷(xiāo)售困難，二期自然資金不足。
不過(guò)，用益信托工作室李旸稱(chēng)， 展期情況確實(shí)存在，但具體展期規(guī)模卻難以統(tǒng)計(jì)。
A信托公司尚屬近年崛起的一家偏中型信托公司，且在全國(guó)廣布了網(wǎng)點(diǎn)，而對(duì)那些本來(lái)就是地方性的信托公司而言，更是將大部分信托資金投向了當(dāng)?shù)鼗蛘吒浇鞘械姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目。
信托業(yè)界人士測(cè)算稱(chēng)， 今年1至8月，集合信托總發(fā)行規(guī)模為2136億元，其中地產(chǎn)信托為1084億元，占一半。而截至7月的銀信合作新增規(guī)模則有1.78萬(wàn)億元，據(jù)坊間預(yù)測(cè)亦有約5000億元進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。如此以來(lái)，進(jìn)入二三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目的信托資金可能在3000億元以上。
2.信托計(jì)劃展期“創(chuàng)新”
在有著持續(xù)金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，由國(guó)有銀行主導(dǎo)，信托公司配合的新的銀信合作模式或?qū)⒉痪蒙伞?/p>
面對(duì)信托計(jì)劃不能如期回籠資金的風(fēng)險(xiǎn)苗頭，工行深圳分行想出了信托計(jì)劃展期的新辦法。
要知道，這些信托計(jì)劃中，不止是屬于集合資金的地產(chǎn)信托，也有不少屬于銀信合作產(chǎn)品。商業(yè)銀行起初把信托公司作為銀行信貸資金騰挪的工具，現(xiàn)在也不得不為信托風(fēng)險(xiǎn)謀劃。而信托計(jì)劃展期之說(shuō)，不過(guò)是銀行信貸展期這一普遍做法的翻版而已。
但就信托計(jì)劃而言，展期之說(shuō)并非行業(yè)慣例。某信托公司人士稱(chēng)，“起初一聽(tīng)信托計(jì)劃展期，我們都蒙了，這是之前沒(méi)有的。既然銀行說(shuō)展期，我們就展期了。信托資金是銀行募集的，信托客戶是銀行找的，銀行怎么說(shuō)，我們就怎么做。”
其實(shí)，按照信托合同，一旦信托計(jì)劃需要非常規(guī)展期，信托公司需要向投資人說(shuō)明原委，并在獲得投資人授權(quán)后方可進(jìn)行。而現(xiàn)在的銀信合作展期根本不需要經(jīng)過(guò)資金投資方這一關(guān)。因?yàn)橄窆ば羞@樣的大銀行，用的是資金池模式，將很多投資人資金放進(jìn)一個(gè)資金池里，而資金和項(xiàng)目并非一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。這也就使個(gè)別信托計(jì)劃展期無(wú)需向投資人一一說(shuō)明。
72號(hào)文出臺(tái)后，銀行都在觀望。國(guó)有行不動(dòng)，股份制銀行自然不敢動(dòng)。而因?yàn)楫?dāng)初的資金池資金龐大，不用補(bǔ)充資金，各銀行也可以繼續(xù)支撐一段時(shí)間。
不過(guò)，工行現(xiàn)在有了新的動(dòng)向。
9月初，工行總行調(diào)研組密集走訪包括工行深圳分行在內(nèi)的分支機(jī)構(gòu)，核心內(nèi)容就是調(diào)研銀信合作。不少信托公司從調(diào)研組獲知新的信號(hào)：“我們正在研究新的合作方式。”這對(duì)信托公司而言，無(wú)疑是利好，銀行動(dòng)了，他們才有飯吃。
事實(shí)上，從2007年，工行開(kāi)始深度切入信托。當(dāng)年4月至11月發(fā)行銀信合作13只，主要合作方為平安銀行、華潤(rùn)(深國(guó)投)信托。隨著銀信合作加深，工行深圳分行在2009年、今年上半年也加快了和各類(lèi)信托公司的合作。
今年上半年，銀信理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量最多的5家銀行是：交通銀行(552款)、工商銀行(324款)、民生銀行(307款)、中信銀行(176款)和光大銀行(164款)。而工行成為銀信合作的翹楚，其規(guī)模股份制銀行難以望其項(xiàng)背。
上半年的第一個(gè)月，工行深圳分行存貸比為69.61%。上半年的最后一個(gè)月，工行深圳分行攬存184.88億元，占其上半年新增人民幣存款364.15億元的50.77%，存貸比下調(diào)至64.73%。工行深圳分行上半年本幣存款余額2088.45億元與本幣貸款余額1351.92億元之差為700余億元，其上半年新增貸款111.44億元趕不上新增存款364.15億元的速度和規(guī)模，龐大的資金需要有出路，這是工行深圳分行敢于銀信合作創(chuàng)新的基礎(chǔ)。
深圳某股份制銀行理財(cái)人士稱(chēng)，工行深圳分行已經(jīng)成為銀信合作、對(duì)地產(chǎn)信托支持的標(biāo)桿。“業(yè)界不少創(chuàng)新都是他們提出來(lái)的，”他說(shuō)，“信托公司經(jīng)常會(huì)報(bào)來(lái)一些新創(chuàng)新合作模式，游說(shuō)我們，當(dāng)然也存在一些政策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，我們覺(jué)得模式很不錯(cuò)。但領(lǐng)導(dǎo)層的首先考慮是，工行做了沒(méi)有？其他國(guó)有行做了沒(méi)有？”
在有著持續(xù)金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，由國(guó)有銀行主導(dǎo)，信托公司配合的新的銀信合作模式或?qū)⒉痪蒙伞?/p>
3.擔(dān)保月息3%-4%殺入
不過(guò)，信托公司的謹(jǐn)慎，卻相對(duì)促成了擔(dān)保公司的趁勢(shì)殺入。
信托計(jì)劃展期主要是針對(duì)存量。而對(duì)增量地產(chǎn)信托而言，由于在銀信合作叫停后，信托公司無(wú)法大量獲取銀行資金，因而變得十分謹(jǐn)慎。
“現(xiàn)在我們主要是靠自己，各家信托公司都有自己的資金渠道和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，少則數(shù)十人，多則數(shù)百人。即便如此，資金方對(duì)投向地產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃已經(jīng)心有余悸。以前，一說(shuō)投向地產(chǎn)，資金馬上跟上來(lái)，現(xiàn)在則是觀望。”某信托公司人士稱(chēng)。
如果說(shuō)資金方是在觀望，那信托公司本身對(duì)增量地產(chǎn)信托則是實(shí)質(zhì)性的收緊。
本報(bào)記者走訪了數(shù)家信托公司，其相關(guān)人士均表示，“目前地產(chǎn)信托項(xiàng)目能夠過(guò)會(huì)的(信托公司內(nèi)部審批會(huì)議)，10個(gè)也不過(guò)只有三四個(gè)。以前可做可不可的都做，現(xiàn)在可做可不做的都不做。”
不僅是自砍項(xiàng)目的收緊信號(hào)，那些主要投向在二三線城市的不少中小信托公司，還在內(nèi)部制定了地產(chǎn)信托紅線，比如對(duì)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和累計(jì)開(kāi)發(fā)量不足的地產(chǎn)商不予接納。而對(duì)西部地區(qū)、房?jī)r(jià)過(guò)低的地區(qū)也不再考慮發(fā)放信托計(jì)劃。
此外，不少中小信托公司還提升了地產(chǎn)信托的年利息率門(mén)檻，有的低于18%、或者20%的都不再考慮。這對(duì)那些二三線城市的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商而言，無(wú)異于雪上加霜。
不過(guò)，信托公司的謹(jǐn)慎，卻相對(duì)促成了擔(dān)保公司的趁勢(shì)殺入。
廣州某大型民營(yíng)擔(dān)保公司部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“我們會(huì)選擇在一期完工、二期在建融資時(shí)殺入，在地產(chǎn)商股權(quán)融資時(shí)殺入，在信托計(jì)劃將發(fā)時(shí)殺入。主要是打時(shí)間差，多為3到6個(gè)月的短期借款，月息3%至4%。”
該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，擔(dān)保公司進(jìn)入地產(chǎn)的資金有兩類(lèi)，一是自有資金，二是做資金掮客。前者資金量有限，相關(guān)放貸條件也更為苛刻。相對(duì)而言，擔(dān)保公司更原意做后者。
他舉例稱(chēng)，比如對(duì)一個(gè)一期完工、二期在建的地產(chǎn)項(xiàng)目，擔(dān)保公司會(huì)以一期待售樓盤(pán)做抵押，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商大股東提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保，所貸款不足待售樓盤(pán)市值的50%或更低，上半年年利息率可以走到15%到30%，現(xiàn)在則可以做到36%到48%。
“我現(xiàn)在幾乎每天都會(huì)接到10多個(gè)來(lái)自小地產(chǎn)商老總的電話，都是需要資金的。當(dāng)然，我們也會(huì)有選擇。”該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“我們不會(huì)單方面介入，否則風(fēng)險(xiǎn)太大，往往會(huì)選擇在信托資金進(jìn)去之前，一旦信托資金介入，那怕是用自由資金進(jìn)行短期貸款，也可以控制風(fēng)險(xiǎn)。”
此言不虛。南方某信托公司部門(mén)總經(jīng)理稱(chēng)，“現(xiàn)在擔(dān)保公司和我們比以前聯(lián)系的緊多了，多是詢(xún)問(wèn)是否會(huì)介入某地產(chǎn)項(xiàng)目，或者是我們已經(jīng)介入到某地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)方詢(xún)問(wèn)過(guò)會(huì)時(shí)間、資金到位時(shí)間等。”
該信托部門(mén)總經(jīng)理稱(chēng)，“當(dāng)然，也不排除個(gè)別信托經(jīng)理，在地產(chǎn)信托項(xiàng)目被本公司砍掉后，拿去擔(dān)保公司去融資的，這種個(gè)人的私下的資金掮客，一旦有擔(dān)保公司合作，對(duì)資金杠桿的運(yùn)用會(huì)更為嫻熟。資金缺項(xiàng)目，項(xiàng)目缺資金，從來(lái)都是信息不對(duì)稱(chēng)，這也是大家可以賺錢(qián)的地方。”
業(yè)內(nèi)甚至戲稱(chēng)，目前有不少風(fēng)水大師也介入到信托行業(yè)甚至擔(dān)保行業(yè)中來(lái)。
一位產(chǎn)業(yè)界富商說(shuō)，一些地產(chǎn)項(xiàng)目請(qǐng)風(fēng)水大師指點(diǎn)風(fēng)水問(wèn)題。一來(lái)二往這些風(fēng)水大師也會(huì)和信托界、擔(dān)保界的高層認(rèn)識(shí)。“風(fēng)水大師就會(huì)向我們推薦一些信托項(xiàng)目，慢慢地了解了，后來(lái)也拿資金跟著進(jìn)去了一些。”
事實(shí)上，對(duì)風(fēng)水大師們這樣的資金中介而言，可以獲得0.1%甚至更多的中介回報(bào)，一個(gè)信托項(xiàng)目下來(lái)，輕松幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)就到手了。而各種中介勢(shì)力介入到信托和擔(dān)保中來(lái)，也在無(wú)形中助長(zhǎng)了信托業(yè)資金獲取的速度。
4.大地產(chǎn)商脫困術(shù)
一位地產(chǎn)商財(cái)務(wù)總監(jiān)稱(chēng)，對(duì)大地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，信托貸款占房地產(chǎn)行業(yè)總貸款的比例仍相對(duì)偏低。
與中小地產(chǎn)商的資金困局、中小信托公司的信貸風(fēng)險(xiǎn)苗頭相比，大地產(chǎn)商的資金承受能力、大信托公司的資金風(fēng)險(xiǎn)容忍度要高得多。
一位地產(chǎn)商財(cái)務(wù)總監(jiān)稱(chēng)，對(duì)大地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，信托貸款占房地產(chǎn)行業(yè)總貸款的比例仍相對(duì)偏低。
即便如此，大地產(chǎn)商在上半年通過(guò)信托渠道獲得資金的成本也就是5%(指年利息率5%)，現(xiàn)在頂多也就是7%-9%，他所見(jiàn)到的超過(guò)10%的并不多。
本報(bào)記者獲得的一份《信托貸款合同》顯示，某大型信托公司對(duì)某大型地產(chǎn)商發(fā)生的約9億元地產(chǎn)信托貸款，貸款期限半年，半年期利息為4.4%。
該財(cái)務(wù)總監(jiān)稱(chēng)，“這種動(dòng)輒近10億元或者10多億元的地產(chǎn)信托貸款，對(duì)大地產(chǎn)商而言，是因?yàn)樵诔掷m(xù)調(diào)控下從銀行拿不到足夠的錢(qián)；對(duì)大信托公司而言，主要是規(guī)模效應(yīng)，不靠單筆項(xiàng)目高利息率賺錢(qián)，而是靠巨量資金的低利息率賺錢(qián)。當(dāng)然，相對(duì)中小地產(chǎn)商而言，這種地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。”
除了地產(chǎn)信托，在香港上市的大地產(chǎn)商還有另外一個(gè)融資路徑，就是從境外獲得美元票據(jù)融資。截至9月上旬，H股內(nèi)地地產(chǎn)商累計(jì)獲得了約70億美元的優(yōu)先票據(jù)融資。相比從境內(nèi)信托公司獲得接近10%年利息率乃至略高的信托貸款而言，這些美元票據(jù)融資年利息率高達(dá)10%至15%之間，并附有負(fù)債占比約束等相對(duì)苛刻的條款。
該財(cái)務(wù)總監(jiān)稱(chēng)，“內(nèi)地H股上市地產(chǎn)商不是不選擇內(nèi)地信托貸款，他們也會(huì)選擇，只是在選擇的同時(shí)又選擇了境外票據(jù)，進(jìn)行融資渠道多元化。而對(duì)境內(nèi)上市公司而言，則不能發(fā)行境外美元票據(jù)，因?yàn)橥鈪R管制不允許，沒(méi)有資金回流渠道。這是H股上市公司的優(yōu)勢(shì)。”
至于為什么會(huì)選擇境外高息票據(jù)融資，原因有二：一是信托貸款期限較短，多是半年、1年、1年半、兩年，3年的都很少，而在調(diào)控期間，大地產(chǎn)商最為迫切的就是調(diào)整借款期限結(jié)構(gòu)，減少短期借款、增加長(zhǎng)期借款。除非資金異常緊張，不會(huì)大量增加地產(chǎn)信托貸款，而境外美元票據(jù)融資則多是5年至7年期長(zhǎng)期借款，符合調(diào)控期間地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)需求。
雖然境外美元票據(jù)年利息率目前普遍為13%左右，遠(yuǎn)高于銀行貸款和信托貸款年利息率，但大地產(chǎn)商還可以借機(jī)對(duì)賭人民幣升值。如果未來(lái)5到7年內(nèi)人民幣升值5%，他要支付美元票據(jù)年利息率就會(huì)降低到8%，升得越多，支付的成本越低。另外，這些美元票據(jù)在新加坡、香港等地市場(chǎng)交易時(shí)，也會(huì)走低，甚至低于初始價(jià)格(這樣的情況不止一次出現(xiàn)過(guò))，地產(chǎn)商也可以提前選擇低價(jià)贖回，這就意味著地產(chǎn)商相當(dāng)于低價(jià)甚至免費(fèi)用了境外的錢(qián)。
正因?yàn)榇蟮禺a(chǎn)商融資渠道多元化，并且具有融資議價(jià)能力，這也是上百家上市地產(chǎn)商面對(duì)年初調(diào)控以來(lái)的市場(chǎng)和社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)持不降價(jià)的背后邏輯。這上百家上市地產(chǎn)商今年一季度末的總負(fù)債超過(guò)5000億元，二季度末的總負(fù)債超過(guò)1萬(wàn)億元。
負(fù)債增加的背后，固然有銷(xiāo)售減少回籠資金乏力的因素，此外更有通過(guò)各種渠道獲取資金瘋狂拿地的因素。因此，有業(yè)界人士稱(chēng)，地產(chǎn)商有以萬(wàn)億負(fù)債“綁架”調(diào)控之嫌。顯然，銀行信貸不能一放了之，地方政府財(cái)政吃緊不能土地出讓一停了之，剛性購(gòu)房需求不能短期觀望了之。
由此將2010年房?jī)r(jià)演繹成了一場(chǎng)徹底的“假摔”。
統(tǒng)計(jì)信息顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅9.3%，環(huán)比漲幅則連續(xù)第二個(gè)月持平，此前在6月曾短暫下滑0.1%。同時(shí)，8月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)6886萬(wàn)平方米，高于7月的6466萬(wàn)平方。進(jìn)入9月，地產(chǎn)商面對(duì)京滬穗深樓市首次全線交易回暖的逆勢(shì)提價(jià)，似在證明正如王石(微博 博客)等地產(chǎn)大佬所言的“樓市低谷已過(guò)”。
“地產(chǎn)商堅(jiān)信的邏輯是，調(diào)控只會(huì)改變房?jī)r(jià)上漲速度，不會(huì)改變房?jī)r(jià)上漲方向。”一位大地產(chǎn)商銷(xiāo)售總監(jiān)稱(chēng)，大地產(chǎn)商存量土地可開(kāi)發(fā)3年，地價(jià)并沒(méi)下來(lái)，樓價(jià)又怎會(huì)輕易下來(lái)。
不少地產(chǎn)商在半年報(bào)發(fā)布期間所言的“下半年適當(dāng)降價(jià)、擴(kuò)大銷(xiāo)售、回籠資金、減少財(cái)務(wù)壓力”等普遍論調(diào)，如今似乎不再是“適當(dāng)降價(jià)”，而是“適當(dāng)提價(jià)”的問(wèn)題了。
不過(guò)，一位金融人士判斷，調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)，后手仍然會(huì)首選信貸調(diào)控?，F(xiàn)在看到的只是剛性需求下的樓市回暖跡象，而不是樓價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。大地產(chǎn)商資金壓力的真正脫困還需要觀望。
5.信托圖謀轉(zhuǎn)型
“其實(shí)，投向證券類(lèi)產(chǎn)品并不是信托公司的轉(zhuǎn)型，只能說(shuō)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，那些都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是尋找到新的產(chǎn)品和模式替代。”一位信托公司副總稱(chēng)。
據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，上周(8月30日至9月5日)共有18家信托公司成立37款產(chǎn)品，總規(guī)模為57.4億元，平均期限2.02年，平均收益率為8.33%。就投資領(lǐng)域而言，仍主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)領(lǐng)域，其規(guī)模分別為21.24億元和16.55億元，共占總規(guī)模的65.83%；其次是工商企業(yè)、金融和其他領(lǐng)域，其規(guī)模分別為8.03億元、7.97億元和3.62億元。
周環(huán)比來(lái)看，該周房地產(chǎn)領(lǐng)域成立產(chǎn)品出現(xiàn)較大幅度下降(8月23日至8月29日一周規(guī)模為43.5億元)，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成立規(guī)模出現(xiàn)較大幅度上升，其他各領(lǐng)域變化不大。
從資金運(yùn)用方式來(lái)看，該周主要集中在證券投資，在該周總共發(fā)行的18款產(chǎn)品中，有6款是證券投資類(lèi)，發(fā)行規(guī)模為8.1億元，占總規(guī)模的36.95%，這是最近幾個(gè)月來(lái)，證券類(lèi)產(chǎn)品首次居資金運(yùn)用方式首位。
兩大因素誘發(fā)這一轉(zhuǎn)變：一是股市出現(xiàn)多頭占優(yōu)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)二次探底可能性較小等宏觀政策使股市有走好基礎(chǔ)；二是房地產(chǎn)調(diào)控政策在持續(xù)，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行更加趨于謹(jǐn)慎，從而使信托公司有在金融領(lǐng)域加大證券產(chǎn)品的發(fā)行動(dòng)力。
“其實(shí)，投向證券類(lèi)產(chǎn)品并不是信托公司的轉(zhuǎn)型，只能說(shuō)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，那些都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是尋找到新的產(chǎn)品和模式替代。”一位信托公司副總稱(chēng)，現(xiàn)在大家在思考金融租賃信托，就是和金融租賃公司合作，由金融租賃公司把租賃資產(chǎn)賣(mài)給信托公司，金融租賃公司再用賣(mài)的錢(qián)投向新項(xiàng)目。
“當(dāng)然，這需要的資金更為龐大，非中小信托公司可為。當(dāng)然，除非銀行愿意介入進(jìn)來(lái)，那就另說(shuō)了。”他說(shuō)。
事實(shí)上，平安銀行今年已經(jīng)介入了幾筆金融租賃信托業(yè)務(wù)，但大多數(shù)銀行尚在觀望狀態(tài)。
目前，大部分信托公司在轉(zhuǎn)型問(wèn)題上仍是思考的多，觀望的多，可做的少，敢做的少。銀監(jiān)會(huì)9月7日公布的《信托公司凈資本管理辦法》首次對(duì)信托公司開(kāi)出準(zhǔn)入門(mén)檻?！掇k法》規(guī)定，信托公司的凈資本不得低于2億元，且應(yīng)當(dāng)持續(xù)符合兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)：凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%，且不得低于凈資產(chǎn)的40%。
截至去年底，目前國(guó)內(nèi)54家信托公司的注冊(cè)資本金合計(jì)只有606億元，而管理的資產(chǎn)則近3萬(wàn)億元。從2007年至今，信托公司管理的年資產(chǎn)規(guī)模分別為0.96萬(wàn)億元、1.2萬(wàn)億元、2.05萬(wàn)億元、2.91萬(wàn)億元。管理資產(chǎn)規(guī)模幾乎倍增的同時(shí)，自身實(shí)力卻沒(méi)有跟隨增長(zhǎng)，成為典型的“小馬拉大車(chē)”現(xiàn)象。
為達(dá)到監(jiān)管要求，未來(lái)信托公司需要從之前的為別人找錢(qián)到現(xiàn)在的為自己找錢(qián)，解決路徑一即為上市融資。目前有中信信托、華信信托、百瑞信托、北京信托、華寶信托等都在籌備上市，但信托公司的盈利模式和信息披露問(wèn)題，使得其上市基本上被禁止，這也是北國(guó)信托借殼ST玉源不成功、中信信托借殼安信信托一拖若干年的主要原因。
上市融資路徑被堵，信托公司可以選擇的就是增資擴(kuò)股，或者干脆選擇并購(gòu)入銀行或大型國(guó)企，招行收購(gòu)西藏信托、華潤(rùn)收購(gòu)深國(guó)投就是典型案例。
其次，信托公司的人才短缺現(xiàn)象已經(jīng)較為嚴(yán)重。尤其是這兩年的膨脹發(fā)展致使人員成倍擴(kuò)張，人才稀缺，對(duì)龐大資金的管理能力存在空前的人才梯隊(duì)瓶頸。
銀行業(yè)改革之中，風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，這尚且是在銀行系統(tǒng)有多年人才儲(chǔ)備和管理機(jī)制的前提下，而何況是目前人才缺乏和管理體制不完善的信托業(yè)本身。
但更大的問(wèn)題并非信托業(yè)本身。投資人資金一旦出現(xiàn)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)、局部風(fēng)險(xiǎn)乃至系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其現(xiàn)有注冊(cè)資本金不足償付還在其次，關(guān)鍵是在信托合同條款中，信托公司已經(jīng)規(guī)避了相關(guān)的法律責(zé)任，僅僅通過(guò)司法訴訟不能解決全部問(wèn)題。這已不僅僅是信托行業(yè)在整頓中自救的問(wèn)題。
