先前，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是有著嚴(yán)格的界限的。但是，現(xiàn)在人們越來越發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)城市以及地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式成為地產(chǎn)商們面臨的課題。于是，城市綜合體建筑模式便應(yīng)運而生了。
所謂城市綜合體，是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的多項進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。都市綜合體在大城市已經(jīng)開始若干年了，但是在臨沂的開始比較晚。目前，臨沂樓市中明確定位自己是城市綜合體的項目有悅動廣場、久隆奧斯卡、頤高·上海街、萬興都商業(yè)公園、銀座中心等。
城市發(fā)展之必然產(chǎn)物
“城市綜合體”是城市發(fā)展到一定程度的高級建筑群形態(tài)，將傳統(tǒng)城市中分立的居住、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂及社交等職能高度集中，其內(nèi)部核心建筑往往是一座或數(shù)座大廈，形成居住和辦公場所。同時具備完整的街區(qū)特點，是城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的發(fā)展。集約資源，放大功能，是城市綜合體的本質(zhì)特征。由于城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，故也被稱為“城中城”。
某業(yè)界人士表示，城市綜合體的出現(xiàn)，是一個城市發(fā)展過程中的必然。在全球范圍內(nèi)，幾乎任何城市化的過程都伴隨著城市綜合體的發(fā)展，如香港太古城、北京東方廣場、深圳萬象城等，這些城市綜合體的出現(xiàn)，不僅解決了大都市發(fā)展過程中人們對交通、購物、生活等資源的集約化需求問題，而且此類大體量建筑群因為規(guī)模、品質(zhì)以及對都市生活人群的影響力很大，常常會作為品牌物業(yè)成為板塊甚至整個城市的中心。
綜合體貴在“成功整合”
城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市核心區(qū)域，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“休眠”了的地區(qū)的功能得到完善。
商務(wù)：
商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。
商業(yè)：
商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。
居?。?/p>
居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。
酒店與娛樂：
它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。
由于高度集合了高檔住宅、區(qū)域商業(yè)、寫字樓等各種物業(yè)形態(tài)，因此，對城市綜合體的操盤力如何，實際上是考驗開發(fā)商在規(guī)劃、招商、推廣、資金運作等方面的整合能力。由若干關(guān)系密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定范圍聚集而成的城市綜合體不是人為規(guī)劃出來的，它是現(xiàn)代城市社會經(jīng)濟相互交融、高度發(fā)達的必然產(chǎn)物，這種模式必然成為未來地產(chǎn)發(fā)展的一個主流方向。
臨沂綜合體路在何方
臨沂是山東省面積最大、人口最多的地級市，亦是全國著名的商貿(mào)物流城市，2008全年實現(xiàn)社會消費品零售總額816.9億元，工業(yè)方面培植了食品、機械、建材、木業(yè)、醫(yī)藥、化工、紡織服裝、冶金八大支柱行業(yè)。客流、物流、資金流、信息流在這里多緯交匯，內(nèi)外雙向互動，一個大開放、大交融、大發(fā)展的商務(wù)格局在臨沂已經(jīng)初步形成。據(jù)了解，自1992年以來，臨沂批發(fā)城的規(guī)模、交易額、綜合效益等指標(biāo)一直居全省同類市場首位，位居全國綜合批發(fā)市場前三位，成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心。
臨沂全市有大約30萬的私營業(yè)主及個體工商戶。同時，還有多達30余萬的外來人口。外來人口的滯留時間，一年以下占58%；一年以上的占42%，這一方面引入大量的白領(lǐng)階層人士，而另一方面也引來了大量中短期的城市過客，由此市場上必然存在大量的商務(wù)型房地產(chǎn)的需求空間。在臨沂，已經(jīng)形成高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活；中小型公司在外地的辦事機構(gòu)由于其資金實力不足，既想方便，又想價位合適，那么商務(wù)型社區(qū)將是其較理想的選擇；由于商務(wù)城市人口流動性增強，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢將直接導(dǎo)致城市綜合體的出現(xiàn)。
隨著城市發(fā)展進程的加快，臨沂無疑會出現(xiàn)更多的城市綜合體。臨沂房產(chǎn)界的一位業(yè)內(nèi)人士曾表示，一個城市綜合體項目成功與否主要取決于地段、交通、人氣以及管理等幾個要素。由此，哪幾個城市綜合體在接受住市場最嚴(yán)厲的檢驗后脫穎而出，我們可以拭目以待。
