在房地產(chǎn)調(diào)控新政的壓力下，眾多房企都舉起了轉(zhuǎn)型大旗，它們轉(zhuǎn)型的方向是進(jìn)軍二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)。

　　二三線或上演“一線式上漲”

　　陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，除了二三線城市中一些局部的熱點(diǎn)城市、地區(qū)也有一些房價(jià)虛高外，在新政調(diào)控下二三線城市中房價(jià)下降的并不多，因?yàn)槟抢锏墓┬杼幱谄椒€(wěn)狀態(tài)。

　　“調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市還是集中在京滬穗深、東部沿海這些重點(diǎn)城市，這就意味著調(diào)控對(duì)于二三線城市和中西部的城市提供了更寬松、更難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，從中長期來看，二三線城市樓市增長空間明顯大于一線城市。

　　對(duì)于品牌房企在二三線城市的布局趨勢，陳國強(qiáng)用“非常明顯”來形容。

　　記者發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后，包括萬科、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭在二三線城市的布局速度明顯加快。1~6月，萬科在一線城市中僅于上海、北京及廣州獲得了4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)66.7萬平方米，占總獲取項(xiàng)目的5.66%，而截至上半年末，萬科在二三線城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備已達(dá)到3179萬平方米。

　　陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)此解釋說，中國第一輪城市化的主角是北京、上海等一線城市，目前這些城市在量的積累上已基本完成，城市化已步入結(jié)構(gòu)調(diào)整的 “質(zhì)的階段”，時(shí)下中國第二輪城市化的主角正在轉(zhuǎn)向二三線城市，他們正在上演一線城市5年前城市化的劇本。因此房企涌向二三線地市是市場理性行為。

　　商業(yè)地產(chǎn)收益可觀

　　與二三線城市類似，商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)，在調(diào)控中受到的影響也要小一些。而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)更是借助住宅地產(chǎn)萎靡之機(jī)，火爆了一把。

　　范小沖表示，由于商業(yè)物業(yè)對(duì)運(yùn)營水平的要求較高。因此過去很多投資者不敢介入商業(yè)地產(chǎn)，特別是散戶缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，這是過去商業(yè)寫字樓不被大家關(guān)注的重要原因。

　　此次新政調(diào)控目標(biāo)直指住宅市場的投資投機(jī)需求，而且眾多業(yè)內(nèi)人士判斷此次政府的決心很大，未來還存有非常多的不確定性。范小沖認(rèn)為，正是這樣的環(huán)境，促使了很多人將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

　　以上海為例，有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，全市商業(yè)辦公項(xiàng)目的成交面積和成交均價(jià)都處于歷史高點(diǎn)，其中，商業(yè)辦公項(xiàng)目成交面積達(dá)到234萬平方米，較去年同期增加了7％，成交均價(jià)達(dá)到了15187元/平方米，同比上漲了3.6％。

　　陳國強(qiáng)表示，對(duì)于北京、上海這些中心城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場地位明顯上升。眾多地產(chǎn)商也紛紛加重了在商業(yè)地產(chǎn)上的布局。

　　據(jù)了解，今年以來，SOHO中國、萬科、保利、招商、中糧、金地、華潤置地、陽光股份、首創(chuàng)置業(yè)等地產(chǎn)大鱷都表示要增加商業(yè)地產(chǎn)。其中一直堅(jiān)持做住宅的萬科也轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”，截至目前，萬科已經(jīng)在北京、西安、東莞和武漢等地啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資額上百億元。

　　樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)的收益也顯得可觀。以商業(yè)地產(chǎn)為主打的SOHO中國發(fā)布的中期業(yè)績報(bào)告顯示，該公司今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入86.55億元，同比上升119倍；實(shí)現(xiàn)凈利潤17.21億元，同比上升136倍，均超過去年全年水平。截至今年7月底，公司實(shí)現(xiàn)銷售額135.7億元，已經(jīng)完成全年180億元銷售目標(biāo)的75%。

　　“從近一個(gè)時(shí)期來看，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)回升比較快，特別是一些進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的樓盤仍然得到了市場的追捧。”光耀東方董事長李貴斌表示，租金的上漲給商業(yè)物業(yè)帶來了價(jià)值，再加上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，下一步商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)量將越來越大。

　　延伸閱讀

　　專家：沒有必要過分擔(dān)心土地供應(yīng)量　　

　　在“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云坦言，時(shí)下中國樓市用地供應(yīng)“不差地”。

　　在樓市土地供應(yīng)上，“18億畝紅線”深刻地影響著人們的思維。

　　然而在本次論壇上，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云卻認(rèn)為，時(shí)下人們 “沒有必要過多地?fù)?dān)心土地供應(yīng)量的問題”。他解釋道，雖然中國的土地資源并不是很豐富，但現(xiàn)在的土地供應(yīng)是沒有問題的。

　　首先，所謂的“18億畝紅線”是特指耕地的范圍，但除了耕地外，中國還有許多其他土地可供開發(fā)利用。他認(rèn)為，“18億畝紅線”的表述并不是太清晰。

　　其次，目前還存在大量的閑置地沒有得到充分利用。雖然近段時(shí)間以來，全國各地陸續(xù)披露了不少閑置地，但可以肯定的是，從技術(shù)的角度上講，仍然存在大量的閑置地被遺漏。這些閑置地就是土地庫存，也是一塊很大的可供開發(fā)的量。

　　此外，時(shí)下地方政府推地的動(dòng)力是極強(qiáng)的，其動(dòng)力源泉就是土地財(cái)政。

　　但他同時(shí)也指出，雖然全國來說，樓市的土地供應(yīng)是沒有問題，但北京、上海等一線城市的土地供應(yīng)相對(duì)比較緊張，因?yàn)橛杏^點(diǎn)認(rèn)為，目前的機(jī)制下，北京、上海等一線城市的人口數(shù)量增長是無解的。如果這種結(jié)論成立的話，這些城市土地的供求關(guān)系會(huì)日趨緊張。

　　但總體而言，現(xiàn)階段全國樓市土地供應(yīng)在增加，需求在下降。陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，土地價(jià)格不會(huì)暴降，因?yàn)榈胤秸跁r(shí)下的土地財(cái)政與中長期地方債發(fā)行的考慮，土地價(jià)格下跌幅度是有限度的。一旦土地價(jià)格大幅下降，作為地方債發(fā)行的抵押物土地的評(píng)估價(jià)就會(huì)相應(yīng)下降，不利于地方政府地方債的發(fā)行?！　?/p>