9.1號起樓市大張旗鼓準備迎接傳統(tǒng)營銷旺季：“金九銀十”。8月份來自北京、上海、深圳等一線城市量價齊升的成交數(shù)據(jù)，使得今年“金九銀十”的到來顯得底氣頗足，不少企業(yè)甚至準備趁勢推動價格上漲，以在這個黃金旺季大撈一把。

但遭遇了史上最嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控后，房價所降甚微，樓市真的就此進入回暖反彈？

也有部分開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒市場切勿過于樂觀，如果樓市真的從此量價齊升，二次調(diào)控的“核武器”將相距不遠。

孰對孰錯？讓我們拭目以待。

　-市場觀察

　8月成交量紛紛上漲

北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調(diào)幅度達到了58.7%。

成交量上漲不僅出現(xiàn)在北京，還有其他各大城市。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，8月最后一周，監(jiān)控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8個城市環(huán)比均有不同程度增加，增幅最大的杭州達75%，最小的深、漢2市為3%。從整個8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過7月。預(yù)計各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環(huán)比增幅將達8成；天津、上海兩市增幅最小，約在2~3成。

推盤力度逐步加大

伴隨成交量上漲的，還有各企業(yè)推盤的力度。

8月的最后一個周末，不少項目已經(jīng)開始厲兵秣馬，搶占先機了。

8月28日，中糧萬科長陽半島第二次開盤，推出377套房源，一日售罄。

同日，大興區(qū)純新盤項目金地仰山開盤，一舉推出724套房源，14000元/平方米的起價不僅刷新了區(qū)域新盤低價，而且迎來了1045人爭搶。

當(dāng)日，南四環(huán)的藍光云鼎也推出300套房源，平層和LOFT產(chǎn)品均有。

據(jù)記者統(tǒng)計，僅這個周末，就有5個項目開盤，總供應(yīng)套數(shù)達2874套。開盤之密集，供應(yīng)量之大，今年以來少有，但供應(yīng)戰(zhàn)剛剛開始，真正的供應(yīng)量還在9月。

據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，預(yù)計在9月開盤的項目達到了46個。新政之后的5、6、7、8四個月預(yù)售入市項目分別為21個、27個、27個、18個，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個預(yù)計開盤的項目中，純新盤就達到了21個，可能創(chuàng)下2009年來的新高。

金九銀十底氣不足

交易量回暖，開發(fā)商大舉推盤，部分項目減少優(yōu)惠蓄謀調(diào)價……種種跡象表明，市場已經(jīng)充分做好了準備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細分析數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)實，卻并不那么樂觀。

北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，最近市場的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量的反彈，尤其是中低價房入市帶來的成交。他認為，即便是金九銀十，部分商品房項目的低價促銷，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場沒有達到新政前2/3時很難說市場形成明顯的回暖”。

除了成交結(jié)構(gòu)，存量房和成交數(shù)據(jù)的變化也頗為不樂觀。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數(shù)為66984套，現(xiàn)房可售套數(shù)為32027套，共計99011套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

北京中原對新政后北京商品房成交情況作了分析，發(fā)現(xiàn)新政后北京商品住宅期房市場取得預(yù)售項目合計82個，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷售面積來看，82個項目合計供應(yīng)面積為3239847平方米，4個半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達198萬平米，積壓率達到了61.1%。按照已經(jīng)成交的均價計算，82個項目總值為707.8億元，而開發(fā)商在這4個半月的時間內(nèi)，僅銷售了221.62億元，而庫存價值高達486.2億元。也就是說平均每個項目積壓價值高達5.93億元，而部分多次取得預(yù)售證的項目積壓總值更加嚴重。

張大偉指出，“從實際項目數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)商銷售業(yè)績慘淡，樓市從量跌到價跌的趨勢已經(jīng)明顯，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　新建商品住宅存量逼近10萬

新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩(wěn)定的上升后，第四周已經(jīng)突破9.9萬，預(yù)計9月可突破10萬的大關(guān)。8月第四周周末連續(xù)兩天維持在超過9.9萬的高位，這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬的紀錄。

新建商品住宅存量由預(yù)售商品住宅存量和現(xiàn)售商品住宅存量兩部分構(gòu)成，其中現(xiàn)售住宅存量較為穩(wěn)定，2010年一直在3.1萬左右，而隨著預(yù)售商品住宅的不斷入市，預(yù)售住宅存量不斷增長，目前已經(jīng)達到6.7萬的庫存量。

“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認為，新建商品住宅存量反映了市場的供需狀況，適當(dāng)?shù)拇媪坎拍鼙ＷC市場的良性運作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開發(fā)商施加了壓力，新項目只有以一個具有競爭力的價格開盤才能帶來樓盤的熱銷。

　新開樓盤預(yù)售價格漲跌有別

在預(yù)售項目方面，8月第四周共有5個項目獲得行政許可，明顯高于前周的項目總量(前一周2個)，而總供給套數(shù)2791套，遠高于前一周255套的供給。其中“半島家園”是近一個月以來的第二次推盤，從第四周新推項目的價格來看，漲跌有別。

“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張月分析，第一，部分項目即使價格見漲，依然熱銷。例如“半島家園”8月二期同7月份一期相比，二期樓盤的擬售均價平均上升了712元/平米，近2天就簽約71套，據(jù)媒體報道，實際目前二期項目算上認購及預(yù)訂已經(jīng)售罄，銷售火爆可見一斑。第二，部分項目依然采取了相比同區(qū)域較低的價格開盤，例如，“領(lǐng)秀慧谷”位于回龍觀，擬售均價15223元/平米，與今年5月開盤的同區(qū)域“智慧小區(qū)”20144元/平米的價格相比，降低了24%，但是低價入市并沒有帶動銷量的上升。

　張月認為，從上述案例可以看出， 8月第四周開發(fā)商對于新項目的定價有漲有跌，這說明開發(fā)商在試探市場，一部分開發(fā)商對于價格有一個較高的預(yù)期，在9月旺季到來時，趁機漲價，而另外一部分開發(fā)商則希望通過適當(dāng)?shù)慕祪r刺激銷量的上升，價格的上升和下跌都是開發(fā)商對于當(dāng)前市場的一種判斷，無論哪種判斷都是對9月有一個較高的預(yù)期，而這也有可能促使9月成交有一個明顯的增長。

　售樓處來訪者明顯增多

周一上午，記者來到位于東四環(huán)四方橋附近的華僑城，與周末相比，售樓中心略顯冷清，其銷售人員笑稱，“好在您周一過來的，周末來看樣板間需要提前預(yù)約的，我也不可能給您介紹這么詳細”。記者在樣板間看到兩三對夫妻也在看房。據(jù)介紹，華僑城將于9月中旬開盤，9月1日至9日辦理VIP卡，可享受9.6折優(yōu)惠和選房條件。銷售人員告訴記者，項目確實受到政策調(diào)控的影響，買房投資的比例下降，但其他需求的客戶還很多，這一點從看房量上就能看出來。

而同樣感覺到市場在回暖的是即將入市的綠城北京誠園，該項目于8月29日開始排號，排號者要交50萬——100萬的誠意金，9月開盤的均價為52500元/平方米，截至30日下午，40%的房源被定。銷售人員稱，暫不說成交量，至少看房量和新政剛出臺時相比截然不同，觀望的情緒明顯少了很多。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多老項目后期樓盤的開盤價格和之前的開盤價格相比沒有太大區(qū)別，比如房山的恒盛波爾多小鎮(zhèn)6月30日開盤均價為8500元/平方米，而9月開盤的一期均價為9000元/平方米，參加團購可直降7萬，以此計算，兩次開盤的均價基本相同。據(jù)銷售人員介紹，看房的人很多，看樣板間需要提前通知進行預(yù)約。

　二手房客戶紛紛出手

“價格上并沒有出現(xiàn)大漲或大落現(xiàn)象。只有個別區(qū)域的房價略有小降，那也只是將市場火爆時的價格泡沫擠出而已。像我們通州區(qū)域就是如此。成交量確實較前兩個月明顯多了不少，看的人也挺多的，只是前一段時間光看不成交，但現(xiàn)在客戶看不到價格降太多也看不清后市，所以就想著出手了，現(xiàn)在政策打擊得這么厲害，過幾個月價格肯定要下來的，不如現(xiàn)在成交圖個踏實。”熒燦地產(chǎn)通州區(qū)域劉經(jīng)理向記者表示。

熒燦地產(chǎn)華騰園區(qū)域尹經(jīng)理表示：“最近我們這邊兒確實簽單量提升不少，比起前幾個月的冷清，需求明顯。我這里就有一個客戶，之前2009年底就準備購房結(jié)婚用，沒想到一拖就到8月中旬。本想著房價能落一落時再出手，可是價格方面到現(xiàn)在也沒太大變化，想想還是現(xiàn)在買了吧，只好找家里人‘贊助’來完成。”

據(jù)熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月以來二手房市場呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的局勢，供應(yīng)量的增長使得商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有更進一步的上漲，但是上漲的幅度不會太大。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認為，市場并沒有走出調(diào)整期。價格則依然維持下跌，中低價商品房的成交比例上漲，會使得價格下調(diào)的趨勢依然明顯。

價格回落派

　反彈只是美好愿望

SOHO中國董事長 潘石屹

“金九銀十”以實現(xiàn)絕地大反彈這只是開發(fā)商美好愿望。前5年的調(diào)控政策更像是喊口號，說要處理閑置土地，加大保障房建設(shè)，后續(xù)細則沒跟上，但這次不一樣，有實施細則，具備操作性。從4月出臺的國十條以及后續(xù)出臺一系列調(diào)控政策壓力下，房屋供應(yīng)量將繼續(xù)增加、開發(fā)商資金鏈也會進一步收緊，預(yù)計今年下半年房地產(chǎn)市場量價齊跌，房價將回落至2009年初的水平。

供應(yīng)大增 價格戰(zhàn)一觸即發(fā)

亞豪機構(gòu)副總 高姍

調(diào)控以來，樓市成交驟降，商品房銷量由每月七八千套的高位直降至三四千套，成交量腰斬令開發(fā)商應(yīng)對無措，不敢貿(mào)然推出新盤，這使得新政出臺以來的四個月每月僅有20個左右項目開盤，樓市供需深度觀望。

但是，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍預(yù)計，緊縮政策引發(fā)樓市供需雙降的僵持局面有望在“金九銀十”被打破。統(tǒng)計顯示，目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項目量已達到40余個，其中過半為首次開盤的純新盤，開發(fā)商普遍寄希望于傳統(tǒng)的銷售旺季實現(xiàn)突破。對此，高姍分析，購房人暫時擱置購房意愿主要是受到針對多套購房、異地購房的政策限制所致，由于城市吸引力帶來的人口紅利，使得北京的購房需求仍然保持剛性特點，同時愈加明朗的通貨膨脹，資產(chǎn)價格上漲預(yù)期也帶動了一部分尋求保值避險資金回歸樓市。

然而，從目前來看，熱銷項目畢竟是少數(shù)，能否吸引更多的購房需求進場消費成為開發(fā)商面臨的首要問題，因此9、10月份這一傳統(tǒng)的銷售旺季就成為開發(fā)商力爭的關(guān)鍵節(jié)點。

從目前明確計劃“金九銀十”推盤的項目來看，首次開盤的純新盤數(shù)量占比過半。高姍分析，相比價格已推至高位的老項目后期，純新樓盤在定價上不用考慮前期業(yè)主質(zhì)疑和樓盤形象折損風(fēng)險，因此弱市格局下純新盤定價往往偏低，這也是吸引購房人的重要因素。在純新盤的低開壓力下，老項目面臨的銷售壓力更加嚴峻，如果通過增加產(chǎn)品附加值等方式變相降價無法獲得購房者認同，那么直接降價將成為必然選擇?？梢?，在新盤的低開標桿作用下，伴隨著供應(yīng)量的集中推出，“金九銀十”房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)價格拐點，樓盤降價由點及面，由遠郊區(qū)傳導(dǎo)至城市外沿，最終形成整體市場的價格回落。

今年的“金九銀十”，樓市價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　旺銷回暖派

　供需兩旺

明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān) 賈玉鵬

九十月份的供應(yīng)量急劇增加，尤其是很多新盤都將低價入市。一些熱點區(qū)域如大興的黃村和房山的長陽會保持持續(xù)的熱度，這些地區(qū)產(chǎn)品多、地段好，再加上交通的拉動作用，會保持不錯的發(fā)展速度。四環(huán)以內(nèi)的價格基本保持不變。相比較而言，通州區(qū)漲得快跌得也快，消費者在該地區(qū)的投資興趣需要一段時間的培養(yǎng)。

實際上從8月份開始，一些剛性需求已經(jīng)在釋放，80%的購房者都是剛需，金九銀十會迎來供需兩旺的態(tài)勢。這是政府也希望看到的結(jié)局，一方面價格下來了，另一方面成交量也上去了。目前的市場中消費者和開發(fā)商都很理性，開發(fā)商意識到要盈利需要讓價，而消費者也不會要求一味降價，稍微降低達到他的底線，消費者就買賬，市場逐步平穩(wěn)。

金九銀十肯定會來

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長 陳云峰

隨著調(diào)控政策逐漸明朗，購房者覺得房價也不會太大變化，觀望的人就少了。最近一段時間，托人買房的購房者明顯增多，出現(xiàn)不走關(guān)系很難買到房子的局面，托人買房的人多是剛需，比如一些等著有房子結(jié)婚的。很多開發(fā)商推遲開盤壓抑了一大批剛性需求，九十月份的集中推盤必然會使這些剛需釋放出來，從而帶動樓市。我是一線的人，離市場很近，能明顯感覺到8月底以來樓市出現(xiàn)反彈，我認為現(xiàn)在是出手的好機會。

雖然九十月份是開發(fā)商集中推盤的時間，但是各個項目之間由于定位、位置、價格等的不同競爭較少，開發(fā)商面臨的不是怎樣分房產(chǎn)市場蛋糕的問題，而是共同在金九銀十的過程中將房產(chǎn)市場的蛋糕做大。從市場的反應(yīng)來看，我相信金九銀十肯定會到來，樓市也肯定會火。

　量漲價平派

　價平量漲

陽光100常務(wù)副總裁 范小沖

秋天是收獲的季節(jié)，今年也不例外。一方面，受房產(chǎn)調(diào)控政策影響，幾個月來，購房者一直持幣待購，積蓄了相當(dāng)多的購買力，另一方面，九十月份供應(yīng)量也會大幅上升，接近年底，上市公司為了取得好點的業(yè)績和股權(quán)激勵，完成銷售任務(wù)的壓力會更加明顯，加大推盤力度。在這兩個因素的作用下，交易量必然會上漲。但這并不意味著房價就能隨之上漲，現(xiàn)在的市場形勢不支持房價上漲。因此，今年的九十月可能會出現(xiàn)“價平量漲”的局面。

　量會漲 價難漲

北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān) 張大偉

雖然最近市場出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量上的反彈，這些數(shù)據(jù)的調(diào)整更多是因為部分剛性需求沒有期待到價格的明顯下調(diào)，而倉促入市?，F(xiàn)在還很難說市場形成明顯的回暖。而價格不論是商品房還是二手房依然處于高位，特別是商品房部分項目的低價熱銷，在金九銀十可能成為趨勢，這也會影響周圍二手房，所以這兩月的市場在政策沒有放松甚至可能收緊的情況下，價格很難上漲。

相比6-7月份的地量，商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有上漲，這主要是因為供應(yīng)量上漲的原因，但是上漲的幅度不會過大。市場還遠未走出調(diào)整期。

目前二手房市場出現(xiàn)了明顯的價格下調(diào)停滯的現(xiàn)象，甚至部分房源價格反而逆勢上漲，主要原因有兩點：首先4個多月的樓市宏觀調(diào)控，價格下調(diào)的幅度并不大，部分購房者受到往年市場調(diào)控的影響，認為抄底時機已到，盲目入市。其次最近一些房主及中介公司炒作學(xué)區(qū)房、軌道交通將開通等利好，堅挺價格。但是實際中，本次調(diào)控依然在持續(xù)，后期甚至?xí)懈鼑绤栒叱雠_的可能。

金九銀十不及往年

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問副總 公衍奎

房產(chǎn)企業(yè)的一般規(guī)律是年初施工，年底的時候賣房，并且這個季節(jié)的天氣很適宜，人們的消費心理會活躍，因此，從季節(jié)的因素來看，金九銀十還是會出現(xiàn)的。金九銀十首先體現(xiàn)在供應(yīng)量上，很多開發(fā)商都會在九十月份推盤，其次是需求方面，新政以來壓抑了很多需求需要釋放出來。但是，受政策調(diào)控的影響，今年的銷售情況很可能不及往年。