曾在年初就被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“商業(yè)地產(chǎn)”，如今也在當(dāng)口成為了市場的焦點(diǎn)。從近期圍繞萬科的消息便可看出，無論是收購贏嘉中心還是藍(lán)山兩棟寫字樓將整售，傳統(tǒng)的“帶頭大哥”所引發(fā)的關(guān)注更體現(xiàn)“后住宅”時(shí)代的某種風(fēng)向。 從購房人到企業(yè)，在很長時(shí)間以來“金九銀十”都沒有這樣被業(yè)界期待，但凡風(fēng)吹草動(dòng)便吸引目光。

轉(zhuǎn)型下的代表角色

“城市化進(jìn)程要求企業(yè)必須考慮商業(yè)地產(chǎn)。”早在長陽半島項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)被外界關(guān)注時(shí)，北京萬科總經(jīng)理毛大慶就對記者闡述過這樣的觀點(diǎn)。在他看來，住宅市場在未來一定時(shí)期內(nèi)將處于“邁山頭”狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)勢在必行。

同樣的觀點(diǎn)在2009年還略顯謹(jǐn)慎，從“萬科并不是絕對不會(huì)涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”到今年的“必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”，戰(zhàn)略方向其實(shí)并未改變。今年以來，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上不乏實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作：4月至5月間，萬科在北京、西安、東莞和武漢，全力打造三個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，總投資額達(dá)百億元。在北京，萬科今年將啟動(dòng)共計(jì)40多萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施，這包括萬科藍(lán)山G1、G3號樓，以及長陽項(xiàng)目和五號公社等商業(yè)部分。

盡管長久以來，萬科常被人冠以“帶頭”，但實(shí)際上住宅市場領(lǐng)域的成績并不能代表商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢，遠(yuǎn)沒有華潤、中糧等地產(chǎn)巨頭得心應(yīng)手。此番引起關(guān)注，更多是承擔(dān)市場轉(zhuǎn)型的代表角色，看到了萬科的轉(zhuǎn)向也就看到了市場的轉(zhuǎn)向。

　商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作不斷

2010年的樓市新政后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的增長與繁榮期。由于國內(nèi)住宅市場的投資比重過高，當(dāng)新國十條一出臺，進(jìn)入住宅市場投資者很快都陷入觀望態(tài)勢，不再進(jìn)入住宅市場，但這些投資者仍看好房地產(chǎn)市場。在這種情況下，不少資金逆勢轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)市場。隨著大量資金開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，各地商鋪、寫字樓等市場開始升溫。廣州中介統(tǒng)計(jì)顯示，國十條之后，商鋪投資增長較明顯。

更多的品牌開發(fā)商也開始涌向商業(yè)地產(chǎn)。除一向只做住宅的行業(yè)老大萬科則計(jì)劃將持有商業(yè)地產(chǎn)的儲(chǔ)備增至20%外。中糧、金地、華潤置地、萬通、凱德置地、合生創(chuàng)展、雅居樂等品牌房企對商業(yè)地產(chǎn)也動(dòng)作不斷。剛剛過去的8月對于房地產(chǎn)企業(yè)屬于“半年報(bào)”時(shí)期。承上啟下之際，對未來的規(guī)劃其中亦不乏“商業(yè)地產(chǎn)”的味道。

遠(yuǎn)洋半年報(bào)顯示，因竣工量在時(shí)間分布上存在的不均勻性，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新增房源將集中在第三、四季度入市。為了應(yīng)對密集調(diào)控時(shí)期的市場波動(dòng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，對產(chǎn)品線進(jìn)行了完善和調(diào)整，并將加大保障房、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。

專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)合生創(chuàng)展將向投資型物業(yè)發(fā)力，在下半年的計(jì)劃中除了發(fā)展住宅項(xiàng)目，也將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。合生創(chuàng)展總裁薛虎對媒體表示，目前有220萬平方米商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備，正在運(yùn)作的約有100萬平方米。目前合生創(chuàng)展在北京總部成立了商業(yè)地產(chǎn)投資管理部門。在未來的五年內(nèi)，持有型物業(yè)收入占公司營業(yè)收入的四分之一，是合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

新機(jī)遇同樣考驗(yàn)投資者

在不少專家看來，商業(yè)地產(chǎn)升溫既與房地產(chǎn)政策的調(diào)整與變化有關(guān)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在國十條出臺之前，在優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策推動(dòng)下，住宅市場得到前所未有的發(fā)展與繁榮，商住產(chǎn)品無論是價(jià)格還是回報(bào)率上都出現(xiàn)了嚴(yán)重倒掛，即住宅的價(jià)格往往高于其住宅的產(chǎn)品的價(jià)格，從而使得大量的資金都涌入住宅市場。

而在新國十條之后，進(jìn)入住宅市場的信貸條件已經(jīng)發(fā)生較大變化，按照第二套以上住房的規(guī)定，其信貸條件與進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的條件相差無幾。就商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)來看，要相同的信貸條件，當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及投資回報(bào)要比住宅投資要好。這就必然讓以往住宅市場投資者紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是當(dāng)國十條就是對國內(nèi)住宅市場投資投機(jī)進(jìn)行嚴(yán)格限制及市場預(yù)期改變時(shí)，進(jìn)入住宅市場的投資者會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士指出，為降低政策性的投資風(fēng)險(xiǎn)，不少“棄宅營商”的投資客會(huì)進(jìn)入各種不同的商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)的投資不僅回報(bào)穩(wěn)定，而且受政策性的影響小，加上房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展并參加商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，中國城市化成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力，這些都是推動(dòng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。但商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期長、需求資金大。商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)避開發(fā)商單一行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也對企業(yè)的專業(yè)度，資金、開發(fā)能力、物業(yè)管理、招商、經(jīng)營管理等都有更高要求。盡管商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的發(fā)展與繁榮期，但機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。