8月中下旬，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在8天內(nèi)兩次以嚴(yán)厲的口吻提及房地產(chǎn)調(diào)控；《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表有關(guān)樓市言論，呼吁堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖；商業(yè)銀行重申嚴(yán)控第三套房貸；《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺(tái)，種種跡象顯示，調(diào)控的嚴(yán)肅性不容忽視。

“可以這么說(shuō)吧，高層對(duì)這次房地產(chǎn)調(diào)控非常堅(jiān)決。”經(jīng)常參加高層組織的專(zhuān)家討論會(huì)的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴《中國(guó)新聞周刊》。

 4月以來(lái)的調(diào)控政策在一步步升級(jí)之后，北京終于迎來(lái)了“真調(diào)控”后通州率先降價(jià)的“曙光”

這一次，“真調(diào)控”真的來(lái)了。

這一次，真降價(jià)也許真的開(kāi)始了。

9月通州開(kāi)盤(pán)的多個(gè)新盤(pán)開(kāi)始紛紛降價(jià)。位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”樓盤(pán)，以團(tuán)購(gòu)方式，單價(jià)直降萬(wàn)元，最低1.58萬(wàn)/平方米，均價(jià)1.68萬(wàn)元/平方米，此價(jià)格最高時(shí)曾達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，直接降了1萬(wàn)元左右。這些房子為95平方米的兩居，并非尾盤(pán)。通州版塊在今年曾領(lǐng)漲北京的房?jī)r(jià)大勢(shì)。3月份，通州新城規(guī)劃一經(jīng)披露，就使得通州均價(jià)從1.5/平方米萬(wàn)元上漲到2.5萬(wàn)元／平方米。

通州地區(qū)的新盤(pán)銷(xiāo)售在8月份月銷(xiāo)售量?jī)H為百余套，被稱(chēng)為樓市歷史上最慘淡的行情。

無(wú)獨(dú)有偶。在將于9月16日開(kāi)幕的秋季房展的各地產(chǎn)項(xiàng)目中，30個(gè)北京項(xiàng)目半數(shù)樓盤(pán)均價(jià)集中在1.5萬(wàn)～1.8萬(wàn)之間，郊區(qū)樓盤(pán)基本在1.5萬(wàn)左右，相比今年春季展會(huì)郊區(qū)項(xiàng)目也2萬(wàn)以上的均價(jià)來(lái)說(shuō)下降不少。

“房地產(chǎn)如果這樣發(fā)展下去，狼總是要來(lái)的。”某知名房企的銷(xiāo)售總監(jiān)張闊(化名)接受《中國(guó)新聞周刊》采訪說(shuō)，“狼來(lái)了喊得多了是沒(méi)有人信了，但那故事的結(jié)果如何？最后狼還不是真的來(lái)了!”

張闊重申他的觀點(diǎn)，一味漲價(jià)、沒(méi)人倒閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定不是一個(gè)健康的市場(chǎng)，吹得越高摔得越慘，吹得越大破得越快。“大部分想正經(jīng)八百做房地產(chǎn)的，還是希望一個(gè)健康的房地產(chǎn)。”

　高層8天兩提調(diào)控

開(kāi)發(fā)商等著“變天”的幻想，正在逐漸被打破。

2010年8月21日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在江蘇省常州市主持召開(kāi)加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，各地要繼續(xù)落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

一是保障房的建設(shè)，二是繼續(xù)落實(shí)調(diào)控，這兩點(diǎn)李克強(qiáng)8天公開(kāi)提了兩次。8月13日，李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時(shí)也做如是強(qiáng)調(diào)。

中央高層在如此短的時(shí)間內(nèi)兩次作出指示，被業(yè)內(nèi)人士解讀為， 4月份以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)半途而廢。這是對(duì)近期社會(huì)各種松懈樓市調(diào)控政策，制造輿論導(dǎo)向弱化樓市調(diào)控力度最權(quán)威的有力回應(yīng)，打破了各種寄希望樓市調(diào)控走回頭路的幻想。

“這回看來(lái)是真調(diào)，中國(guó)很可能正在試圖通過(guò)主動(dòng)、可控、快速的方式，刺破房地產(chǎn)泡沫。”張闊說(shuō)，業(yè)內(nèi)其實(shí)也在慢慢轉(zhuǎn)變想法和態(tài)度。

其實(shí)，李克強(qiáng)這兩次的考察和講話也不是孤立事件。

幾乎與李克強(qiáng)講話的同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，樓市經(jīng)過(guò)4個(gè)月調(diào)控后繼續(xù)上漲。7月份36個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.61%。為此，國(guó)家發(fā)改委提醒：“各地要繼續(xù)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。”

而《人民日?qǐng)?bào)》也以前所未有的語(yǔ)氣和態(tài)度，發(fā)表有關(guān)樓市言論，呼吁堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖。對(duì)于6、7月份北京、上海、南京等城市出現(xiàn)的樓市成交量“暴漲”，《人民日?qǐng)?bào)》語(yǔ)調(diào)嚴(yán)厲地指出，這絕不是樓市開(kāi)始復(fù)蘇，這是一個(gè)“刻意隱瞞真相的暴漲”，樓市調(diào)控政策預(yù)期結(jié)果還“遠(yuǎn)未達(dá)到”。文章指出，一旦營(yíng)造出“暴漲”的氛圍，就可以推動(dòng)更多人恐慌性購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商就可以借機(jī)漲價(jià)推盤(pán)、投機(jī)客就可以借機(jī)拋盤(pán)出貨。“所有夸大其詞的炒作，所有的陰謀陽(yáng)謀，目的只有一個(gè)——干擾調(diào)控，誤導(dǎo)預(yù)期，獲取暴利。”

“這次的調(diào)控不是總理一個(gè)人在戰(zhàn)斗。” 張闊不無(wú)調(diào)侃地說(shuō)。他對(duì)這篇文章評(píng)價(jià)很高，他告訴記者，目前，政府和開(kāi)發(fā)商就是在爭(zhēng)取老百姓的未來(lái)預(yù)期，在打一場(chǎng)心理戰(zhàn)。“買(mǎi)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)政策的反作用不可小覷。”

　“中房協(xié)上書(shū)”沒(méi)把握好火候

如今的樓市調(diào)控，有這樣兩種完全對(duì)立的情緒：一方面，地產(chǎn)商及其代表們認(rèn)為成交量一直下降，嚴(yán)厲調(diào)控可以休矣；另一面，因?yàn)闃鞘薪祪r(jià)潮還未出現(xiàn)，民眾則盼望著調(diào)控能再行加碼。

從《中國(guó)新聞周刊》記者的采訪來(lái)看，百姓關(guān)注的是“房?jī)r(jià)降了沒(méi)有”這樣的表面數(shù)據(jù)；專(zhuān)家關(guān)注的是，借此機(jī)會(huì)把房地產(chǎn)和保障性住房分開(kāi)，一個(gè)健康的住房保障體系是否能建立；而決策層，更關(guān)注的是以房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額為代表的“先行指標(biāo)”，因?yàn)樗鼈冎苯雨P(guān)系到建材、鋼筋、水泥等房地產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)的全局；開(kāi)發(fā)商則很簡(jiǎn)單，他們希望繼續(xù)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。

中房協(xié)“上書(shū)”事件被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，大抵可以體現(xiàn)出上述各方的情緒。

8月12日，在海南博鰲召開(kāi)的一個(gè)房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，中房協(xié)已“上書(shū)”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。大意是說(shuō)，在目前的調(diào)控新政下，土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，需暫緩出臺(tái)新的緊縮性調(diào)控政策。

“中房協(xié)上書(shū)”的消息傳出當(dāng)天，地產(chǎn)股拉升。這個(gè)有著官方背景，匯聚遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等知名房企的行業(yè)協(xié)會(huì)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下，它的聲音帶來(lái)的政策猜測(cè)，又一次挑動(dòng)了市場(chǎng)的神經(jīng)。

而在最近三年的政策起伏中，中房協(xié)的作用似乎不能忽視。2007年，當(dāng)一線城市商品房?jī)r(jià)格直線上漲，市場(chǎng)傳出政府將加強(qiáng)宏觀調(diào)控的聲音時(shí)，中房協(xié)發(fā)表了一份《2007年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，呼吁“市場(chǎng)的問(wèn)題市場(chǎng)解決，行政干預(yù)適得其反”。而2008年底金融危機(jī)時(shí)，中房協(xié)上書(shū)倡導(dǎo)政府“救市”，也確實(shí)收到了效果：全國(guó)性的房地產(chǎn)救市政策以及地方政府救市行為紛紛上演，帶來(lái)了2009年下半年開(kāi)始的新一輪房?jī)r(jià)狂漲。

但這次的“上書(shū)”卻沒(méi)以前那么順利，各方大多明確表示反對(duì)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，GDP從年初預(yù)計(jì)的12%下降到預(yù)期增長(zhǎng)9%，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正?；卣{(diào)的結(jié)果，“不要再拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來(lái)嚇唬人”。

中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，“必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過(guò)于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩有影響。”他認(rèn)為，樓市調(diào)控，有可能影響一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但這是調(diào)控的必要代價(jià)。

此外，李克強(qiáng)的講話和《人民日?qǐng)?bào)》的文章，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是對(duì)“上書(shū)門(mén)”的直接回應(yīng)。

處在“上書(shū)門(mén)”漩渦中的朱中一8月17日公開(kāi)表示，此前“中房協(xié)上書(shū)國(guó)務(wù)院暫緩出臺(tái)緊縮性政策”的報(bào)道曲解其意。其所要表達(dá)的意思是：目前樓市調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，關(guān)鍵是政策要落地。

不管曲解與否，“上書(shū)”一事不假。據(jù)住建部一位官員向《中國(guó)新聞周刊》透露，中房協(xié)“上書(shū)”的對(duì)象并非最高決策層，而是住建部，但這次住建部并未再向它的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)國(guó)務(wù)院反映、傳遞此事。

“2008年底時(shí)，中央政府本來(lái)就有意通過(guò)刺激內(nèi)需應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，那個(gè)時(shí)候‘上書(shū)’，火候合適?？墒钱?dāng)下，高層多次公開(kāi)表示‘樓市調(diào)控堅(jiān)決不放松’，此時(shí)若向國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)陳此事，恐怕會(huì)適得其反，也沒(méi)人敢去碰那個(gè)釘子。”上述官員說(shuō)。

中國(guó)向來(lái)講究平衡與留有余地，以便“進(jìn)退得當(dāng)”，任志強(qiáng)似乎很能把住高層的脈。同樣是在博鰲房地產(chǎn)論壇上，任志強(qiáng)向臺(tái)下數(shù)百開(kāi)發(fā)商發(fā)出呼吁：“政府有時(shí)候希望做事，你就得配合。你干嗎非得讓政府把‘核武器’都用出來(lái)？我都‘從了’，你們也‘從了’吧。”

緊勒開(kāi)發(fā)商錢(qián)袋子

開(kāi)發(fā)商的軟肋是資金鏈。張闊告訴《中國(guó)新聞周刊》：“即使去年很多開(kāi)發(fā)商賺得缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)，但是能夠堅(jiān)挺一年的不多。”

數(shù)據(jù)能夠支持張闊的觀點(diǎn)。8月19日，滬深兩市共有63家上市房地產(chǎn)公司公布了2010年中期報(bào)告，累計(jì)凈利潤(rùn)接近140億元，同比增長(zhǎng)36%。但是，在漂亮的業(yè)績(jī)背后，卻是累計(jì)負(fù)債接近6000億元的巨額債務(wù)。數(shù)據(jù)還顯示，截至6月末，上述63家已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的上市房企累計(jì)負(fù)債總額高達(dá)5867.01億元。

張闊給記者算了一筆賬，“如果按照目前140億元的凈利潤(rùn)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商要償還完債務(wù)，即使不吃不喝，也要42年。”張闊說(shuō)，尤其是當(dāng)前主要融資渠道關(guān)閉，開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊張。

破船總愛(ài)遇見(jiàn)打頭風(fēng)。日前，有媒體報(bào)道稱(chēng)北京擬出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，規(guī)定開(kāi)發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款，而是交由第三方監(jiān)管，這又一次打中了開(kāi)發(fā)商的七寸。

預(yù)售制度與按揭制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)并行的關(guān)鍵性制度，對(duì)房企最為重要。十年前，在廣州，就是實(shí)行了預(yù)售制，“刨個(gè)坑就能先收錢(qián)了”，才使得房地產(chǎn)紅紅火火發(fā)展到了今天。

買(mǎi)房人提前支付的預(yù)售款并非小數(shù)目。據(jù)近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，2010年1～7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38876億元。其中，定金及預(yù)售款9356億元，個(gè)人按揭貸款5131億元，兩者合計(jì)14667億元，占房企整體資本金比例達(dá)到37.3%，接近整體資金四成。

中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰向《中國(guó)新聞周刊》介紹說(shuō)，按照此前的規(guī)定，樓盤(pán)封頂后可通過(guò)申請(qǐng)預(yù)售許可證，提前銷(xiāo)售房屋，購(gòu)房者無(wú)論是全款還是貸款，購(gòu)房款都直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)商自己的賬戶(hù)，并且自由支配。“而這些資金絕大多數(shù)用于購(gòu)地、償還貸款、開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)?？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)商并不是靠自己的固定資金開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開(kāi)發(fā)。”

這足見(jiàn)預(yù)售款對(duì)于開(kāi)發(fā)商的重要性。

有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的律師秦兵也告訴《中國(guó)新聞周刊》：“目前80%的房地產(chǎn)訴訟案件，都和商品房預(yù)售制有關(guān)，而違法違規(guī)的開(kāi)發(fā)商卻不會(huì)受到‘傷筋動(dòng)骨’的懲處。”

《中國(guó)新聞周刊》記者從中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部相關(guān)人士獲悉，《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》目前的確由該部門(mén)和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定。“但還未正式發(fā)文，具體發(fā)文時(shí)間也還沒(méi)有確定，但應(yīng)該就在近期頒布實(shí)施。”

該人士透露，該辦法的核心內(nèi)容便是開(kāi)發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購(gòu)房者直接將其打入監(jiān)管賬戶(hù)。其中，核心內(nèi)容有三點(diǎn)。首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)；第三，開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%。

“就是把開(kāi)發(fā)商原來(lái)的‘活錢(qián)’變?yōu)?lsquo;死錢(qián)’了。”該人士說(shuō)。

據(jù)媒體報(bào)道，除了北京，深圳亦將盡快實(shí)施相關(guān)政策，西安正在醞釀啟動(dòng)和推行該監(jiān)管制度，上海方面也早有調(diào)研。

地產(chǎn)評(píng)論人牛刀認(rèn)為，預(yù)售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問(wèn)題，而是間接取消了商品房預(yù)售制度，斬?cái)嗔藰鞘型稒C(jī)的資金鏈，杜絕了樓市的投機(jī)行為，降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，如果這個(gè)制度得以執(zhí)行，將是一個(gè)促使房?jī)r(jià)整體下降的辦法，其調(diào)控效應(yīng)，僅次于央行加息。

“其實(shí)，在圈內(nèi)開(kāi)發(fā)商并未對(duì)此太恐慌，因?yàn)榈谌奖O(jiān)管這種說(shuō)法由來(lái)已久，大家或多或少都有點(diǎn)心理準(zhǔn)備。”張闊認(rèn)為辦法實(shí)施初期不會(huì)那么快就見(jiàn)效，為了繼續(xù)買(mǎi)地、蓋房，開(kāi)發(fā)商不得不加快售房速度，降價(jià)也會(huì)成為開(kāi)發(fā)商不得不考慮的選擇之一。“但還不致于構(gòu)成致命打擊，只是用錢(qián)程序更麻煩了一些。”

而中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，尋找2010年樓市最有代表性的地方，全國(guó)乃至北京都可以選擇通州。通州樓盤(pán)單價(jià)下調(diào)近萬(wàn)元的舉動(dòng)說(shuō)明，“繼二手房在新政后四個(gè)月的明顯價(jià)格調(diào)整以后，通州將率先開(kāi)始第二輪商品房降價(jià)，降價(jià)的幅度很可能超過(guò)20%，而且將會(huì)傳導(dǎo)到全市”。