運作商業(yè)地產，優(yōu)化城市功能

2010臨沂商業(yè)地產高峰論壇隆重舉行

8月7日下午三點，由臨沂市工商聯(lián)主辦,家在臨沂網承的2010臨沂商業(yè)地產高峰論壇在魯班沂州賓館隆重舉行。臨沂交通音樂臺、齊魯晚報、臨沂廣播電視報、蘭山電視臺等各大媒體同時報道,家在臨沂網www.cryptocurrencysection.com同步進行網絡直播。

參加此次會議的有臨沂市工商聯(lián)領導、山東大學教授董建平先生、頤高上海街、城邦中央廣場、萬閱城、銀座中心等近40個商業(yè)地產項目開放商、商業(yè)地產投資者、地產界研究學者專家、各大媒體記者，總計上百人。此次論壇目的在于搭建平臺，強強聯(lián)合，從而實現地產優(yōu)化，結構增強，引航臨沂新地標。會議由家在臨沂網總經理田雪鵬先生主持,論壇圍繞“運作商業(yè)地產優(yōu)化城市功能”這一主題，展開熱烈討論，共同探討新政以來商業(yè)地產的發(fā)展狀態(tài)及其發(fā)展前景。整個論壇持續(xù)了近4個小時。

目前，不少人認為，一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運作成本及絕對風險較大，二線城市投資趨勢也日趨飽和，三線城市正成為商業(yè)地產的發(fā)展熱土。論壇上各位專家、嘉賓對商業(yè)地產的發(fā)展也各抒己見。

山大董建平教授認為先住宅后商業(yè)是城市化和房地產發(fā)展的規(guī)律。他結合臨沂的發(fā)展現狀指出，臨沂是北方最大的商品集散地，臨沂商品批發(fā)市場的火熱符合本地的實際情況。隨著臨沂城市經濟的發(fā)展，商業(yè)地產的飄紅是必然的，因此投資商業(yè)地產是明智之舉。

臨沂市貿促會有關領導葉濤先生在發(fā)言中說,商業(yè)地產和住宅是捆在一起的，商業(yè)地產未來的發(fā)展是和城市化進程密切聯(lián)系的。目前臨沂的城市化進程是45%，隨著城市化的進一步發(fā)展，臨沂的商業(yè)地產將會有更廣闊的發(fā)展空間。城市化推動商業(yè)地產發(fā)展主要表現在以下兩個方面：經濟增長和工業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求；人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業(yè)營業(yè)用房的需求。但是，根據臨沂的市場調查結果，5年后,臨沂商業(yè)地產面積將達到150萬平米,年營業(yè)額超過100億，這將使商業(yè)地產面臨市場飽和和招商難的問題。就此，他表達了自己的觀點——商業(yè)地產未來發(fā)展的關鍵在于招商和營銷的思路創(chuàng)新及資源整合。城市商業(yè)地產無疑代表城市的生產力發(fā)展水平，臨沂要突破以人民廣場為核心的商圈模式,爭取商業(yè)地產遍地開花，商業(yè)地產呈現核心帶動多點式分布發(fā)展才是長久之策。

在論壇互動環(huán)節(jié)，專家和在座的各位房地產開發(fā)商和投資者進行了熱烈的互動討論，達成許多一致的觀點。

觀點一：臨沂商業(yè)地產迎來發(fā)展的春天

對于為何人們開始把投資目光轉向商業(yè)地產？專家和在座的嘉賓達成共識。

首先，認為當下商業(yè)地產的興起與4月份國家出臺的一系列調控政策有著密切的關系。論壇一致認為商業(yè)地產并未受到新政的影響，商業(yè)地產市場前景廣闊。一方面，與住宅市場相比，投資商業(yè)項目，能獲得穩(wěn)定的租金回報。國家政策并未限制商業(yè)地產發(fā)展，住宅政策緊縮，反而對商務、商業(yè)項目起到明顯促進作用；另一方面，目前金融機構對于商業(yè)項目提供的信貸政策不變，沒有增加投資者的投資成本。

其次，大家都認為商業(yè)地產會獲得大環(huán)境上的支持。商業(yè)升級所帶來的城市面貌改善、由此產生的商圈效應對地方經濟發(fā)展的促進，都使得商業(yè)地產備受地方政府青睞。在商業(yè)地產開發(fā)和招商上，地方政府無一例外都會在硬環(huán)境、軟環(huán)境上給予政策傾斜和優(yōu)惠。

觀點二：投資擦亮眼 商業(yè)運營是關鍵

商業(yè)地產投資的類型復雜多樣，投資要擦亮眼睛。商業(yè)地產投資的類型主要有以下幾種：

1、專業(yè)批發(fā)市場

    專業(yè)批發(fā)市場租金收益水平較高，但由于專業(yè)水平強，需要專業(yè)的運營管理及較大客流量支撐，投資風險相對較大。

    2、購物中心

    隨著大型購物中心的迅速興起，購物中心的產權商鋪也進入中小投資者的視野。購物中心建成后，后期的運營管理將決定購物中心的贏利水平和持續(xù)發(fā)展。同時對保證良好經營環(huán)境的統(tǒng)一經營管理要求很高，實質上產權的出售不利于后期經營。

    3、商業(yè)街商鋪

    商業(yè)街商鋪，由于可以出租、自營、自主DIY較強，風險可控，是當前中小投資者的投資主流。但是，沒有經營專業(yè)的管理與業(yè)態(tài)規(guī)劃與定位，可能出現業(yè)態(tài)單一、管理亂，不能形成集聚力，使后續(xù)的盈利能力充滿不可預見性。

    4、社區(qū)商業(yè)

    社區(qū)商業(yè)目前并未被廣大中小投資者熟知，其將成為潛力最大的商鋪類型之一。但由于客戶群較為固定，人流有限，投資回報情況不好預計。

    作為商業(yè)地產，只有運營成功才能體現租金的升值，所以每種投資產品都有其優(yōu)弱勢，關鍵在于如何結合自己的實際情況判斷投資，和規(guī)避商業(yè)地產投資風險。

商業(yè)地產項目在三線城市遍地開花，但并不是每個項目都能笑到最后。因為從目前地級市的經濟現狀來看，都普遍存在超前開發(fā)的跡象。

三線城市的商業(yè)地產的發(fā)展必須很好的借鑒其它一線城市以及省會城市過去十年時間的經驗教訓。同時，還要明確一點，即商業(yè)地產開發(fā)是非常專業(yè)的事，項目選址、規(guī)劃設計、燈光工程、軟裝工程、項目定位、營銷推廣、招商、后期運營等等對商業(yè)地產項目的成功與否都至關重要?？傮w而言，作為三線城市的臨沂，招商走大眾化路線會比較保險。

不同于一二線城市動輒好幾個商業(yè)中心，作為三線城市的商業(yè)中心通常只有一個，而且排他性較強。傳統(tǒng)商圈升級和創(chuàng)造新商圈的價值截然不同。前者具備先天的優(yōu)勢因素，只要項目地段好、建筑形態(tài)、物業(yè)條件完善等等，成功幾率就會比較高；而后者由于是新興商圈，就要考慮政府規(guī)劃、體量規(guī)模、主力店的號召力及后期經營管理等因素。對于開發(fā)商來說，前期的商業(yè)定位及策劃都直接預示者后期經營管理的難易程度，所以不能簡單的理解為招商就是一切。

觀點三：車位已成為商業(yè)地產發(fā)展的關鍵點之一

停車位對大型的商業(yè)地產特別是購物中心有致命的影響。但是，就目前的現狀來看，大部分開發(fā)商只顧建房，只顧增加容積率卻少有與之相配套的現代化停車方案，商業(yè)地產開發(fā)在建筑中大多采取較原始的自走式的停車庫設計。停車位建設雖然會增加商業(yè)地產的成本，但是卻是未來決定商業(yè)地產成功與否的因素。車位不足的問題已成為商業(yè)地產發(fā)展中的硬傷。
    國外的經驗基本上一萬平米有五百的停車位是一個很標準的配制。從長期來看國內私家車的發(fā)展速度會相當快，所以大型購物中心在停車方面解決的好才首先決定主力商家會不會進來。
    作為江北最大的商品集散地，臨沂目前車輛已達180萬輛，家庭有車化成為今后發(fā)展趨勢。車位問題在商業(yè)地產中尤為突出，無論是通達路、解放路或沂蒙路，停車都很困難，建設高檔商業(yè)地產，完善配套服務，“車位”也已成為關鍵點之一。大家也坦言，車位具有維持人氣和吸引人氣的作用，是商家的底牌和他們的信心保障。董教授則指出，在中國，一萬平方米的商業(yè)地產以500-1000個車位為宜。車位成為人們日益關注的焦點。未來的房地產市場，停車位將成為衡量產品升級的指標。停車位是地產規(guī)劃的重要組成部分,無論是住宅還是商業(yè)地產，停車位如果沒有規(guī)劃建設好,都可能影響其銷售和物業(yè)管理。

觀點四：臨沂寫字樓市場廣闊

面對不少人，對于臨沂寫字樓市場是否飽和的疑問。家在臨沂網總經理田雪鵬發(fā)表了自己的觀點，引起了大家的共鳴。他認為，企業(yè)都在更新?lián)Q代，臨沂寫字樓市場不僅不會飽和，相反寫字樓需求將會越來越大。一方面，隨著臨沂經濟的快速發(fā)展，城市建設的步伐也在加快，越來越多的企業(yè)開始講究環(huán)境、包裝和企業(yè)形象，要發(fā)展卻又沒有足夠資金的中小企業(yè)會首選租金較低的中端寫字樓。另一方面，隨著臨沂經濟的發(fā)展，將會有更多大集團大公司進駐臨沂，甚至吸引跨國公司的到來，這也會給臨沂的高端寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機。

    投資什么樣的寫字樓升值潛力更大？大家經過討論一致認為，隨著臨沂城市經濟的發(fā)展和城市地位的提升，寫字樓的硬件配套設施在不斷提升，功能上也朝著智能化不斷邁進。人們在選擇寫字樓的時候，不僅要首選地段，還要查看這些寫字樓的內部硬件、軟件設施，以及運營商，物管公司。相比較而言，高端寫字樓，投資回報率高，客戶群最多，同樣質數的產品也最少，因此不擔心空置時間太長，而且還可以享受升值的潛力，雖然投入大，但是回報穩(wěn)定。而且隨著企業(yè)對辦公環(huán)境的要求越來越高，高端寫字樓將成為發(fā)展趨勢。

    論壇最后，大家臉上都洋溢著滿足的喜悅。此次論壇碩果累累，通過此次論壇使大家認識到：商業(yè)地產的發(fā)展和一個城市的經濟發(fā)展水平是密不可分的、相互促進的。新政使商業(yè)地產迎來了新的發(fā)展契機，但是機遇和挑戰(zhàn)并存，商業(yè)地產投資應擦亮眼，商業(yè)運營是成敗的關鍵。臨沂商業(yè)地產將會為臨沂經濟的發(fā)展開創(chuàng)一片新的艷陽天！

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    2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》簡稱“新國十條”。

轉型  開發(fā)商“圈地”商業(yè)地產

　　業(yè)內流傳著一句名言，“上一個10年是住宅市場的蜜月期，而下一個10年則是商業(yè)地產的蜜月期。”其實，早在新政出臺之前，國內部分主流開發(fā)商已將發(fā)展戰(zhàn)略鎖定于商業(yè)領域。

　　資料顯示，自去年年底以來，為了趕商業(yè)地產這個“蜜月期”，包括萬科、華潤、首創(chuàng)、合生等知名住宅的開發(fā)商，都紛紛加緊了全國范圍內“圈地”布局商業(yè)綜合體的步伐。

　　2009年年底，萬科高調宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。這被視作萬科轉型的標志。

　　近日，保利方面表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產領域，“未來的3-5年間，將持有型商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”

　　福州本土的中庚集團也將戰(zhàn)略布局擴展到了商業(yè)地產領域。除了東街口的寫字樓項目中庚青年廣場，2009年競得的海峽國際會展中心東北側地塊的啟動，也將開啟中庚集團在商業(yè)金融領域的新版圖。

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　　業(yè)內人士坦言，當“人口紅利”的正面效應逐步弱化之時，以住宅為主業(yè)的房地產開發(fā)公司必然面臨轉型，持有型物業(yè)的開發(fā)及運營更有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

變革  探索商業(yè)地產新模式

　　業(yè)內人士指出大多數開發(fā)商通過銷售來實現一次性收益，這樣做難以得到更大利潤，更難以得到持續(xù)經營帶來的租金收入，難以享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價。

　　如何在商業(yè)地產獲取更大的利潤？必須擺脫過去“先賣了再說”的想法，商業(yè)地產模式的變革將帶來新的掘金契機。

　　去年7月，福州金融街萬達廣場進駐福州，開盤一次火爆一次，其獨有的商業(yè)管理運營模式也引發(fā)了業(yè)界的關注和熱議。開發(fā)商在尋求“商業(yè)突圍”的同時，也在更進一步地探索商業(yè)地產的新模式。

　　“只要有好的環(huán)境和良好的運營模式，商鋪的利潤率要遠高于住宅。”某地產經理坦言，“好的運營模式包括開發(fā)商有統(tǒng)一定位的招商，還有自由良好的商業(yè)資源。”

　　這些其實都只是初步的探索，品牌開發(fā)商紛紛“圈地”商業(yè)地產。業(yè)內人士認為，面對激烈的競爭，開發(fā)商必將更加關注自身商業(yè)地產項目的運營和管理，從而促使商業(yè)地產迎來更大的發(fā)展。