新華視點(diǎn):透視開發(fā)商“逆市操作”現(xiàn)象

2010年08月31日 09:12
來源:新華網(wǎng)

新華網(wǎng)北京8月30日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降,最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開發(fā)商開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中小城市,試圖復(fù)制高房價。

  調(diào)控博弈之時,開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在?當(dāng)前樓市調(diào)控成果如何守???會不會出現(xiàn)新一輪房價“報復(fù)性”上漲?“新華視點(diǎn)”記者對此進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

  部分開發(fā)商多種“玩法”應(yīng)對調(diào)控

  今年4月份以來,新一輪樓市調(diào)控政策不斷出臺,房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些開發(fā)商對高房價“戀戀不舍”,硬挺房價,唱多樓市,試探性漲價,“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中小城市,房價上漲有卷土重來跡象。

  5月份打算買房的北京市民蘇志強(qiáng)到現(xiàn)在還沒拿定主意。他說:“本來寄希望于房價能降一些,但現(xiàn)在看來,北京四環(huán)以內(nèi)仍難尋每平方米低于2萬元的商品房。”

 ?。冈路?,濟(jì)南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從8.5折提升到8.7折,立時引發(fā)輿論關(guān)注。濟(jì)南多家房產(chǎn)中介預(yù)計,9月份新開的樓盤將比現(xiàn)價每平方米上漲500元左右。

  在濟(jì)南做樓盤代理銷售5年多的趙經(jīng)理說:“在打折基礎(chǔ)上試探性漲價,這無疑釋放出房源趨緊的信號,告訴人們欲購從速。”

 ?。冈拢玻慈?,北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米7.2萬元刷新到了最高13.7萬元。銷售部劉小姐對記者說:“預(yù)約看房者已經(jīng)排到了下周。”

  有關(guān)人士指出,國家房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有放松,為什么有些房價會高位反彈呢?這反映了房地產(chǎn)調(diào)控與開發(fā)商逐利的博弈到了關(guān)鍵階段,開發(fā)商希望用種種手法烘托“漲價預(yù)期”。

  一些業(yè)內(nèi)人士透露,開發(fā)商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則,強(qiáng)調(diào)購置房產(chǎn)可抵抗通脹。房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)信立怡高總經(jīng)理朱江說:“購置的房產(chǎn)是抵抗通脹的一種特殊剛性需求,只要房價增幅能跑贏CPI,這種剛性需求就將長期存在,而且在一定條件下還可能集中釋放。”

  除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價,一些開發(fā)商將“托市”目光轉(zhuǎn)向中小城市。據(jù)甘肅省宏升房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王秀蘭介紹,距離甘肅蘭州市不到100公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米2200元漲到2500元。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些沒有拿到預(yù)售房許可證的開發(fā)商,還通過發(fā)放免費(fèi)卡提前預(yù)約排號,這樣做既符合不得收取買受人定金的規(guī)定,又能提前鎖定銷量。

  同時,一些開發(fā)商還和商業(yè)銀行聯(lián)手。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),有的本地銀行在做按揭時實(shí)行“只認(rèn)購房者本人”原則,家庭成員中即使有人已申請房貸,也不影響新貸款利率和首付。

  開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在

  開發(fā)商之所以力挺高房價,是因?yàn)榈胤秸唐趦?nèi)還不能擺脫土地財政依賴,銀行也不希望因房價下降而產(chǎn)生過多不良資產(chǎn)。更重要的是,地方政府在調(diào)控樓市時,還要顧及政策對GDP的影響。

  記者拿到一份沿海某省發(fā)改委上半年房地產(chǎn)投資情況總結(jié)報告,文中說:“省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模明顯偏低,部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低,且房屋價格上漲不快。”并指出:“國家調(diào)控政策出臺后,全省房屋銷售面積增幅逐月回落,住房消費(fèi)徘徊不前,不利于整個經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,因而房地產(chǎn)調(diào)控不能搞‘急剎車’,要研究出臺扶持政策大力幫促,保持全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“地方政府更在意任期內(nèi)的可用財力,不舍得失去土地這一重要財源,因而指望低價拿地在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。”一位開發(fā)商告訴記者。

  有了這些地方政府的“導(dǎo)向”,開發(fā)商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中,一些開發(fā)商告訴記者,政策收緊對開發(fā)商拿地的資金鏈有一定影響,但仍在可控范圍內(nèi),這些開發(fā)商有資金實(shí)力玩價格游戲,抱有左右市場心理。

  從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析,7月份開發(fā)商投資金額環(huán)比雖有所下降,但總體資金面仍較為寬松。前7個月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元,同比增長39.4%;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元,同比增長37.2%。

  從已經(jīng)披露的半年報信息來看,包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)龍頭企業(yè)“不差錢”。

  房價“非漲不可”并非神話

  一些專家表示,盡管短期來看房價仍處在膠著狀態(tài),高位震蕩,但房價理性回歸已成大勢所趨。

  土地供給方面,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2010年全國計劃住房建設(shè)用地供應(yīng)總量18.5萬公頃,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年全國住房實(shí)際供地7.6萬公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量5.5萬公頃。今年下半年全國還有約2/3用地計劃可用,土地供應(yīng)并不緊張。

  新增住宅大幅增加,也增加了開發(fā)商捂盤惜售的操作難度。2009年,全國住宅竣工面積5.77億平方米,增長6.2%,2010年上半年住宅竣工面積已同比增長15.5%。2010年6月末,商品房待售面積相比增長了6.4%。

在需求方面,國家打擊投機(jī)性炒房政策頻出,使二手房價格已經(jīng)不再堅(jiān)挺。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,二手房價格已連續(xù)幾個月下降,5月環(huán)比降幅達(dá)到0.4%,6月份下降了0.3個百分點(diǎn),7月份仍處于環(huán)比下降狀態(tài)。

  黃瑜表示,今年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策成效已逐步顯現(xiàn)。而近期各項(xiàng)措施的緊密推進(jìn)也表明,我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施一段時間內(nèi)不會放松。

 ?。冈路菀詠?,從銀行頻繁進(jìn)行房價下降壓力測試,到國土部門宣布在全國范圍內(nèi)清理囤地行為;從發(fā)改委表示我國將進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅體制改革,到國務(wù)院要求各地加快保障性住房建設(shè),一項(xiàng)項(xiàng)舉措緊鑼密鼓。

  有關(guān)專家認(rèn)為,住房供給增加、炒作行為淡出,正是政府鞏固樓市調(diào)控成果的底氣所在。

  “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣,也做一下房價下降的財政收入壓力測試?”有關(guān)專家提出,“一方面這個數(shù)據(jù)可以反映出轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、增財源的成果,另一方面也能督促地方加快產(chǎn)業(yè)升級改造,早日擺脫土地財政依賴。”

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