雖然“金九銀十”即將到來(lái)，但上海的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)這一傳統(tǒng)銷售旺季早已沒(méi)太多信心。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日對(duì)上海地區(qū)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的信心調(diào)查顯示，56.5%的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為今年“金九銀十”不會(huì)到來(lái)；依然看好“金九銀十”的開(kāi)發(fā)商僅占5.1%。59.7%的購(gòu)房者也認(rèn)為，在新政作用下，傳統(tǒng)“金九銀十”效益不會(huì)顯現(xiàn)。針對(duì)上海樓市的這一調(diào)查恐怕只是眾多城市信心指數(shù)的一個(gè)縮影。樓市新政目前已實(shí)施超過(guò)120天，面對(duì)“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)有什么變化？他們將上演一場(chǎng)怎樣的對(duì)決？

中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上說(shuō)，未來(lái)房企將根據(jù)自己的資金狀況，決定是否降價(jià)。展望今年的“金九銀十”，應(yīng)先了解各家公司的財(cái)務(wù)狀況，然后才能了解促銷力度。

對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況的解讀，券商普遍認(rèn)為房企財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)不理想，這和房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的看法有所不同。那么地產(chǎn)商真實(shí)的財(cái)務(wù)情況究竟如何？開(kāi)發(fā)商的資金能夠撐多久？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采用WINDS的部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并聯(lián)合中原地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)公司上半年的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了調(diào)查。

上半年2/3房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)

券商認(rèn)為房地產(chǎn)公司缺錢，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的高負(fù)債率和眾多公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。

記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)公布中報(bào)的約90家開(kāi)發(fā)商中，接近2/3的公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是負(fù)值，其中包括萬(wàn)科、金地、招商這樣的知名地產(chǎn)巨頭。這一比例幾乎與2008年年中時(shí)相當(dāng)。

五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流多反映的是開(kāi)發(fā)商的銷售情況。如此眾多的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，很有可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的銷售額增長(zhǎng)幅度趕不上正常開(kāi)支的增長(zhǎng)水平。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師鐘星爍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開(kāi)工項(xiàng)目卻沒(méi)有減少，這可能是導(dǎo)致上半年眾多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流為負(fù)值的主要原因。

約90家開(kāi)發(fā)商中，約1/3經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流均為負(fù)值。鄒毅說(shuō)，這可能是一些開(kāi)發(fā)商在銷售業(yè)績(jī)下降時(shí)，依然在繼續(xù)購(gòu)買土地。

不過(guò)，上述現(xiàn)金流為負(fù)值的情況，在9月份后會(huì)可能會(huì)改變。

中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵說(shuō)，萬(wàn)科、招商等公司七八月份的銷售業(yè)績(jī)高于上半年平均值，且近期開(kāi)始減少了土地購(gòu)買，因此下半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流很有可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。

大型開(kāi)發(fā)商短期資金壓力不大

除了現(xiàn)金流量表，房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表也是反映開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的重要依據(jù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，反映開(kāi)發(fā)商償債能力的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩項(xiàng)指標(biāo)上，分別有50%和66%左右的房地產(chǎn)上市公司低于標(biāo)準(zhǔn)。

為了弄清楚開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)償還壓力有多大，統(tǒng)計(jì)以各家地產(chǎn)商現(xiàn)有銀行存款和現(xiàn)金的余額，減去扣除了預(yù)收款后的流動(dòng)負(fù)債來(lái)計(jì)算各公司的短期還款壓力。根據(jù)上述計(jì)算方法，在不買地的情況下，萬(wàn)科只要以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個(gè)月就可以償還未來(lái)一年超400億的短期流動(dòng)負(fù)債；招商地產(chǎn)則需要2.9個(gè)月，金地需要4.4個(gè)月，保利甚至不需要再擴(kuò)大銷售，就可以償還所有短期借款；負(fù)債率猛升50多個(gè)百分點(diǎn)的綠城，在不繼續(xù)買地，并維持上半年的銷售速度的前提下，可以在半年內(nèi)還清未來(lái)一年所有的債務(wù)。

但是，類似財(cái)務(wù)壓力小的開(kāi)發(fā)商僅僅只是少部分。

速動(dòng)比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照上半年的平均銷售額，該公司至少要賣70個(gè)月才能還清全部債務(wù)。中糧地產(chǎn)和北京城建情況類似，都需要40個(gè)月以上的時(shí)間才能還清所有賬款。

不過(guò)，分析師認(rèn)為，上述開(kāi)發(fā)商上半年的銷售規(guī)模較小，項(xiàng)目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時(shí)銷售，資金缺口應(yīng)該不會(huì)有那么大。

預(yù)收賬款的達(dá)摩克利斯之劍

雖然只有小部分房地產(chǎn)公司面臨大幅降價(jià)促銷的壓力，但是劉淵認(rèn)為，接下來(lái)大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)在房地產(chǎn)的調(diào)控下選擇降價(jià)出貨。其中一個(gè)重要原因，就是政府對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)收款的監(jiān)管。

8月17日，有報(bào)道稱北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，與此同時(shí)，西安、蘇州等地的房管部門(mén)也在醞釀?lì)愃拼胧Ｉ鲜鱿㈦m然沒(méi)有得到監(jiān)管部門(mén)的證實(shí)，但卻已經(jīng)成為劉淵眼中的調(diào)控利器。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)收款如果收緊，房地產(chǎn)公司頓時(shí)會(huì)面臨巨大的資金缺口。

博鰲房地產(chǎn)論壇上，萬(wàn)科副總裁肖莉曾透露，目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的貸款、預(yù)收款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金比例的70%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1~6月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源33719億元，其中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩者合計(jì)12602億元，占到資金總來(lái)源的1/3。

萬(wàn)科、保利、萬(wàn)通等多家房地產(chǎn)的預(yù)收款金額占流動(dòng)資產(chǎn)比例高達(dá)3成以上，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的重要來(lái)源。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，肖莉就曾認(rèn)為，預(yù)收款等資金來(lái)源一旦失去，將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商減少開(kāi)工，減少拿地。

劉淵說(shuō)，預(yù)收款?？顚Ｓ靡坏﹪?yán)格執(zhí)行，短時(shí)期內(nèi)可能降低開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率，在政府嚴(yán)查囤地的同時(shí)，或?qū)⒉糠制仁归_(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)，回籠資金。