此前,由于可以避免三套房貸的限制,有不少升級置業(yè)的購房者開始選擇“抵押貸款”的方式。但是隨著各商業(yè)銀行對于購房人借款相繼執(zhí)行“認房又認貸”后,購房用途的抵押貸款已經(jīng)暫停向“第三套房”的購房人發(fā)放,通過抵押自有住房然后全款買房的漏洞已經(jīng)被彌補。

　　但是,記者近日從一些擔保公司了解到,在銀行叫停三套房的抵押貸款后,不少購房者從中得到啟發(fā),開始把這一曲線方式用在購買第二套住房上。各大中介公司和個貸機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,7月份北京抵押消費貸款業(yè)務量猛增20%。

　　曲線全款購買二套房

　　二套房首付不能低于五成,貸款利率在基準利率的基礎上上浮10%,再加上實施購房貸款“認房又認貸”的政策,這不僅讓部分炒房客放緩了腳步,也令一部分近期內(nèi)有改善住房條件打算的購房者受到不同程度的影響。

　　在近日的采訪中記者了解到,受國家調(diào)控政策影響,隨著房貸政策從緊,有不少購房者通過申請銀行的個人消費貸款業(yè)務,“偷梁換柱”來購買二套房產(chǎn)。

　　記者從中易安擔保公司了解到,由于此前不少購房者將抵押貸款用于購買第三套住房,引起了銀行的注意,在銀監(jiān)會再次明確停發(fā)三套房貸款后,目前銀行也已明確表示停放第三套房的抵押貸款,而且對于抵押貸款用于購房的也表現(xiàn)出了收緊的態(tài)勢。

　　中易安房地產(chǎn)擔保有限公司北京營業(yè)部總經(jīng)理宛玉敏向記者介紹,在抵押貸款未收緊之前,不少投資客選擇一次性付清房款,然后再拿房產(chǎn)證來做抵押貸款,最高能夠拿到評估價格的七成左右。但是目前,抵押貸款和普通按揭貸款在用于第二次購房時,所享受的成數(shù)和利率相同,均為評估價的五成和1.1倍基準利率,而且還可以享受到全款買房的優(yōu)惠,因此目前市場上許多購房者開始選擇這一方式來購買第二套住房。

　　同時,記者發(fā)現(xiàn),另外的一種“補按揭”購房的方式也正在受到購房者的注意。例如一套價值100萬元的房產(chǎn),由于手頭資金不足,并不能全款購房,于是一些購房者就想起了“補按揭”的方式。先和家人或者朋友借一部分款項,湊齊全款購房,銀行放款后再將房產(chǎn)抵押給銀行,然后把錢還給家人和朋友,這樣就可以享受到全款買房的優(yōu)惠,而且在申請貸款上也更容易。

　　宛玉敏表示,“補按揭”方式在批貸的過程中是按照“評估價”和“過戶價”孰低來確定貸款基數(shù),如果希望多貸款的客戶,千萬不可做低合同價以避稅。

銀行開始收緊抵押貸款

　　“曲線貸款買房”不僅成為了一般購房者改善居住條件的工具,也讓不少投資客又找到投資房產(chǎn)的資金來源,在逃避監(jiān)管的同時,也放大了商業(yè)銀行的信貸風險。同時,在銀行加杠桿的資金支持下,抑制房價過快上漲的政策初衷將可能打折扣。

　　記者了解到,目前銀行正在有意收緊抵押貸款,除了將利率提高至1.2倍,貸款年限也進行了調(diào)整。如果抵押房產(chǎn)用于購房,那么貸款的年限也由原來最長20年普遍縮短至10-15年。

　　另外,名下有過貸款記錄,還清后再次抵押房產(chǎn)時,貸款成數(shù)將減少、利率上浮。除此之外,新政后抵押貸款的其他用途,如裝修或是購車等也受到嚴控。銀行不再簡單地以抵押成數(shù)為標準,而將更多地參照借款人的裝修合同或購車合同上的實際金額,以此為據(jù)來酌情發(fā)放貸款。據(jù)了解,除申請抵押消費貸款時必須同時注明消費用途之外,銀行還會在抵押放款后,對借款人貸款用途進行復查。

　　一位銀行的客戶經(jīng)理坦言,這種變相貸款是當下房貸政策的漏洞之一。部分銀行業(yè)務人員為提高自身業(yè)績爭取客戶,在審核方面相對寬松,銀行對貸款的使用流向并未嚴格監(jiān)管,消費貸就有可能成為炒房客用于購置多套房的還貸資金,給資金流入樓市制造了機會。

　　“以前,20年以內(nèi)的房屋都可做抵押,現(xiàn)在基本都規(guī)定在10-15年內(nèi)。”某銀行人士告訴記者:“在貸款利率上,也從原來的基準利率,改為上浮20%。已經(jīng)有部分銀行開始有意地收緊個人房屋抵押消費貸款業(yè)務。”

　　“而且這種曲線貸款的方式,對客戶來說也有一定風險。銀行在抵押放款后,對借款人貸款用途還進行復查,如果購房者做假被銀行發(fā)現(xiàn),除了追回貸款,還會在申請人的個人征信上記下重重的一筆。此外,就算貸款成功,消費貸款的期限最長15年,月供壓力很大,還不如選擇正常的按揭貸款。”銀行人士表示。