宏觀調(diào)控百日以來，有的城市在漲價(jià)，也有的城市在降價(jià)，當(dāng)然還有不漲不降觀望的。在卡拉揚(yáng)國(guó)際花園管理集團(tuán)李海湖總經(jīng)理看來，從城市價(jià)值，價(jià)格趨勢(shì)和早前階段的溢價(jià)速度和溢價(jià)比例來看，以下八個(gè)城市是最應(yīng)該提前下降的。

對(duì)于開發(fā)商來說，沒有入選的具有類似條件的城市項(xiàng)目也應(yīng)該早做準(zhǔn)備，未雨綢繆。

對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者來說，參照類似條件觀察自己居住的城市，等待降價(jià)還是及早出手就看自己的判斷了。

N01、三亞

2008年上半年三亞的濱海洋房與集合別墅售價(jià)在7000元左右，下半年上漲至9000元，2009年上半年迅速上漲至14000、17000、19000元，至歲末，三亞出臺(tái)了一人限購(gòu)五套房政策以抑制已經(jīng)突破三萬元大關(guān)的海景別墅或洋房。

三亞作為國(guó)際旅游島的金三角中心，受到國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者的青睞，房?jī)r(jià)快速上漲亦在預(yù)料之中，但如此短的周期集中翻番如此厲害，再現(xiàn)了比當(dāng)年更為驚人的瘋狂。

除非熱錢與投機(jī)資金作怪，不然不可能短期集中上漲如此迅速，預(yù)期伴隨政策管制與當(dāng)?shù)匦姓刂拼胧┏雠_(tái)，再加上整體環(huán)境的緊縮，三亞跌幅應(yīng)該排名最前。

N02、濟(jì)南

兩年前濟(jì)南東郊房?jī)r(jià)尚在4000以內(nèi)徘徊，全運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)的獲得以及東郊體育場(chǎng)館建設(shè)帶動(dòng)了本區(qū)域房?jī)r(jià)迅速上位，與此同時(shí)，濟(jì)南中心區(qū)房?jī)r(jià)在金地等名企帶動(dòng)下迅速拉開層次，由此讓濟(jì)南房?jī)r(jià)迅速步入到先進(jìn)省會(huì)城市的行列，目前濟(jì)南住房單價(jià)穩(wěn)定在六七千元之間，高檔住宅突破三萬元大關(guān)。毗鄰的章丘房?jī)r(jià)亦節(jié)節(jié)攀升。

但濟(jì)南總體資源不足以支撐一個(gè)特大城市的房?jī)r(jià)，并且齊魯大地由東而西一字?jǐn)[開，東有青島，中有濟(jì)南，西接河南，全省總體均價(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，而省會(huì)吸納的投資消費(fèi)帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的局面不可持續(xù)，預(yù)期濟(jì)南房?jī)r(jià)將穩(wěn)定在均價(jià)6000元左右比較合理。

N03、杭州

現(xiàn)在的杭州樓市，可用兩句話來形容，一句是指杭州市區(qū)，即原有杭州市區(qū)范圍，天價(jià)房比比皆是，另一句就是直把汴州作杭州，意思是說杭州各周邊城市以杭州為標(biāo)準(zhǔn)快速跨進(jìn)，形成杭州三角高價(jià)區(qū)域。

杭州固然具備宜居城市的優(yōu)越地理與歷史人文條件，但杭州周邊嚴(yán)格來說是工業(yè)興市，因此團(tuán)聚在杭州周邊三百公里范圍的大城市如蘇州、昆山、上海都可以吸引本地消費(fèi)出城，但實(shí)際上杭州的高檔住宅一直不愁銷路，有更多的外地人移師杭州。預(yù)期異地投資今年應(yīng)該會(huì)大幅縮減，所以杭州房?jī)r(jià)將整體下滑。

N04、東莞

泛珠三角一體化以及廣深一體化亦不足以支撐東莞同時(shí)近百個(gè)高檔盤的推盤量，五步一酒店十里一公園也不中以支持這個(gè)城市按月上漲的住宅單價(jià)，其二手房全年差不多翻一番，由原來的3700元到年末的6100元，新房?jī)r(jià)格反季穩(wěn)定在6300元左右，別墅更實(shí)現(xiàn)了開售即罄。

東莞本地改善性剛需可以支持五六千元的住宅均價(jià)，但按照歲末的趨勢(shì)，以前住宅均價(jià)一直徘徊在5200-5600元之間，最后一個(gè)季度卻迅速穩(wěn)定到6200元關(guān)口，這證明本地需求釋放仍然為當(dāng)?shù)匦枨笾髁Α?/p>

但東莞投資投機(jī)市不太具備長(zhǎng)期性，因此在緊縮影響剛需的條件下回調(diào)到原有水平是今年價(jià)格主流，下調(diào)空間在500元左右比較現(xiàn)實(shí)。

N05、武漢

武漢是最應(yīng)該合理下跌城市，其非規(guī)范原因在于：武漢如同這個(gè)平民化城市一樣聚集著全國(guó)乃至全球的主流供應(yīng)商，武漢房?jī)r(jià)借鑒市場(chǎng)的不多，反而是以國(guó)內(nèi)類似城市為參照的人為上漲居首，這種房?jī)r(jià)人為波動(dòng)應(yīng)該在新的一年被排除，比如萬達(dá)帶動(dòng)的訂單商業(yè)，單方均價(jià)兩至四倍于市場(chǎng)價(jià)，并且容積率亦高于同區(qū)域同類項(xiàng)目至少五成，這里的房?jī)r(jià)高漲就與萬達(dá)宣傳的訂單地產(chǎn)密切相關(guān)。

兩年前，漢水濱河的水木清華，開盤預(yù)期目標(biāo)價(jià)位被確定在5600元左右，并且稍嫌激進(jìn)，現(xiàn)在呢，均價(jià)快速上漲至約13000元/平米，這種漲勢(shì)一方面依了四新片的成長(zhǎng)與成熟，另一方面與國(guó)內(nèi)濱水樓盤被熱炒密切相關(guān)，完全存在較多泡沫成分，而且透支城市規(guī)劃也是這類樓盤漲價(jià)的原因之一。

未來武漢的版圖擴(kuò)張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、漢川、鄭店、江廈等，這類區(qū)域樓盤將完全上漲，帶動(dòng)市區(qū)置業(yè)流出，投資投機(jī)置業(yè)向城外集中，中心區(qū)域房?jī)r(jià)理性適當(dāng)下調(diào)以吻合中高檔需求。

武漢的房?jī)r(jià)應(yīng)該位居全國(guó)前列，但結(jié)構(gòu)必須按照上述調(diào)整，形成圈層結(jié)構(gòu)，預(yù)期武漢的平均房?jī)r(jià)今年破六應(yīng)該的，但二環(huán)沿線及中心片區(qū)濱水應(yīng)適當(dāng)下調(diào)，副中心可能適當(dāng)上漲。

N06、長(zhǎng)沙

長(zhǎng)沙的樓市一直在營(yíng)銷文化與房?jī)r(jià)兩個(gè)方面保持國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，在長(zhǎng)沙，各類樓盤的營(yíng)銷形象，包裝水平以及營(yíng)銷手段不輸國(guó)內(nèi)任何一個(gè)城市，長(zhǎng)沙也以其濃厚的積淀吸引了國(guó)內(nèi)主流營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)入，長(zhǎng)沙亦在地王級(jí)現(xiàn)象中引領(lǐng)一段潮流。

截止2009年，長(zhǎng)沙住房均價(jià)保持連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，今年一月環(huán)比上漲1.3%，住房均價(jià)上漲9.3%，是國(guó)內(nèi)三十五個(gè)樣本城市上漲最強(qiáng)勢(shì)的省會(huì)城市。

長(zhǎng)沙樓市受到城市群的影響比較大，再加上土地集中，鄰近城市株洲、湘潭目前尚沒有能力匹配長(zhǎng)沙的住宅開發(fā)水平，這直接導(dǎo)致投資投機(jī)過度集中于省會(huì)。

當(dāng)然，長(zhǎng)沙遠(yuǎn)低于武漢的住宅均價(jià)以及8000平方公里版圖1500萬總?cè)丝诘某鞘腥簠^(qū)域發(fā)展，使得開發(fā)商有充足的信心拿地囤積房源并保持穩(wěn)中上漲的輿論價(jià)格，但不要忘記長(zhǎng)沙文化效應(yīng)也會(huì)擠兌出過多的流出性消費(fèi)，預(yù)期房?jī)r(jià)調(diào)整將圍繞中心城區(qū)進(jìn)行。

N07、青島

青島收獲了2009年，有句話是流行語，月光盤，說的是青島樓盤開盤即賣光，當(dāng)月售罄的廣告充斥著報(bào)紙。在青島推出的市區(qū)副中心的經(jīng)濟(jì)房項(xiàng)目，確定的基本售價(jià)達(dá)到7000元，無一棄購(gòu)。

過去東部濱海一枝獨(dú)秀的局面被全面上漲替代，毗鄰的膠南日照等市房?jī)r(jià)亦水漲船高。跨海大橋以及紅島黃島青島聯(lián)通，預(yù)期青島房?jī)r(jià)依然會(huì)更進(jìn)一步上漲。

顯然，這種上漲并不基于本地合理需求，因此在遏制投資投機(jī)政策環(huán)境下理應(yīng)做出合理調(diào)整，濱海尤其應(yīng)注意不要步海南后塵。中西部及毗鄰的膠州、膠南、日照將會(huì)進(jìn)一步跟漲。

N08、重慶

直轄后重慶樓市迅速擺脫三四線城市的定位步入國(guó)內(nèi)明星級(jí)城市的行列，這既得益于國(guó)內(nèi)熱錢的追逐，更得益于各地主流開發(fā)商紛紛將重慶作為西部的基地與橋頭堡。

薄熙來主政重慶后，確立了濱江商務(wù)新區(qū)建設(shè)與外圍衛(wèi)星城建設(shè)并舉的宜居重慶建設(shè)方略，在騰籠換鳥過程中，重慶房?jī)r(jià)、成交量、房?jī)r(jià)上漲幅度一度穩(wěn)定在國(guó)內(nèi)前列。

顯然，重慶的未來在江北，這也是房?jī)r(jià)上漲的合理區(qū)域，但濱江商務(wù)區(qū)不足以支撐持續(xù)過萬的樓市，而且從城市功能來說，商務(wù)區(qū)不等于高檔居住區(qū)，重慶尤其如此，伴隨重慶功能調(diào)整，重慶房?jī)r(jià)應(yīng)在現(xiàn)有水平穩(wěn)定下來。