4月至7月，“12.8%、12.4%、11.4%”，一條平滑向下的房價漲幅曲線顯現出來。

　　“房地產仍然是一個脆弱的產業(yè)。”昨日，在“華中科技大學房地產卓越總裁高級研修班”的演講中，陳淮一上來便給出結論。

　　陳淮，住建部政策研究中心主任。昨日，近3個小時的演講中，他思維極度“敏捷”,針對開發(fā)商“成本”與“暴利”，陳淮昨日一一揭底。他說，即使房價低于成本，開發(fā)商也不會緊張，他們始終有得賺。

　　“房子的核心功能是居住”

　　房價向左還是向右？牽動買房人神經。這同樣也是昨日在場的一大群武漢地產商的關注所在。

　　“不要因為政策而裹足不前，也不要盲目追求利潤而破壞產業(yè)生態(tài)平衡。”一開場，陳淮便毫不客氣地說出了開發(fā)商、銀行與消費者之間存在的問題根源。

　　現階段，樓市的狀況是：市場好的時候像買白菜一樣排隊搶購，市場不好就恐慌性拋售。

　　陳淮指出，不論市場現狀如何，不動產最核心的功能都是居住，只要有居住需求，市場就會繼續(xù)發(fā)展。所以，購房者首要的購買條件應當是自己的居住需求，而不是單純的投機心態(tài)。

　　“盡管最近樓市逢多事之秋，但對于買房人來說，其長遠發(fā)展仍是利大于弊。”在陳淮的分析中，畢竟市場擠出泡沫，高溫冷卻，長期發(fā)展趨于穩(wěn)定，價格維持在相對平穩(wěn)的狀態(tài)，對于購房者和房主來說，“不必再為一時的漲跌惶恐，這才是房地產發(fā)展的健康狀態(tài)。”

　　“暴利”與“降價”無關

　　有人說，房價上漲有兩個方面原因：一是政府導致地價上漲；二是開發(fā)商謀取暴利。

　　“把這兩個問題解決掉，房價一樣會漲。”陳淮舉了個例子：假定武漢內環(huán)線蓋房子不要錢，土地也不要錢，“開發(fā)商都學雷鋒，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售。”“如果二環(huán)線的人想買內環(huán)線的房子，房東開價2000元/平方米，結果會怎樣？很簡單，只要有一戶人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都會賣2000元/平方米，也就帶動了內環(huán)線整體均價上漲。”

　　“那么，開發(fā)商到底有無暴利呢？有！”陳淮的舉例同樣生動：假定開發(fā)商建造某一樓盤所需的總成本需要1億元，但可能開發(fā)商的自有資金投入只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。”他說。“開發(fā)商降價的降價空間取決于成本利潤率，而開發(fā)商的暴利來自于資金利潤率。”陳淮一語道破，別以為開發(fā)商有暴利就有降價空間，“其實那是兩碼事”。

　　低于成本價開發(fā)商仍賺

　　現階段，不少樓盤在降價，更有些開發(fā)商明言，價格已經降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？在陳淮看來，降價銷售，即使是價格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤可圖。

　　“假定開發(fā)商當初以每平方米5000元的樓面價購入土地，現在同樣土地的樓面價降到3000元；如果開發(fā)商的現售樓盤單價降低1000元，即使銷售價降到了財務成本以下，也不意味著真實意義的‘虧本’。”他指出，由于開發(fā)商已經重新獲取完全相同的生產要素，也即重置成本已經降低了2000元。“這時，房價降價1000元的開發(fā)商實際獲取了1000元的利潤，同時可擁有與未降價前完全相同的再生產條件。”他說。