“一、二手聯(lián)動(dòng)”這種在2008年樓市“寒冬”里出現(xiàn)的營銷方式近期又有所增加，采取這種營銷方式的樓盤房價(jià)確實(shí)多少有些下降。

　　“增城的×××城項(xiàng)目2009年單價(jià)高達(dá)六七千，現(xiàn)在一、二手聯(lián)動(dòng)單價(jià)只要4500~5500元/平方米，帶1200元/平方米的裝修”，“海珠區(qū)的江景盤18900元/平方米起”，近期記者不斷接到中介人員打來電話推銷他們代理的“一、二手聯(lián)動(dòng)”項(xiàng)目。

　　記者了解到，“一、二手聯(lián)動(dòng)”這種在2008年樓市“寒冬”里出現(xiàn)的營銷方式近期又有所增加，采取這種營銷方式的樓盤房價(jià)確實(shí)多少有些下降。

　　“一、二手聯(lián)動(dòng)”價(jià)格微降

　　中介人員向記者推薦增城的×××城項(xiàng)目，近期推出一批單價(jià)僅4500~5500元/平方米的單位，且?guī)?200元/平方米的裝修。而在2009年該樓盤的早期單位售價(jià)普遍都在“6字頭”、“7字頭”。記者現(xiàn)場了解到這一批單位與2009年銷售的單位相比素質(zhì)有所降低，位置更靠近小區(qū)外圍。“4字頭”的單位基本上都是靠近馬路，西向或者北向的低層單位，而南向的部分單位單價(jià)還是接近“6字頭”。但2009年即使是西北向單位毛坯售價(jià)也接近5000元/平方米，因此價(jià)格確實(shí)有所下降。

　　而海珠區(qū)的某江景盤叫價(jià)為18900元/平方米起，與開發(fā)商公開報(bào)價(jià)21000~23000元/平方米有較大的差距。但記者發(fā)現(xiàn)，這批單位已經(jīng)由開發(fā)商報(bào)價(jià)中的3000元/平方米的“精裝修”改為“毛坯”銷售。

　　不過業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商號(hào)稱3000元/平方米的裝修成本可能低得多，因此將精裝修改為毛坯，并將對(duì)外報(bào)的裝修價(jià)格直接從單價(jià)中減去，實(shí)際上也是一種讓利行為。另一方面這樣做也可以吸引更多客戶。

　　某中介公司負(fù)責(zé)人稱，近期以來公司收到的“一、二手聯(lián)動(dòng)”的一手樓項(xiàng)目確實(shí)明顯增加了，且公司的代理價(jià)肯定比開發(fā)商對(duì)外報(bào)價(jià)要有一定的優(yōu)惠。

　　開發(fā)商低調(diào)降價(jià)

　　不過與大張旗鼓的漲價(jià)宣傳相比，開發(fā)商降價(jià)卻顯得低調(diào)得多。該中介公司的負(fù)責(zé)人也不愿意告訴記者到底有多少新盤在進(jìn)行“一、二手聯(lián)動(dòng)”，具體折扣是多少。增城的×××城項(xiàng)目對(duì)外公開報(bào)價(jià)依然是均價(jià)5900元/平方米，記者向售樓處咨詢是不是有“4字頭”的單位，工作人員表示不可能出現(xiàn)這么低的價(jià)格。而海珠區(qū)的該江景盤對(duì)外的報(bào)價(jià)依然是21000~23000元/平方米。

　　對(duì)此同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴記者，采用這種“一、二手聯(lián)動(dòng)”暗降的方式有多方面的好處。買家大多有“追漲殺跌”的心態(tài)，采用暗降的方式不會(huì)挫傷市場的信心。另一方面，二手房買家與一手房買家畢竟不是同一類買家，通過“一、二手聯(lián)動(dòng)”將增加更多客戶群。

　　上市房企經(jīng)營現(xiàn)金流紛紛“由正轉(zhuǎn)負(fù)”

　　“暗降”的方式能否轉(zhuǎn)為“明降”，并在市場中廣泛流傳開來呢？對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)鍵還是看成交量的變化。中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)潘婉霞告訴記者，如果成交量持續(xù)低迷，一手房價(jià)格肯定會(huì)出現(xiàn)10%以內(nèi)的調(diào)整，二手樓價(jià)也會(huì)受到拖累而出現(xiàn)微調(diào)，但調(diào)整幅度會(huì)小于一手房。

　　另一方面，開發(fā)商的現(xiàn)金流也非常關(guān)鍵。根據(jù)已公布的中報(bào)，萬科、招商、金地以及保利四大房地產(chǎn)商雖然在今年上半年賺得了可觀的利潤，但現(xiàn)金流并不樂觀。

　　2010年上半年各房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量紛紛由正轉(zhuǎn)負(fù)，其中招商地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為-19.99億元，每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為-1.16元，而在2009年年末這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為31.46億元和1.83元。保利地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流達(dá)到驚人的-233.48億元，每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-5.1027元。四大地產(chǎn)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量高達(dá)-394億元。

　　雖然四大房企手中的存量現(xiàn)金均高于短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和，資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)不大，但如果現(xiàn)金流長期持續(xù)凈流出必會(huì)造成經(jīng)營困難。上半年四大房企的現(xiàn)金流主要依靠籌資獲得，其中主要來源是借款。

　　新聞?dòng)^察

　　開發(fā)商“保量”

　　比“保價(jià)”重要

　　趙卓文認(rèn)為，目前對(duì)于房地產(chǎn)商來說，最重要的不是“保價(jià)”而是“保量”，因此還是將降價(jià)的希望寄托在年底，部分企業(yè)會(huì)在年底降價(jià)促銷。

　　金地集團(tuán)在中報(bào)中也預(yù)計(jì)，在下半年，市場供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房價(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為合理的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。