頤高上海街、萬興都商業(yè)公園、城邦中央廣場、久隆奧斯卡、萬和廣場、環(huán)球國際、名嘉城市廣場……，2010年臨沂商業(yè)地產的大戰(zhàn)已拉開帷幕，在各種Mall的形態(tài)進入臨沂后，臨沂人未來還有更多的期待和享受。不過，春潮涌動之下，仍然有很多問題值得我們關注?！　?/p>

回溯：商業(yè)改變臨沂商圈　

2004年銀座商城進駐廣場世紀城的時候，臨沂的百貨商業(yè)還處懵懂的發(fā)展狀態(tài)，彼時九州商業(yè)大廈與桃源大廈雄踞臨沂已有多年，環(huán)繞人民廣場，臨沂形成以解放路、沂蒙路、銀雀山路與通達路環(huán)繞的廣場核心商圈。廣場商圈的輻射和影響力的范圍非常大，時至今日，臨沂仍然70%的消費產生于廣場商圈。

但是，我們也發(fā)現，在相當長的一段時間，臨沂的商業(yè)布局呈現的是斷裂式發(fā)展，以廣場為中心的百貨商業(yè)一直受到西郊批發(fā)市場的沖擊和擠壓。這種狀態(tài)隨著經濟水平的發(fā)展，臨沂人的消費理念和消費意識得到一定程度的改善后，臨沂的高端消費才得以逐步形成氣候。   不過，作為一個快速成長中的城市，長久以來，城市商業(yè)核心面臨過度集中的問題，以廣場為核心的商業(yè)圈，受到交通條件的限制，想進一步擴充發(fā)展，面臨一定的難度。從廣場向西有批發(fā)市場環(huán)繞的西郊市場，向東則是風景秀麗的沂河，向南則面臨區(qū)位消費力不足。在北城新區(qū)誕生后，像北延伸，以沂蒙路為軸心，以涑河為核心帶，臨沂的商業(yè)迎來了一次突圍的機遇！ 
        2010  臨沂商業(yè)地產多劍爭鋒

“十一五”期間，臨沂市城市化發(fā)展目標為：2010區(qū)城市人口達到145萬人；2010年城市建成區(qū)面積達到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率達到48%；我們不難發(fā)現，臨沂在不斷長大，隨著臨沂大發(fā)展、大建設的強力推進，城市經濟和城市規(guī)模的不斷壯大，我們還迫切需要越來越多商業(yè)配套的服務來滿足城市發(fā)展的需求。結合舊城改造和北城新區(qū)建設的契機，新的商業(yè)地產項目在不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產的開發(fā)熱情依然高漲。

以城西的銀雀山公園為例，在銀雀山公園即將建設過程中，來自省城濟南的城邦置業(yè)開發(fā)的城邦中央廣場，一期3萬平米的商業(yè)將引進大型購物中心，建設完成之后，一個嶄新的西南商圈初現藍圖。城南的名嘉城市廣場也將啟動，該項目一期規(guī)劃面積高達40萬平米，定位以娛樂休閑為核心，集購物休閑、娛樂餐飲等為一體的城市綜合體。
       格局：商業(yè)格局改變發(fā)展格局

大型商業(yè)物業(yè)不僅僅是房地產的開發(fā)行為，其本身也承擔起了部分城市運營商的功能，整個城市的改造與商業(yè)布局密切相關，這么多個大型商業(yè)項目集聚而上，對臨沂市固有的商業(yè)格局會產生怎樣的沖擊和影響呢？

一個城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費習慣等多種因素都密切相關；有形成的必然性與合理性，目前臨沂城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿沂蒙路向涑河和北城新區(qū)一帶轉移。作為整個城市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、頤高上海街等大型商業(yè)項目的入市將進一步強化沂蒙路在整個城市商業(yè)核心的地位，使其作為一個新城市的中心商業(yè)區(qū)最終形成?！　?/p>

從人民廣場銀座百貨開始，向西到華豐商貿城，然后沿解放路向東，自沂蒙路向北到涑河，然后過沂蒙路大橋，向北至頤高上海街，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶。我們認為，大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的沂蒙路和通達路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉向點線并存、點線互動的商業(yè)新格局，依托久隆奧斯卡、萬興都商業(yè)公園、華豐商貿城、頤高上海街等商業(yè)項目的支撐，沂蒙路一帶將形成一個嶄新的都市商圈?！　?/p>

而地處新城市中心的頤高上海街，得天獨厚的核心位置以及45萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于沂蒙路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個北城新區(qū)。
疑慮：大型商業(yè)地產的機會有多少？　　

多個大型商業(yè)項目都選擇在同一時間段啟動，難道是巧合嗎？當中是否蘊涵著某種發(fā)展的契機，當前是不是臨沂開發(fā)大型商業(yè)的最好時機呢？　　

大型商業(yè)的開發(fā)涉及到一個宏觀經濟環(huán)境的問題，臨沂市經濟保持快速增長，良好的宏觀經濟環(huán)境為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前臨沂市的商業(yè)狀況并沒有達到其應有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境與臨沂市的城市地位是不相稱的，商用物業(yè)還有相當大的發(fā)展空間，這就給地產商帶來了一個極好的發(fā)展機遇?！　?nbsp;      臨沂今年還有多個大型商業(yè)項目推向市場，這種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢與政府的支持是分不開的，臨沂一直以來是商業(yè)服務方面相對薄弱。在新一輪城市化進程中，為增強臨沂的城市吸引力和吸引民間投資，臨沂市政府很支持企業(yè)對商業(yè)地產的開發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠。本來臨沂商業(yè)的市場空間就很大，加上政府的扶持與推動，這就給臨沂市商業(yè)地產的發(fā)展帶來一個良好契機。    

多個項目同時啟動，大氣候的形成有助于帶動單個項目。項目之間的競爭肯定是有的，但同時也有一個互動相生的問題，多個大型項目集聚在一起，可以增加輻射力和凝聚力，彼此相互依存，達到客戶共享，資源共享的可能。   

值得特別關注的是，商業(yè)的升級必然帶來的是服務的升級，眾多商業(yè)地產開發(fā)商在定位之初就處于高起點，高服務。他們積極引進國內，乃至世界著名商業(yè)品牌企業(yè)作為戰(zhàn)略伙伴，推進和提升項目內涵成為這些地產開發(fā)商的共識。久隆國際城市廣場引進了家樂福、陽光高第引進了銀座家居、頤高上海街也與一個國際排名前三的超市品牌簽訂了合作協議。商業(yè)巨頭接二連三地進駐臨沂，大大地提高了臨沂的商業(yè)品位，提升了商業(yè)服務的價值，拉動了本區(qū)域乃至臨沂的商業(yè)競爭力。  

硝煙之下，雖然煙霧彌漫，但我們不無欣喜地看到，臨沂的商業(yè)服務與商業(yè)種類價值得到了進一步的提高和豐富。對于臨沂百姓來說，享受到更高品質的服務和更便利的生活方式才值得他們拍手稱慶的地方。
        一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運作成本及絕對風險較大，二線城市投資趨勢也日趨飽和，三線城市正成為商業(yè)地產的發(fā)展熱土。中國二三線城市正不斷成長并經歷著快速的發(fā)展，隨著中國發(fā)展重心由出口導向轉為國內消費，預計到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機。