大型商業(yè)地產(chǎn)作為城市地標(biāo)性建筑通過(guò)改變片區(qū)從而推動(dòng)城市發(fā)展和變遷，并憑借穩(wěn)定而持續(xù)的收益成為投資新寵。近年來(lái)，沿沂蒙路周邊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛。

       商業(yè)地產(chǎn)通常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪，MALL，步行街之類(lèi)的購(gòu)物中心（區(qū)），其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠(chǎng)直銷(xiāo)店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫(xiě)字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱(chēng)。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)，不要被這些概念所拘泥。

       商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展四大要素：

首先，解決商業(yè)地產(chǎn)的理性開(kāi)發(fā)問(wèn)題。政府應(yīng)引導(dǎo)社會(huì)投資主體理性開(kāi)發(fā)和建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資源合理配置，并通過(guò)城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，將城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納入規(guī)范發(fā)展軌道，突出解決商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（特別是大型網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施）盲目建設(shè)問(wèn)題。

其次，解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金結(jié)構(gòu)問(wèn)題。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依靠銀行資金，結(jié)構(gòu)比較單一，風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)資金的結(jié)構(gòu)要進(jìn)行調(diào)整，要拓展多元化融資渠道。

再次，政府在管理中應(yīng)做到既“到位”又“不越位”。在搞好規(guī)劃、依法加強(qiáng)監(jiān)管、做好信息服務(wù)方面政府應(yīng)該到位。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，政府主要發(fā)揮管理和引導(dǎo)職能，在這點(diǎn)上不應(yīng)越位。

最后，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，主要是方向性、趨勢(shì)性的政策引導(dǎo)。對(duì)一些關(guān)系國(guó)計(jì)民生的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，政府需要提供支持。

臨沂商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題：

總體來(lái)看，臨沂商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段，在發(fā)展過(guò)程中存在著如下幾個(gè)問(wèn)題：

1、部分商業(yè)項(xiàng)目缺少?lài)?yán)密的定位，在選址和經(jīng)營(yíng)形態(tài)方面還需要更加精準(zhǔn)；

2、短期內(nèi)商業(yè)的體量供應(yīng)量過(guò)大，客戶(hù)消化能力有限；

3、目前的消費(fèi)過(guò)度集中于廣場(chǎng)周邊，缺少副中心的商業(yè)分流；4、客戶(hù)消費(fèi)理念滯后，對(duì)高端消費(fèi)缺少一定的消化能力，在一定程度上制約著臨沂商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

       從成熟商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式看，雖然商業(yè)地產(chǎn)收益會(huì)較住宅開(kāi)發(fā)大，但其初始資金投入多而回報(bào)周期較長(zhǎng)，同時(shí)容易受到城市經(jīng)濟(jì)格局轉(zhuǎn)變以及市政規(guī)劃建設(shè)的影響，面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的管理水平和運(yùn)作能力要求非常高。而本地開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道有限，主要依賴(lài)銀行貸款，受到調(diào)控“銀根緊縮”政策的影響，加上本地企業(yè)實(shí)力所限，大多數(shù)企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)仍然是“望而生畏”。從目前市場(chǎng)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，外來(lái)企業(yè)是主要發(fā)展力量，而本土企業(yè)熟悉地域消費(fèi)特征，在市場(chǎng)定位推廣方面具有優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步繁榮需要更多本地企業(yè)的參與。

“都市綜合體”試水臨沂商業(yè)地產(chǎn)：

       在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿(mǎn)足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)城市以及地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式成為地產(chǎn)商們面臨的課題，“都市綜合體”建筑模式便應(yīng)運(yùn)而生。目前，臨沂樓市中明確定位自己是都市綜合體項(xiàng)目的并不多，據(jù)了解，大概有頤高·上海街、久隆·奧斯卡、萬(wàn)閱城等幾家。

      “都市綜合體”是城市發(fā)展到一定程度的高級(jí)建筑群形態(tài)，將傳統(tǒng)城市中分立的居住、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)及社交等職能高度集中，其內(nèi)部核心建筑往往是一座或數(shù)座大廈，形成居住和辦公場(chǎng)所。同時(shí)具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的發(fā)展。集約資源，放大功能，是都市綜合體的本質(zhì)特征。由于都市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，故也被稱(chēng)為“城中城”。

       由于高度集合了高檔住宅、區(qū)域商業(yè)、寫(xiě)字樓等各種物業(yè)形態(tài)，因此，對(duì)城市綜合體的操盤(pán)力如何，實(shí)際上是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃、招商、推廣、資金運(yùn)作等方面的整合能力。由若干關(guān)系密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定范圍聚集而成的城市綜合體不是人為規(guī)劃出來(lái)的，它是現(xiàn)代城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)相互交融、高度發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，這種模式必然成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主流方向。隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，臨沂無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)更多的都市綜合體。