隨著“全國6000萬套空置房”的數(shù)據(jù)被媒體披露，中國究竟有多少套空置住房的問題再次引起了人們的強烈關(guān)注。雖然目前沒有任何權(quán)威部門和研究機構(gòu)能夠準確統(tǒng)計出空置住房的數(shù)量，但作為房地產(chǎn)投資、投機的副產(chǎn)品，空置房的大量存在已經(jīng)是不爭的事實。

       7月底，海南傳出了正在研究征收住宅“空置費”的消息。力促空置住房進入市場，增加住房供應(yīng)，遏制房地產(chǎn)投機，對空置房征收懲罰性的“房屋空置稅”成為政策預(yù)期的新焦點。在空置房數(shù)量尚未廓清的情況下，“房屋空置稅”的提出究竟是開拓了一條調(diào)控的新路，還是一個只能在理論上存在的政策烏托邦？

空置稅：讓商品房回歸居住屬性

        “商品房長期閑置，是對社會資源的巨大浪費，并使不可再生的國有土地資源被少部分人濫用于牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)人向一般社會公眾賺取超額利潤的手段。”山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海表示。

       針對房屋空置問題，早在今年3月全國兩會期間就有代表和委員提出了開征房屋閑置稅的建議。作為全國政協(xié)委員的郭松海當(dāng)時在提交的一份大會發(fā)言中就建議將房屋閑置稅置于物業(yè)稅開征前，作為物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”試點。因為與物業(yè)稅相比，房屋閑置稅的涉及面小，關(guān)系簡單，較易操作。

       7月，隨著北京聯(lián)合大學(xué)一份有關(guān)房屋空置情況的調(diào)查報告出爐，一些地方的人大代表和政協(xié)委員再次提出，政府應(yīng)盡快聯(lián)絡(luò)稅務(wù)、土地、房管、水、電等部門，研究制定征收房屋閑置稅的規(guī)則、標準、征稅范圍、程序、步驟、內(nèi)容及征稅的稅基、稅率等，制定相關(guān)配套政策，如確定房屋控制的年用電量、用水量衡量標準等；并組織協(xié)調(diào)區(qū)縣政府、街道辦事處、居委會、業(yè)主委員會及物業(yè)公司等各部門攜手合作，付諸實施。

        與物業(yè)稅相比，房屋空置稅更具有“懲罰性”，因此對于囤房、炒房者的針對性也就更強。不少專家和學(xué)者認為，在房地產(chǎn)投資、投機之風(fēng)盛行的情況下，開征房屋空置稅有利于推動空置房進入市場，抑制投資、投機，根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費的屬性。

是“調(diào)控利器”還是“政策烏托邦”？

       從理論上講，房屋空置稅似乎是治療“房屋空置病”的一道良藥，但從實際操作層面看，這個嶄新的概念面臨著諸多難以逾越的現(xiàn)實困難。

     “空置稅的想法很好，但操作起來比較麻煩。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，擺在房屋空置稅面前的一個首要問題就是“空置房”如何認定的問題。

       雖然不少專家曾建議根據(jù)用電、用水和用氣量作為房屋是否空置的認定標準，但根據(jù)目前我國的電網(wǎng)及其他公共服務(wù)體系的建設(shè)水平，根本無法提供準確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。即便公共服務(wù)聯(lián)網(wǎng)體系建立得已經(jīng)十分完善，僅憑用電、用水來判定是否空置也不一定科學(xué)。

      “有些房源的情況十分特殊，比如房主長期出差或是駐外；比如季節(jié)性的休閑度假房產(chǎn)。這些房源能否簡單地認定為空置？”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，房屋空置稅不僅存在技術(shù)上的困難，而且一旦物業(yè)稅開征、房產(chǎn)稅調(diào)整，房屋空置稅的出現(xiàn)是否會引發(fā)重復(fù)征稅的問題，這些都需要納入考慮的范疇。

       4日，國家統(tǒng)計局在其公布的《2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況》中解釋，住房空置面積是指某一時點上已經(jīng)售出但實際無人居住的住房面積。而“準確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查”。

       由此可見，對于房屋空置稅，甚至對于所有房屋保有環(huán)節(jié)進行征稅，一個首要的前提是要對房屋的基本情況進行一次全面的調(diào)查，這項普查應(yīng)該是建立在與居民家庭信息匹配的基礎(chǔ)上。除此之外，征稅的實現(xiàn)還需要做大量具體細致的工作。如果要征收房屋空置稅，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收，是一戶一戶上門征收，還是以上繳的形式征收，如此等等，這其中有些問題可能容易解決，有些問題解決起來則需要一定的時間，甚至需要花費高昂的成本。

       楊紅旭認為，在這些現(xiàn)實問題面前，房屋空置稅目前還只可能停留在概念階段，在執(zhí)行層面的難度極大，即便硬著頭皮上馬也不一定能發(fā)揮很好的效果。

解決房屋空置不能“一稅了之”

       其實在商品房市場出現(xiàn)一定數(shù)量的空置住房不僅無法避免，而且有其存在的合理性。一定數(shù)量的空置房為人口的流動提供了必要的房源保障，問題的關(guān)鍵是如何將空置房的數(shù)量控制在合理的范圍內(nèi)。在這方面世界許多國家都有比較成熟的經(jīng)驗和做法。

       據(jù)楊紅旭介紹，在美國等西方國家，對空置房的調(diào)控是建立在物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等保有環(huán)節(jié)稅收比較完善的基礎(chǔ)上。只要業(yè)主能夠出示房屋的自住證明或是多套房屋的租賃合同，就能相應(yīng)減免物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅，這種通盤考慮作“減法”的調(diào)控政策，比起直奔主題的“房屋空置稅”顯然具有更強的操作性與合理性。

       中國社會科學(xué)院價格與稅收研究室副主任張斌說，對于房地產(chǎn)調(diào)控來講，與其將關(guān)注的目光集中在如何出臺新稅種上，不如探討一下如何在先行稅制下通過嚴格征管來實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控，例如我國的稅制中對于出租性住房是要征稅的，但在現(xiàn)實的執(zhí)行中卻差強人意，例如對我國個人出售非自住性住房要征個人所得稅，但在具體的征管中也有待更加嚴格。

       畢竟，稅收是件非常嚴肅的事情，要充分考慮到可操作性和公平性，從稅制設(shè)計上來講，在我國目前市場上的交易主體和房產(chǎn)屬性千差萬別的情況下，如果稍有考慮不周，不僅不能起到相應(yīng)的政策作用，反而會引起社會上經(jīng)濟利益的糾葛。

        陳國強表示，對房地產(chǎn)稅制改革而言，必須將其放在中國現(xiàn)行稅制乃至現(xiàn)行經(jīng)濟體制的大背景下來討論。大量空置房的存在有著復(fù)雜的社會背景和經(jīng)濟背景，這其中既有民間投資渠道相對狹小的問題，也有社會保障體系不健全等各方面的問題。將空置房推向市場，抑制投資和投機需要多管齊下，而不僅是寄希望于出臺一個新的稅種。