一個(gè)是蹚地產(chǎn)渾水卻屢屢能摸著魚的開發(fā)商，一個(gè)是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢熱情有余錢包不鼓的買房人；一個(gè)是從政府主導(dǎo)的土地財(cái)政中嗅出商業(yè)意味的Stakeholder（利益攸關(guān)者），一個(gè)是隨行就市被一浪一浪渾水卷起的泡沫裹挾得無(wú)所適從的準(zhǔn)房奴。
在現(xiàn)實(shí)空間內(nèi)，他們二者本無(wú)交集。但在北京乃至全國(guó)樓市幾近瘋狂而又忽遇調(diào)控嚴(yán)政的輪回中，他們都成了故事演繹的局中人，他們的關(guān)切也似乎漸趨一致。這是關(guān)于兩個(gè)人的樓市。
賣方市場(chǎng)的面目
樓市開始多少呈現(xiàn)出了一些股市的特性，不確定因素多了些。
在劉剛困惑于自己東六環(huán)的樓盤定價(jià)時(shí)，遠(yuǎn)在二環(huán)內(nèi)崇文門附近蝸居的楊明發(fā)現(xiàn)自己失算了。
楊明供職于一家網(wǎng)絡(luò)媒體。幾年前他在崇文門附近購(gòu)置了一套60平方米的房子，當(dāng)時(shí)的單價(jià)還沒(méi)有過(guò)萬(wàn)。那個(gè)地段，出行、購(gòu)物都非常方便。但結(jié)婚后，他開始發(fā)現(xiàn)家里東西越來(lái)越多，房子有些顯小了。
“我和妻子計(jì)劃以小換大。”楊明的想法是，打個(gè)地段差，改善一下住房條件。
去年年初，受金融危機(jī)影響，北京樓市比較冷清。他考察后發(fā)現(xiàn)，把崇文門附近的房子出售后，能夠輕松在三四環(huán)附近買一套80平米—90平米的房子。去年3月份，他把房子賣了。但隨后，等他開始挑選新房子的時(shí)候，風(fēng)云突變，市場(chǎng)行情開始發(fā)生翻天覆地的變化，房?jī)r(jià)一天一個(gè)樣地往上翻。
他之前賣房子的錢，迅速縮水，三四環(huán)地段的買房計(jì)劃，開始越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)。
除了四處看房，楊明也謹(jǐn)慎關(guān)注著宏觀政策的些微動(dòng)向。在他看來(lái)，樓市開始多少呈現(xiàn)出了一些股市的特性，不確定因素多了些。他不希望自己是高點(diǎn)進(jìn)入，否則，漲價(jià)潮一朝退卻時(shí)，自己乍現(xiàn)“裸泳”之態(tài)不說(shuō)，還會(huì)被牢牢套上房奴枷鎖。
已經(jīng)犧牲了二環(huán)內(nèi)的好位置，所以楊明和妻子希望新的房子能買在地鐵附近。一開始他們并沒(méi)有首選新房，而是一直在看二手房。幾個(gè)房子看下來(lái)，因?yàn)閷?duì)戶型、朝向等不太滿意，所以一直沒(méi)出手。
“可是過(guò)了兩個(gè)月，就已經(jīng)不是我們?cè)谶x房了。”楊明說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，中介公司對(duì)待他們的殷勤勁兒明顯減弱。之前可不這樣。最初時(shí)，都是中介公司的業(yè)務(wù)員催著他們看房，隔三差五地就打電話告知他們有新的房源?？赡菚r(shí)候，他和妻子并不著急，只有周末才會(huì)去看看。
到了去年下半年，樓市逐漸露出賣方市場(chǎng)的猙獰面目，中介公司的電話也就更少了。甚至，不主動(dòng)打電話詢問(wèn)，中介就不會(huì)主動(dòng)推薦。有時(shí)，說(shuō)好看一套房，但轉(zhuǎn)眼就稱被別人定了。
“那時(shí)候，我感覺到有些不對(duì)勁了。”楊明開始琢磨，買房子不是件小事，花費(fèi)也不是個(gè)小數(shù)額，市場(chǎng)上怎么會(huì)有那么多人買房子？
于是，后來(lái)網(wǎng)上有關(guān)“政府高價(jià)賣地變相推高房?jī)r(jià)”的聲討，他也會(huì)跟帖。只不過(guò)，帖子上發(fā)過(guò)一頓狠之后，他還得和妻子四處打探合適的房源，伺機(jī)入市。
地價(jià)和房?jī)r(jià)亂套了
一個(gè)業(yè)務(wù)員帶十幾個(gè)客戶看一套房。房子好，現(xiàn)場(chǎng)就開始加價(jià)，那場(chǎng)面像是拍賣。
“越漲越買，就怕今后再買會(huì)更高。”這是劉剛對(duì)北京購(gòu)房剛性需求旺盛的原因歸結(jié)。
但不妙的是，在楊明夫婦著手“以小換大”的時(shí)候，很多人開始炒房了。
劉剛回憶，位于東三環(huán)雙井的首城國(guó)際，去年年初單價(jià)1萬(wàn)出頭，但轉(zhuǎn)眼就成了兩三萬(wàn)，而且還排不上號(hào)。那時(shí)候，一個(gè)號(hào)也能賣好幾萬(wàn)，有炒房人雇人排號(hào)，也有人買了轉(zhuǎn)手出售。
“倒房子的沒(méi)有不掙錢的。”劉剛注意到，近一年來(lái)，在市場(chǎng)提供的金融產(chǎn)品中，只有房子是買了不會(huì)賠的。在這樣的示范效應(yīng)之下，很多沒(méi)有買房需求的人，也開始蠢蠢欲動(dòng)了。
對(duì)于市場(chǎng)的混亂，比劉剛牛上不知多少倍的地產(chǎn)大鱷潘石屹在博客里也不住地感嘆，市場(chǎng)上土地的價(jià)格和房子的價(jià)格完全亂套了。今年3月15日的一次競(jìng)拍中，一塊在大望京區(qū)、靠近五環(huán)的地，樓面價(jià)拍到每平方米27500元。潘石屹測(cè)算了一下，這意味著這個(gè)地處五環(huán)的樓盤，售價(jià)會(huì)畸形地達(dá)到45000元！那個(gè)階段，楊明親身經(jīng)歷了買賣房屋的火爆場(chǎng)景。那時(shí)他去看二手房，一個(gè)業(yè)務(wù)員帶十幾個(gè)客戶看一套房。房子好，現(xiàn)場(chǎng)就開始加價(jià)，那場(chǎng)面就像是拍賣。最終一套房子加十幾萬(wàn)成交都不奇怪。
“這么個(gè)買法，我覺得特別虧。”楊明意識(shí)到，買家競(jìng)拍多加的錢，就是泡沫。他不愿意多花錢買泡沫。所以，他暫時(shí)中止了買房計(jì)劃。
最嚴(yán)厲的調(diào)控
這么嚴(yán)厲的調(diào)控政策，正好讓我們趕上了。
房?jī)r(jià)調(diào)控政策，像是樓上那只深夜遲遲沒(méi)有扔下的靴子，年初的幾個(gè)月內(nèi)，讓劉剛在忐忑不安中度過(guò)。
要知道，這直接事關(guān)他公司樓盤的銷售。就在4月14日，他和業(yè)內(nèi)朋友吃飯的時(shí)候，還在互相打探，有沒(méi)有聽到什么調(diào)控風(fēng)聲。但次日，“新國(guó)十條”就發(fā)布了。“這么嚴(yán)厲的調(diào)控政策，正好讓我們趕上。”劉剛叫苦。
不過(guò)，靴子落下，只是遲早問(wèn)題，楊明和劉剛都未對(duì)樓市新政的出臺(tái)感到有所意外。只是，作為買賣雙方，他們對(duì)新政的理解不一樣。
劉剛認(rèn)為，新政對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定是不利的。而實(shí)際上也是，他們的樓盤原來(lái)定價(jià)1.8萬(wàn)都有人托關(guān)系訂房，現(xiàn)在均價(jià)1.5萬(wàn)，有購(gòu)買意向者人數(shù)陡減。
楊明則對(duì)調(diào)控持觀望態(tài)度。前幾年也有類似調(diào)控政策，但他發(fā)現(xiàn)越調(diào)越漲，越漲越調(diào)。“這次會(huì)不會(huì)調(diào)完還要漲，誰(shuí)都說(shuō)不好。”
4月底，比“新國(guó)十條”更為嚴(yán)厲的北京樓市新政頒布。其中，“暫定同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)一套住房”等規(guī)定，讓楊明開始意識(shí)到“政府確實(shí)動(dòng)真格的了”。
從報(bào)紙上讀到這則新聞的劉剛，當(dāng)時(shí)“心里一沉”。他清楚地知道，限購(gòu)令準(zhǔn)確地打到了此輪漲價(jià)潮的七寸。不過(guò)他也心存僥幸，“畢竟限購(gòu)政策前還寫著暫定。”
劉剛決定，樓盤暫時(shí)不降價(jià)，因?yàn)樵谧畛跎鲜械臅r(shí)候，他們已經(jīng)調(diào)低了預(yù)期。“我們有資金等待政策變化。”劉剛直言，公司的資金還足以撐一年。
逃離魔咒
其實(shí)每個(gè)開發(fā)商和每個(gè)購(gòu)房的人，都挺不好受的?，F(xiàn)在買的不敢買，賣的不好賣。
相對(duì)于劉剛的“頑抗”，楊明用實(shí)際行動(dòng)表示了對(duì)新政的認(rèn)同。上周，他已經(jīng)選購(gòu)了萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)的項(xiàng)目。“1.4萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格不錯(cuò)了。”楊明發(fā)現(xiàn)，參與搖號(hào)的人大都是首次購(gòu)房者。之所以放棄購(gòu)買三四環(huán)的二手房，轉(zhuǎn)而去看五環(huán)外的新房，是基于他對(duì)樓市新政的理性解讀。按照他的理解，調(diào)控再嚴(yán)，其意義也在于遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，指望房?jī)r(jià)因此大幅回落，可能性太低了。三、四環(huán)，那是什么地段，房?jī)r(jià)一旦飆起來(lái)，就難再溫順地降下來(lái)了。
在上班的路上，他又看到了舉著牌子、迎上來(lái)熱情地推薦房源的中介。“看來(lái)市場(chǎng)確實(shí)有些冷了。”
在通州濱河路一隅，劉剛的公司剛剛設(shè)立了政策研究部，每天專職瀏覽各個(gè)網(wǎng)站和報(bào)紙，以隨時(shí)了解市場(chǎng)變化和政策走向。前段時(shí)間有傳言說(shuō)，三套房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但國(guó)家三部委隨即出面辟謠。
劉剛感慨，去年以來(lái)，房?jī)r(jià)的瘋漲其實(shí)一直就不是他所樂(lè)見，他就是擔(dān)心出現(xiàn)今天這樣泡沫乍破的局面。“其實(shí)每個(gè)開發(fā)商和每個(gè)購(gòu)房的人，都挺不好受的?，F(xiàn)在買的不敢買，賣的不好賣。”
他特別希望房地產(chǎn)趕緊擺脫政府經(jīng)濟(jì)支柱的角色，在一個(gè)寬松、健康的軌道上發(fā)展。
房子已塵埃落定的楊明，則不愿意再把自己的喜怒哀樂(lè)和房子聯(lián)系在一起了。因?yàn)?，他好不容易才逃離了買房魔咒。
隱隱的不安
雖然我們公司的樓盤也在通州，但3萬(wàn)是不現(xiàn)實(shí)的。早晚會(huì)被打回原形。
“再這樣玩下去，大家都得‘玩死’。”北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理劉剛有言在先。
這話聽起來(lái)頗有些江湖的味道。從去年下半年到今年年初，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)本就彌漫了弱肉強(qiáng)食的叢林法則。現(xiàn)在回憶起當(dāng)時(shí)情形，劉剛坦承，這撥漲價(jià)潮，即使是像他這樣早習(xí)慣了逐利的地產(chǎn)開發(fā)商，也始料未及。
但他隨即覺出了不正常。
特別是今年3月份，通州房?jī)r(jià)眼看就逼近每平米3萬(wàn)元，這簡(jiǎn)直就是開玩笑嘛。“雖然我們公司的樓盤也在通州，但3萬(wàn)是不現(xiàn)實(shí)的。早晚會(huì)被打回原形。”
劉剛目睹了通州房?jī)r(jià)的瘋狂。就在去年初，通州的均價(jià)還沒(méi)達(dá)到1萬(wàn)元，但隨著京城一個(gè)個(gè)“地王”的誕生，通州房?jī)r(jià)扶搖直上。到去年底，接近2萬(wàn)元。
今年1月底的北京市兩會(huì)上爆出消息稱，北京去年的賣地收入占到市級(jí)財(cái)政收入的三分之一。這個(gè)數(shù)字，并未讓劉剛覺得詫異——這在城市化擴(kuò)張進(jìn)程中，是再正常不過(guò)的事了。
但在互聯(lián)網(wǎng)上，“政府高價(jià)賣地變相推高房?jī)r(jià)”成為網(wǎng)民一邊倒的聲討。
聲討歸聲討，市場(chǎng)并未因此有絲毫降溫。相反，同樣在北京市兩會(huì)上釋放出的另一個(gè)信號(hào)，讓通州房?jī)r(jià)再次狂飆突進(jìn)。
這個(gè)信號(hào)是通州新城規(guī)劃。房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，單價(jià)直逼3萬(wàn)元。根據(jù)當(dāng)時(shí)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，部分樓盤價(jià)格，超過(guò)了四五環(huán)的價(jià)格。
這無(wú)論如何也不合理。“利好政策成了房?jī)r(jià)上漲的助推器。”劉剛認(rèn)為，不排除部分人借新城規(guī)劃炒作房?jī)r(jià)。
當(dāng)時(shí)，劉剛的公司開發(fā)的樓盤預(yù)計(jì)在7月份開盤。樓盤挨著規(guī)劃中的濱河路，緊鄰六環(huán)。樓盤如何定價(jià)，難住了他們。定高了，萬(wàn)一遇到調(diào)控政策會(huì)影響銷售；定低點(diǎn)，又感覺不符合房?jī)r(jià)高企的大氣候。
權(quán)衡再三，初步定價(jià)每平米1.8萬(wàn)。“但沒(méi)想到有購(gòu)買意向的人還不少。”劉剛說(shuō)，這個(gè)價(jià)格在一年前是可以在三環(huán)買房的，現(xiàn)在居然在六環(huán)邊上也搶著要。
這不免讓他隱隱感到有些不安。
