半年368億元的銷量，1220萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。當(dāng)眾人還在討論，2010年誰(shuí)將第一個(gè)超越萬(wàn)科時(shí)，萬(wàn)科卻早已將追趕者拋下。
“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”，萬(wàn)科副總裁肖莉說(shuō)，上半年的成功緣于兩點(diǎn)：一是銷售均價(jià)比新政前約有15%的下降，二是普通自住中小戶型占比達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的89%。而與價(jià)格下降、銷售靚麗相伴隨的是萬(wàn)科市場(chǎng)占有率的進(jìn)一步上升，5月份萬(wàn)科在全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到6.8%，較2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市場(chǎng)占有率更是進(jìn)一步提升至了8.2%。
左手賣樓的同時(shí)，萬(wàn)科的右手也沒(méi)有閑著。在土地儲(chǔ)備上，2009年未能進(jìn)入行業(yè)前十名的萬(wàn)科進(jìn)取心十足，通過(guò)多種方式在二、三線城市攻城略地，一千多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備已然趕上去年全年，這一規(guī)模是保利的1.5倍，老對(duì)手中海的5倍，招商地產(chǎn)的10倍還多。
銷量大增
調(diào)控之下，萬(wàn)科再次展現(xiàn)了其獨(dú)步江湖的能力。7月15日，一項(xiàng)被萬(wàn)科內(nèi)部稱為“千里馬”行動(dòng)的招聘計(jì)劃對(duì)外啟動(dòng)。
這個(gè)被喻為萬(wàn)科史上規(guī)模最大的招聘計(jì)劃，范圍涉及旗下36個(gè)城市，所需人才高達(dá)600余名。職位覆蓋公司管理層、經(jīng)理層和專業(yè)人才。
當(dāng)然，與招聘相對(duì)應(yīng)的是萬(wàn)科上半年出色的成績(jī)單。
此前的7月5日，萬(wàn)科公布6月銷售業(yè)績(jī)，在降價(jià)策略的刺激下，萬(wàn)科再次領(lǐng)跑，6月實(shí)現(xiàn)銷售面積85.7萬(wàn)平方米，銷售金額87.7億元，分別同比增加27.8%和27.9%。綜合之前萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額367.7億元，成為房地產(chǎn)行業(yè)中住宅建造唯一一家半年銷售超過(guò)300億元的企業(yè)。
外界把萬(wàn)科靚麗的銷售數(shù)據(jù)歸結(jié)為降價(jià)。對(duì)于降價(jià)一說(shuō)，萬(wàn)科副總裁肖莉并不否認(rèn)，“從月度銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科銷售均價(jià)比新政前約下降14.3%，上半年在售樓盤許多是新盤，大多低價(jià)入市”。
在肖莉看來(lái)，萬(wàn)科有著清晰而又明確的銷售邏輯。“任何一個(gè)樓盤，拿到預(yù)售許可證之后就會(huì)開(kāi)盤，這是萬(wàn)科的第一個(gè)原則，首先是不捂盤；第二個(gè)原則是希望開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)就能賣掉60%，如果達(dá)不到這個(gè)要求，我們就會(huì)調(diào)整價(jià)格。”
肖莉把銷量增長(zhǎng)的第二個(gè)原因歸于中小戶型的暢銷，肖莉告訴本報(bào)記者，2009年萬(wàn)科產(chǎn)品中90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的普通住宅占比為86%，今年上半年這兩個(gè)比例進(jìn)一步提升至90平方米以下小戶型占比59%和90到144平方米的改善性戶型占比30%，兩部分相加占到整體銷量的89%。“萬(wàn)科的產(chǎn)品面向剛性需求者的普通住宅，這是萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力。”肖莉說(shuō)。
保證銷量的另外一招是均衡發(fā)展。“萬(wàn)科上半年的推貨量是40%，下半年是60%，這個(gè)比例已經(jīng)是非常平均了。”肖莉說(shuō)，其他一些地產(chǎn)公司的推貨比例可能是3：7，甚至更為失衡，這就造成了上半年無(wú)貨可賣，下半年的銷售壓力巨大。
策略的成功保證了萬(wàn)科的銷量，也保證了萬(wàn)科在規(guī)模和速度上的優(yōu)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額217.55億元，同比僅增長(zhǎng)3.33%；而被郁亮認(rèn)為是萬(wàn)科真正對(duì)手的中海地產(chǎn)，2010年上半年中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額281億港元，同比增長(zhǎng)7.0%。對(duì)比萬(wàn)科368億的銷售額和同比19.5%的增幅，無(wú)論是規(guī)模還是增長(zhǎng)速度，萬(wàn)科的敵人們都被甩在了后面。
瘋狂擴(kuò)地
6月，4塊地、20.2億元；5月，8塊地、28.2億元。
銷售強(qiáng)勁之外，萬(wàn)科在土地儲(chǔ)備上也異常兇猛。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2010年上半年房企拿地排行榜中，萬(wàn)科以251.44億的拿地總價(jià)和1040.28萬(wàn)平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著總價(jià)以及總面積兩榜榜首。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)也顯示出了其在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張步伐：萬(wàn)科上半年共取得39個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積1220.4萬(wàn)平方米，權(quán)益土地面積929.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)205.28億元。
但6個(gè)月前的萬(wàn)科卻是另一番光景。2009年年報(bào)顯示，萬(wàn)科全年獲得權(quán)益規(guī)劃建筑面積1036萬(wàn)平方米，未能進(jìn)入行業(yè)前十名。那時(shí)，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)是“踏錯(cuò)鼓點(diǎn)”和“保守”的代名詞。
進(jìn)入史上調(diào)控最嚴(yán)厲的2010年，“保守”者最風(fēng)光。到目前為止，沒(méi)有一家房企可以與萬(wàn)科相抗衡。在上半年的拿地排行榜上，緊隨的是綠地的635.06萬(wàn)平方米和保利的616.00萬(wàn)平方米，兩者都相差萬(wàn)科400余萬(wàn)平方米。萬(wàn)科最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中海地產(chǎn)上半年的土地儲(chǔ)備只有193.34平方米，不足萬(wàn)科的五分之一，而“萬(wàn)保招金”中的另外兩家企業(yè)招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)則未能進(jìn)入前20名。
萬(wàn)科的擴(kuò)張還體現(xiàn)在地域布局上。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年所拿的39幅地塊中，除了上海三幅、北京廣州各一幅地處一線城市外，其他全部位于二、三線城市，占比高達(dá)87%，而2009萬(wàn)科在二、三線城市土地儲(chǔ)備中占75%。
萬(wàn)科的拿地模式也豐富多樣。在萬(wàn)科傳統(tǒng)的擴(kuò)張手段中，并購(gòu)、收購(gòu)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合拍地最為普遍。今年上半年，這些手段全部發(fā)揮了作用。萬(wàn)科內(nèi)部人士告訴記者，在上半年新增的項(xiàng)目中，通過(guò)收購(gòu)或合作的方式獲取的項(xiàng)目包括東莞松山湖北區(qū)項(xiàng)目、昆明北京路延長(zhǎng)線項(xiàng)目、福州赤壁項(xiàng)目等，此外還有一些項(xiàng)目是萬(wàn)科和其他企業(yè)合作共同以招拍掛方式獲取的。
事實(shí)上，為了避開(kāi)公開(kāi)土地拍賣市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從2009年年底，萬(wàn)科開(kāi)始熱衷于“走小道”，聯(lián)姻二、三線城市“地主”。 2009年11月18日，萬(wàn)科與云南城投成立合資公司。長(zhǎng)城證券的一份有關(guān)云南城投的研報(bào)顯示，2009年底，其已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，預(yù)計(jì)將在2010年全部出讓。另外，預(yù)計(jì)2010年完成整理的土地面積將超過(guò)4000畝。此外，在昆明市336個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，云南城投參與改造的就有80多個(gè)，涉及土地面積3萬(wàn)多畝。
進(jìn)入2010年，這種模式被發(fā)揚(yáng)光大。7月21日，浙江濱江集團(tuán)發(fā)布公告，萬(wàn)科將和濱江集團(tuán)以合作開(kāi)發(fā)的方式分享此前萬(wàn)科以接近底價(jià)拍得的杭州草莊25號(hào)地塊。更早前，該地段曾公開(kāi)出讓了5宗宅地，每一次都是萬(wàn)科和濱江激烈競(jìng)奪到最后，得主也最終都在這兩家之中。因此，在草莊25號(hào)地塊拍地之前，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，仍會(huì)是濱江和萬(wàn)科兩家之間的“戰(zhàn)爭(zhēng)”?，F(xiàn)在，最終的結(jié)果讓所有人驚嘆，草莊25號(hào)地塊無(wú)人競(jìng)價(jià)，萬(wàn)科底價(jià)加價(jià)100萬(wàn)直接競(jìng)得，最后再與濱江集團(tuán)分享。
萬(wàn)科的拿地，在一些人看來(lái)是在抄底。
6月30日，上海萬(wàn)科長(zhǎng)寧置業(yè)以總價(jià)21億競(jìng)得寧波鎮(zhèn)海綠核北部4幅地塊。萬(wàn)科這次拿地被認(rèn)為是撿了大便宜，不僅僅是因?yàn)楠?dú)家競(jìng)買、底價(jià)獲得項(xiàng)目，而且項(xiàng)目4291元/平方米的樓面價(jià)比商幫公園西側(cè)地塊6023元/平方米的樓面價(jià)低了近30%。數(shù)據(jù)同樣顯示，在5月份購(gòu)入的8幅地中，除了北京和杭州地塊樓面地價(jià)稍高，其余地塊樓面均在一兩千元的價(jià)位，甚至成都項(xiàng)目?jī)H870元/平方米。
向左還是右
肖莉把萬(wàn)科上半年的成功歸功于普通住宅開(kāi)發(fā)商的定位。
在肖莉看來(lái)，2007年之后萬(wàn)科就一直在往小戶型方向走。數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，萬(wàn)科銷售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，這是多年以來(lái)小戶型住宅第一次占到如此高的銷售比例，而且首次置業(yè)和首次改善居住置業(yè)的占了72%。2009年90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的比例為86%。進(jìn)入調(diào)控最嚴(yán)厲的今年上半年，這兩個(gè)比例進(jìn)一步提升至90平方米以下小戶型占比59%和90到144平方米的改善性戶型占比30%，兩部分相加占到整體銷量的89%。
近兩年來(lái)，萬(wàn)科對(duì)中小戶型的重視有增無(wú)減。肖莉表示，包括去年在二三線城市拿的地，也是以小戶型和首次改善性住房的產(chǎn)品為主。
“未來(lái)萬(wàn)科的重心仍舊是普通住宅，我們?cè)谀玫氐臅r(shí)候，144平方米以下中小戶型要做到不低于80%，在今年的特殊情況下，這個(gè)比例會(huì)進(jìn)一步提高，要達(dá)到90%。上半年的銷售情況表明，高端的大戶型去化速度就比較慢。”肖莉說(shuō)。
萬(wàn)科靠普通住宅跑贏了史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但在外界看來(lái)，近幾年來(lái)，萬(wàn)科一直在普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)中糾結(jié)。
深圳太和資本管理公司投資總監(jiān)王亮表示，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩大模式中，除了類似萬(wàn)科專注住宅開(kāi)發(fā)，相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商是采取住宅開(kāi)發(fā)與持有商業(yè)物業(yè)的結(jié)合。持有一定數(shù)量的商業(yè)物業(yè)被認(rèn)為是能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流并抵御房地產(chǎn)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的重要業(yè)務(wù)。而萬(wàn)科現(xiàn)有的普通住宅模式必然要求不斷地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目擴(kuò)張，迅速實(shí)現(xiàn)銷售回款，然后不斷滾動(dòng)。事實(shí)上，以萬(wàn)科有史以來(lái)最高的年度凈利潤(rùn)——2009年的53.3億元計(jì)，其實(shí)可能難以買下幾棟一線城市核心區(qū)的大樓。
萬(wàn)科也試圖轉(zhuǎn)向。2009年11月16日，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)全國(guó)眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開(kāi)發(fā)持有物業(yè)比為8∶2，這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。此后，萬(wàn)科分別在北京、西安和東莞拿下了價(jià)值超百億元商業(yè)項(xiàng)目。
“現(xiàn)在是涉獵商業(yè)物業(yè)，不是轉(zhuǎn)型，只是因?yàn)橛幸恍┩恋氐墨@取，需要有一定比例的商業(yè)規(guī)劃，過(guò)往只能通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商合作的方式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，并不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，而且合作方式拿地，股東得到的回報(bào)也少。”肖莉說(shuō)。
事實(shí)上，萬(wàn)科仍在普通住宅產(chǎn)品上加大步伐。年報(bào)顯示，雖然市場(chǎng)今年的樓市轉(zhuǎn)向觀望，但萬(wàn)科卻做出積極計(jì)劃，萬(wàn)科預(yù)計(jì)2010年新開(kāi)工面積855萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.5%。萬(wàn)科一內(nèi)部人士對(duì)記者表示，萬(wàn)科看好2010年以后的市場(chǎng)，今年大量開(kāi)工，而竣工量有限，這就意味著萬(wàn)科在度過(guò)了今年的宏觀調(diào)控期后，將有大量房源上市。而對(duì)于剛啟動(dòng)的大規(guī)模招聘，萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示，公司此前確實(shí)沒(méi)有過(guò)，這是第一次。對(duì)于原因，他坦言是由于集團(tuán)在二三線城市大量增加新項(xiàng)目，“主要由于今年開(kāi)工量太大，而且預(yù)計(jì)明年開(kāi)工量還會(huì)加大。特別是在進(jìn)入二三線城市后，項(xiàng)目的總量肯定會(huì)比在一線城市大，這對(duì)人力資源的需求更明顯。
