當市場深度博弈遭遇強勢利益群體，各種不同的聲音注定將再次激烈碰撞。自4月中旬中央出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政至今，房價運行正在進入市場的關(guān)鍵節(jié)點。與此前的歷次調(diào)控遭遇似乎并無太多不同，關(guān)于樓市調(diào)控政策是加壓還是退出的爭議再起。

新華社7月14日撰文甚至直接指出：“從歷年對樓市調(diào)控的過程看，包括地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強勢利益相關(guān)群體的影響也不可小視。”

房價17個月來環(huán)比首次下降

在新華聯(lián)國際樓盤售樓處的現(xiàn)場，《第一財經(jīng)日報》記者看到的景象十分冷清，一整天也沒有一個看房者出現(xiàn)。這并不是一個樓盤的個別現(xiàn)象，而是北京樓市普遍低迷的寫照。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，進入6月以后，北京樓市銷售量幾近“冰點”。

上海樓市價格已經(jīng)開始松動。上海佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，6月份上海商品住宅成交面積42萬平方米，成交套數(shù)3428套，表現(xiàn)雖然略有回暖，但成交量仍然處于歷史低谷時期。

與此同時，從上半年的上海商品住宅成交情況來看，357萬平方米的“業(yè)績”，屬于5年來最低水準，僅及2009年上半年的66%比重。與此相呼應(yīng)的是，6月份上海商品住宅成交均價終于跌破20000元/平方米大關(guān)，環(huán)比下跌14.19%后至19168元/平方米，回歸至2009年底水平。

廣深樓市對政策的反應(yīng)則更加靈敏。從價格走勢來看，深圳一手房均價整體上自樓市新政頒布的第17周(4月26日至5月2日)已經(jīng)開始逐漸下跌。相比第17周的每平方米25846元的均價，第24周(6月14日至20日)深圳一手房均價下降幅度已經(jīng)達到42.9%；而廣州市國土房管局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，6月十區(qū)新建商品房的網(wǎng)簽均價創(chuàng)下了2010年度的最低位，為11700元/平方米，同比上升11.6%，環(huán)比下降9.2%。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點，環(huán)比下降0.1%，這也是房價17個月來環(huán)比首次下降。

在70個大中城市中，包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市在內(nèi)，房價出現(xiàn)下跌的城市已經(jīng)波及到28個。其中深圳房價從數(shù)據(jù)上來看下降相對明顯，6月份深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米16978元，同比上漲19.59%，環(huán)比下降13.6%，比年初下跌了22%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在接受本報采訪時認為，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，特別是從遏制部分城市房價快速上漲的角度看，效果明顯，而這次宏觀調(diào)控起作用的主要還是信貸政策。

除了房價和成交量外，樓市成交結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深度變化。戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，經(jīng)過宏觀調(diào)控后，市場上一些豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷，但中低價位和中小戶型的樓盤，還是有“日光盤”出現(xiàn)。而未來，市場上的供貨結(jié)構(gòu)也會逐步調(diào)整，以中小戶型的產(chǎn)品為主。

事實上，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，6月份全國主要城市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)就已經(jīng)出現(xiàn)了變化，90平方米以下的普通住宅占總體房源的比重達到66%，高于5月份41%的水平。

調(diào)控壓力依然難減

即便如此，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力依然不減，高房價問題依然懸而未決。以北京為例，今年1月至5月，四環(huán)路以內(nèi)的價格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外的新房單價也超過萬元，達到11748元/平方米，北京樓市6月銷售項目成交均價相比5月銷售項目的均價甚至出現(xiàn)輕微的上漲。

由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性變化，目前房價下跌在很大程度上存在“假摔”之嫌。以廣州為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的變化，并不能說明廣州的房價出現(xiàn)了明顯下滑，因為簽約均價下降，主要緣于銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，中小戶型和低價房銷售增多直接拉低全市成交均價。

尤其是深圳，年初全市的房產(chǎn)均價為每平方米2.3萬元，而最新出來的6月份數(shù)據(jù)已下滑至1.7萬元。但深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受當?shù)孛襟w采訪時坦言，深圳、上海等一線城市的房地產(chǎn)價猛漲導(dǎo)致泡沫成分很大，新政策已經(jīng)讓一線城市房價開始縮水，“但是目前1.7萬元/平方米的房產(chǎn)均價對于普通市民來說還是昂貴。目前的房產(chǎn)調(diào)整還在繼續(xù)，按照2007年房產(chǎn)調(diào)控至1萬元/平方米左右而言，目前的價格還有下調(diào)的空間。”

更重要的是，局部地區(qū)樓市依然“高燒不退”。6月，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二、三線城市；有39個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。而6月份70個大中城市的房價同比上漲11.4%，去年6月房價在救市的效應(yīng)下，已出現(xiàn)量價齊漲的局面，而今年同比仍增長，說明調(diào)控依然任重道遠。

在實體經(jīng)濟曲折復(fù)蘇的背景下，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的爭議也再次響起。新華社撰文稱，一些地方政府已經(jīng)對樓市調(diào)控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔心，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實體經(jīng)濟的隱憂。

遠洋地產(chǎn)董事局主席李明在接受本報采訪時也表示：“這次調(diào)控是很有成效的，效果也非常明顯，因此我不認為會有新的政策出臺，現(xiàn)有的政策也沒有退出的必要，還是需要給市場正常的反應(yīng)時間。”

北京科技大學(xué)教授趙曉在接受本報采訪時甚至表示，這次房地產(chǎn)調(diào)控是徹底的調(diào)控，而且將從調(diào)控進入到調(diào)理，“以前十年九控，每次都是失敗的，但是這次調(diào)控很多的信息顯示將繼續(xù)下去，相信這次房地產(chǎn)暴利的太陽下山之后將不會再升起。”