“樓市將進行第二波調(diào)控”正從傳言變?yōu)楝F(xiàn)實。
本報記者獲悉，相關(guān)部委已經(jīng)開始積極準(zhǔn)備新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以配合可能推出的房地產(chǎn)新調(diào)控政策。一位知情人士稱，樓市新調(diào)控政策將在三季度發(fā)出，四季度看到效果。
一位曾參加過住建部組織的“國十條落實情況座談會”的央企有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中央層面認(rèn)為“新國十條”調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，需要進一步加強落實工作。
本報記者了解到，住建
上述知情人士說，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控要結(jié)合現(xiàn)有的政策和取得的效果、面臨的問題，堅持政策連續(xù)性，以強調(diào)落實“新國十條”政策為主。
量跌價滯不會維持太久
7月3-4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場量跌價滯，這種情況不會維持太久，繼續(xù)調(diào)控下去，會出現(xiàn)量價齊跌的情況。
徐紹史表示，下半年國土資源工作的重要內(nèi)容之一，就是積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。
徐紹史提出了國土部門繼續(xù)參加房地產(chǎn)調(diào)控的三方面內(nèi)容：
一是嚴(yán)格供地計劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。
二是嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地，目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的，國土資源部正在對這個問題進行梳理，將出臺新的政策，解決這個問題。
三是嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問題，開發(fā)商在土地出讓新合同當(dāng)中，與政府約定了開竣工日期，國土部將依據(jù)土地出讓新合同對房地產(chǎn)項目進行檢查。
國土資源部總規(guī)劃師胡存智日前對本報記者表示，房地產(chǎn)用地土地出讓保證金比例將從20%，提高到30%。
國土資源部提出的新政策，或可視為第二波樓市調(diào)控政策的方向。
不過，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對本報記者表示，樓市第二波調(diào)控并非意味著要出臺很多新政策，“新國十條”已經(jīng)是對癥下藥的政策了。只是“新國十條”當(dāng)中有很多具體政策執(zhí)行不到位，有的地方政府甚至沒有出臺實施細(xì)則。
前述知情人士說，前不久國務(wù)院召開的經(jīng)濟形勢分析會議上，部分央企房地產(chǎn)企業(yè)代表再度被問政。
“中央對房價問題和房地產(chǎn)投資問題十分關(guān)注。”上述知情人士稱，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控是基于幾個方面考慮的：其一是“新國十條”政策初見成效，需要強調(diào)進一步執(zhí)行，才能見到效果；其二是北京等一線城市房價沒有出現(xiàn)明顯下降，距離“新國十條”調(diào)控預(yù)期目標(biāo)有差距。
與此同時，2010年1-5月份，房地產(chǎn)投資13917億元，同比增長38.2%。5月當(dāng)月房地產(chǎn)投資完成3985億元，同比增長19.4%。
這一方面說明全國固定資產(chǎn)投資尚未受到房地產(chǎn)調(diào)控影響而出現(xiàn)投資下降，進而影響經(jīng)濟增長；另一方面也說明房地產(chǎn)月投資規(guī)模在迅速下降，中央如果不能抓緊時間穩(wěn)定市場預(yù)期，打破政府和開發(fā)商博弈的僵局，則中央政府難免在房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中陷入被動。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生日前在一個房地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控影響，在今年3月份資金充裕度從1︰1.67下降到了1︰1.42，隨著調(diào)控政策，尤其是信貸政策步步緊逼，開發(fā)商資金鏈已經(jīng)受到威脅。
每次房地產(chǎn)調(diào)控都是一場“角力”——政府強力緊縮政策與開發(fā)商的抗調(diào)控性之間的對抗。而如今，中央政府顯然認(rèn)為是“加一把柴火”的時候了。
徐紹史在上述全國國土資源廳局長會議上要求，各地國土部門負(fù)責(zé)人要做好積極參與新房地產(chǎn)調(diào)控的準(zhǔn)備。
調(diào)控指向隱藏的金融風(fēng)險
記者了解到，對于“第二波房地產(chǎn)調(diào)控”的說法，雖然始終沒有實質(zhì)政策佐證，但是中央有關(guān)部委和地方政府，近期頻頻出臺落實“新國十條”和穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的文件。
徐紹史表示，土地供應(yīng)政策要創(chuàng)新機制，不再局限于僅從滿足需求的方面進行調(diào)控，要從供需雙方進行差別化的土地、信貸政策調(diào)控。
這是土地政策繼年初由“保增長”轉(zhuǎn)向“有保有壓”之后的又一次“變調(diào)”。
除了國土資源部以外，記者了解到，住建部也在積極摸底調(diào)研房地產(chǎn)市場情況，加快地方房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)。
國家稅務(wù)總局正在加緊督促各地落實土地增值稅清算問題，除了調(diào)高預(yù)征點以外，也更強調(diào)各地提出土地增值稅清算的落實日程和落實手段。
陳國強分析說，如果“新國十條”能得到全面落實，房地產(chǎn)市場將會有很大變化。而目前，部分地方政府，尤其地市級政府仍然處在“新國十條”的觀望階段。
安徽省發(fā)改委一份月度分析報告指出，雖然5月份本省房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍有較高的增幅，但是當(dāng)月房屋銷售額增速大幅度下降，下半年房地產(chǎn)投資和銷售情況不樂觀。
上述安徽省發(fā)改委數(shù)據(jù)指出，1-5月份，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)32.2%，除基數(shù)外，主要是去年結(jié)轉(zhuǎn)過來的施工規(guī)模較大，土地開發(fā)規(guī)模較大，國家政策對二、三線城市房地產(chǎn)的影響較為滯后等，還有就是今年以來安徽省繼續(xù)加大廉租房和棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)力度，對房地產(chǎn)開發(fā)投資有促進作用。
地方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已然出現(xiàn)下降勢頭，是地方政府遲遲不愿意出臺落實“新國十條”地方文件的原因，尤其是第二套住房和第三套及以上住房貸款政策的執(zhí)行，將嚴(yán)重影響地方房屋銷售和房地產(chǎn)投資。
盡管如此，地方政府頂不住中央壓力的勢頭卻已經(jīng)很明顯。
近期，寧波出臺“二十一條”和福建省穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的“六點意見”中，均提出了外地人購房限制政策和二套房貸政策。山東省也于近日出臺了“意見”，落實“新國十條”。
聶梅生表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是沖房價來的，還是沖房地產(chǎn)市場背后蘊藏的金融等風(fēng)險而來的，調(diào)控絕不會無功而返。
