伴隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的松動(dòng),甚至是部分大城市的房?jī)r(jià)下跌,近期北京、上海、深圳等地的房租卻出現(xiàn)了逆勢(shì)上漲。又該如何看待這一怪異現(xiàn)象？

       導(dǎo)致房租上漲的因素主要有三個(gè)。第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)勢(shì)兇猛，不僅投資投機(jī)客逃之夭夭，連自住客也產(chǎn)生了濃重的觀望情緒，部分打算買房的首次置次者，或賣了舊房還沒購(gòu)新房的改善需求者，被迫租房住；二是每年六七月份都是租賃旺季，尤其是大學(xué)畢業(yè)生較多的中心城市；三是開征房產(chǎn)稅的政策預(yù)期，讓部分房東找到了漲租金的借口，提前將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房客身上。就上海而言，還有世博會(huì)導(dǎo)致短租需求旺盛的因素。

       房?jī)r(jià)大漲注定是一種短期現(xiàn)象。近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)和房租的起伏波動(dòng)基本同步調(diào)，但房租上漲幅度遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)。導(dǎo)致房租上漲較慢的主要原因有三個(gè)。首先，住房租賃需求不夠旺盛。國(guó)人普遍“重購(gòu)輕租”，古代就有買宅置田的傳統(tǒng)，一直認(rèn)為土地和房屋最有價(jià)值，而近幾年房?jī)r(jià)飆升的事實(shí)也確實(shí)加強(qiáng)了人們買房可以升值的觀念。絕大部分人都將租房作為買房的過渡，迫不得已而為之，當(dāng)前我國(guó)住宅私有率已超過80%，而歐洲只有50%左右。

       其次，租賃需求流動(dòng)性強(qiáng)。租賃方和出租方交易短期化，也是我國(guó)大城市住房租賃市場(chǎng)的突出特征，以房客頻繁搬家為主要表現(xiàn)。出現(xiàn)這種租賃需求短期化現(xiàn)狀，一是因?yàn)樽夥啃枨蟮闹髁娛悄贻p人，普遍工作不穩(wěn)定，工作地點(diǎn)頻繁變化；二是很多人買房后即退出租賃市場(chǎng)；三是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)比較混亂，房客權(quán)益得不到保障，人們不愿意長(zhǎng)期租房；四是大城市對(duì)外地人的吸引力大，但職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、生活成本高，造成人員流動(dòng)性很大，也導(dǎo)致了租房的短期化。

      再次，租賃性住房供應(yīng)充足。比如上海并不缺少出租房源，按筆者測(cè)算，當(dāng)前可用于出租的住宅面積高達(dá)3500萬(wàn)平米左右。近幾年住房銷售市場(chǎng)中的投資投機(jī)客甚眾，多數(shù)都用出租，少數(shù)暫時(shí)空關(guān)；部分改善性家庭，購(gòu)買二套房后，往往也將首套房用于出租。另外，大城市郊區(qū)的農(nóng)民房規(guī)模龐大，且租金低廉，成為城市出租賃房源的強(qiáng)大“后備軍”，尤其是農(nóng)民工的“名園”。

       近幾年我國(guó)大城市房?jī)r(jià)上漲速度過快，房?jī)r(jià)漲幅偏高。房?jī)r(jià)偏高，房租偏低，二者形成鮮明對(duì)比，所以出現(xiàn)房租上漲幅度遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)偏高的原因很多，除了自住需求旺盛外，上海市場(chǎng)中的投資投機(jī)性購(gòu)房需求比重亦偏高。由此導(dǎo)致：按2009年底的數(shù)據(jù)，上海市房改后的舊公房的年租金收率只有3.5%，而次新房則更僅有1.8%，與國(guó)外5-8%收益率相比，已明顯偏離合理區(qū)間。

       不妨再觀察一下上海去年房租情況。上海住房租賃指數(shù)2009年1月為1204點(diǎn)，12月為1206點(diǎn)，基本保持穩(wěn)定格局。其中，高端市場(chǎng)租金受買賣、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，從年初開始租金持續(xù)下跌，直至年末才企穩(wěn)，整體表現(xiàn)最弱；中端市場(chǎng)租金受買賣市場(chǎng)影響顯著，波動(dòng)較大；低端市場(chǎng)租金表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，此類住房憑借面積小、地段好以及相對(duì)較低的租金優(yōu)勢(shì)，吸引了很多中低端客戶，租金持續(xù)上升。

       正是在這種多年以來(lái)租房市場(chǎng)房租偏低、流動(dòng)性大、短期性強(qiáng)的普遍現(xiàn)狀下，當(dāng)前出現(xiàn)的房租大漲現(xiàn)象才顯得“非正常”。從某種程度上說(shuō)，長(zhǎng)期偏低的租金水平逐漸提高是好事，租賃市場(chǎng)被穩(wěn)定青睞是好事，是買房與租房市場(chǎng)趨于平衡的特征之一，也是房屋市場(chǎng)成熟的表征?？赏蝗婚g因政策、環(huán)境因素導(dǎo)致的無(wú)序大漲，則恰恰反映了我國(guó)租房市場(chǎng)亟待規(guī)范，搞不好還會(huì)反過來(lái)傷害住房消費(fèi)、樓市調(diào)控。

       總而言之，在由銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、社會(huì)保障組成住房體系當(dāng)中，銷售市場(chǎng)發(fā)展過快，住房保障正奮起直追，而租賃市場(chǎng)則屬于“被遺忘的角落”。接下來(lái)，政府必須扶持和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)然，當(dāng)前中央和各地正在推進(jìn)的公共租賃住房制度，就是一種融合保障和市場(chǎng)的有力“武器”，但畢竟還是設(shè)有準(zhǔn)入門檻，只有加快發(fā)展市場(chǎng)，才能讓更為廣泛的社會(huì)群體通過租賃解決“住有所居”的問題。