也許是2008年一役，萬科留給公眾的印象過于深刻，自2010年調控以來，每個人都在用放大鏡盯著萬科?，F(xiàn)在的萬科，與其說全面降價，不如說正千方百計地試探消費者的心理底線。與此同時，掌門人郁亮正為萬科重新定位，從保障房到商業(yè)地產。調控當前，萬科正努力擴充著自己的產品線。

　　僅僅只是試探

　　最近風聲最勁的無疑是上海的房市降價潮，有消息稱2010年6月19日開盤的萬科花園小城降幅高達20%。

　　但上海官方網站提供的信息顯示該樓盤當天推出了56套住宅，在售價格目前顯示均價16500元/平方米，浮動范圍是上下20%。與樓盤上一期的銷售數(shù)據相比，此樓盤不降反升。2009年12月，樓盤銷售均價為13694元/平方米。如果按此計算，該樓盤售價比此前上調了17%。降價說服力不足。

　　其實從一開始，萬科就沒有延續(xù)2008年的降價策略。當年的萬科選擇的是一步到位。開盤直接降價，或者折后再折。這些降價項目最高曾下調30%。

　　2010年的萬科則更顯老辣，5月16日萬科在北京一個項目開盤，一夜間撲天蓋地是萬科降價的消息。但確實是降了價嗎？據了解該項目的開盤價格為2.5萬元/平方米，折后價格為2.42萬元/平方米。目前為止這個項目比前一期打了個98折。

　　但僅僅“意思”一下，該項目開盤就賣出了六成。與其說降價，不如說試探。

　　萬科主管銷售負責人向《中國經營報》記者表示，公司有聲音認為市場心理價位已經找到，沒必要用到“日清”這種銷售節(jié)奏。

　　“降價不丟人。”萬科董秘譚華杰一再向記者強調，萬科總裁郁亮也表示，“我們希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60%，如果當月不到60%怎么辦，我們會調整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。”

　　“市場環(huán)境與當年不一樣，策略也肯定不同。”經緯地產的研究員李向東向記者表示。據其觀察，萬科在控制推盤速度，萬科五六月新開盤的項目，通常都是價格稍有折讓，都能達到60%的銷售目標。“因此沒必要大規(guī)模降價賣房”。

　　介入保障住房

　　雖然沒有2008年的聲勢浩大，但其實萬科內部的變化比之當年有過之而無不及。

　　6月23日，南京市住建委公示了16家保障性住房建設開發(fā)商，其中萬科赫然在列。

　　早在2008年萬科就開始保障房建設的嘗試。當時王石就親自參與了廣州萬匯樓的建筑設計以及管理設計。

　　2010年起，郁亮開始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。據萬科內部人士透露，早在調控剛開始，郁亮就表示：“這次調控是重新建設的開始，市場格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，我們必須主動配合這種趨勢。”

　　于是從調控初始，萬科總部明確鼓勵各地分公司積極介入保障房建設。“2010年北京萬科的竣工面積將有1/3是保障性住房，現(xiàn)在我們更愿意主動和政府談建設純保障性住房的事情。”北京萬科營銷總監(jiān)肖勁明確表示。

　　雖然保障房建設的利潤有限，明文規(guī)定只能有3%~5%的利潤率。但在正常范圍內保障房的銷售不成問題，而且對于保障房的資金需求政府也會給予方便。只要將建設銷售周期一再壓縮，低利潤率與高利潤額并不矛盾。

　　回歸商業(yè)地產

　　回歸商業(yè)地產又是萬科策略的另一轉變。

　　曾幾何時，王石年代的萬科視商業(yè)地產為燙手山芋。“我用了十年的時間作減法。”王石曾表示，專注住宅開發(fā)是萬科的根本?？墒菑?009年開始，萬科明顯在為發(fā)展商業(yè)地產做準備。其中標志之一就是從合作伙伴凱德置地中把毛大慶挖來，毛為凱德工作了15年，而且工作范疇都在商業(yè)地產領域。2009年年底萬科小試牛刀(博客)，開始介入珠海賓館項目。

　　“不要輕易上高層項目，否則不是紀念碑、里程碑，而是墓碑。”這是經歷了上一波樓市瘋狂后，王石對自己的總結與告誡。

　　但2010年三四月間，萬科分別在北京、西安和東莞拿下商業(yè)項目，總投資超百億元。而且布局覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內陸區(qū)域中心城市，無不顯示出萬科在商業(yè)地產領域的勃勃野心。而郁亮也承認，“萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備。”未來住宅產品與持有型物業(yè)將呈8：2開。

　　按照王石為萬科確立的發(fā)展路徑，將住宅做到極致已經足夠，把住宅“產業(yè)化”作為企業(yè)發(fā)展的核心。

　　而這時，中央對住宅的調控開始加劇。面對日益高漲的土地價格，“萬科再用這些土地作為產業(yè)化的嘗試已無法向股東交代。”有知情人士表示，萬科必須思考如何讓自己的房子更有價值。