近期，一系列調(diào)控樓市的政策先后出臺(tái)。6月4日，作為“新國十條”的配套政策，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)公布，規(guī)定：商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，即業(yè)界所稱的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，新政同時(shí)對(duì)異地貸款進(jìn)行了新的調(diào)整。接著，國家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求加強(qiáng)土地增值稅征收管理，并對(duì)與土地增值稅相關(guān)的問題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確。
新政如何在山東威海落地，落地之后的市場走向更是不明確，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪政策帶來的市場緊縮將不可避免。
部分新政操作細(xì)則尚待完善
筆者從山東省威海市各大商業(yè)銀行了解到，目前威海市房產(chǎn)登記系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)尚未聯(lián)網(wǎng)，對(duì)于借款人名下全額付款的住房，銀行很難確認(rèn)，而各銀行要想大規(guī)模查詢借款人的房產(chǎn)信息，還需要得到相關(guān)政策的支持。目前對(duì)于如何認(rèn)定二套房，相關(guān)部門還沒有出臺(tái)具體操作細(xì)則，但盡管如此，仍有部分銀行開始嘗試按照新的“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”來辦理住房貸款手續(xù)?！?/p>
采訪中，市區(qū)一家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自4月份“新國十條”出臺(tái)以來，銀行的住房貸款量明顯下降，前來辦理住房貸款的客戶屈指可數(shù)。新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，尚未有客戶前來辦理住房貸款，但銀行已做好準(zhǔn)備按新標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸業(yè)務(wù)。“雖然目前還沒有接到總行的通知，但對(duì)前來辦理住房貸款的客戶，我們會(huì)通過銀行個(gè)人征信系統(tǒng)或?qū)嵉夭樵L等方式來確認(rèn)客戶名下是否已有住房、是否貸過款，同時(shí)會(huì)要求客戶到房管局出具借款人家庭房屋登記記錄的書面查詢結(jié)果。如確定該客戶確實(shí)是二套房的購買者，銀行會(huì)嚴(yán)格按照首付50%，基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)來貸款。”該負(fù)責(zé)人說。對(duì)于異地貸款，該負(fù)責(zé)人稱，自從新政出臺(tái)以來，銀行幾乎沒有接到異地貸款的業(yè)務(wù)，前來咨詢的人也很少，但是銀行還會(huì)按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行異地貸款的手續(xù)辦理。
另一家商業(yè)銀行個(gè)貸部的負(fù)責(zé)人表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)剛一出臺(tái)，銀行就接到了上級(jí)行的通知，要求全面按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但是，有關(guān)貸款的操作細(xì)則和流程，銀行還需進(jìn)一步細(xì)化，詳細(xì)情況尚不能透露。
筆者在威海市相關(guān)部門了解到，有關(guān)加強(qiáng)土地增值稅的政策尚未正式執(zhí)行，“目前還未接到省級(jí)部門的通知，具體政策還未正式實(shí)施，”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“一旦新的土地增值稅征收政策正式施行，將對(duì)房地產(chǎn)商們帶來巨大的影響，但具體程度如何現(xiàn)在還不好估計(jì)。”
對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管新出臺(tái)的政策執(zhí)行起來確實(shí)存在一定的難度，但是國家打擊投機(jī)性購房的決心非常大，不排除將來各大信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的可能性，所以，新一輪的政策調(diào)控將來所起到的效果也是不可忽視的。
樓市觀望氣氛仍濃
面對(duì)新的政策調(diào)整，二手房中介部門對(duì)已開始呈低迷之勢(shì)的市場表現(xiàn)出更多的憂慮。“房產(chǎn)政策更加嚴(yán)厲，對(duì)貸款的控制更加嚴(yán)格，勢(shì)必會(huì)加劇房產(chǎn)市場的低迷。”市區(qū)一家房產(chǎn)中介的總經(jīng)理張勝金說，“雖然二手房購買者大多是一套房客戶，但其中也不乏異地購房者，而對(duì)異地購房者來說，在威海購買的二手房很可能就成為他們二套房。由于新政的出臺(tái)，這部分的客戶會(huì)因此減少很多，所以我們只能將目標(biāo)客戶放在本地的剛性需求者身上。”同樣，正大房產(chǎn)中介的孫經(jīng)理也對(duì)未來的市場表現(xiàn)出憂慮：“對(duì)普通購房者來說，新政的出臺(tái)會(huì)讓他們更加看不透市場的走向，觀望氣氛會(huì)更加濃厚。”
而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，新一輪政策的出臺(tái)讓他們普遍感到了更重的壓力。威海五洲基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售主管周麗江認(rèn)為，不論是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，還是新調(diào)整的異地購房貸款政策都會(huì)給威海的房地產(chǎn)市場帶來更大的壓力，單從成交量來看，頹勢(shì)就已經(jīng)很明顯，“預(yù)計(jì)在未來的幾個(gè)月威海樓市仍會(huì)保持低迷的態(tài)勢(shì)，甚至?xí)?、9月份進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)的態(tài)勢(shì)，這種情況如果繼續(xù)下去，很可能一些房產(chǎn)商會(huì)在9、10月份有降價(jià)的舉措。”周麗江說?！?/p>
新一輪政策的出臺(tái)在普通消費(fèi)者看來喜憂參半。參加工作一年多的小李對(duì)新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)抱有極大的信心，“這對(duì)我們尚未置業(yè)的年輕人是個(gè)好事，新政進(jìn)一步打壓了房地產(chǎn)的過熱勢(shì)頭，樓盤降價(jià)的可能性越來越大了，也為我們年輕人買房減輕了些壓力”。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在打擊投機(jī)需求、抑制房地產(chǎn)市場過熱的同時(shí)，也影響了部分改善型置業(yè)群體，使得部分正常需求的群體進(jìn)一步觀望。“對(duì)我們這些四五十歲的人來說，住的都是過去單位分的小房子，現(xiàn)在想要自己買套大一點(diǎn)的房子倒有可能成了二套房了，所以新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也有可能打擊購房者的正常需求。”市民周先生說。
