商業(yè)銀行的壓力測試難以評估房地產(chǎn)信貸風險，但其對房價下跌30%的可容忍度誤導了市場預期。如果不超前認識到房貸風險、房地產(chǎn)泡沫破滅對金融體系的沖擊及對經(jīng)濟的危害性，房貸風險上升將演變?yōu)楫斍拔覈y行業(yè)面臨的最大風險。

       當前，我國銀行業(yè)正面臨七大風險，其中最為嚴重的風險是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險。這是從日前銀監(jiān)會發(fā)布的2009年年報中獲得的最新信息。因此，如何防范我國銀行業(yè)的房地產(chǎn)信貸風險，這個問題更值得關(guān)注。

       之所以這么講，是因為據(jù)銀監(jiān)會的最新年報指出，截至2009年末，我國房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元，同比增速達38.1%。其中，個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能會加劇房貸風險，或?qū)е卢F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風險上升，加上地方融資平臺貸款也隱藏較大風險，這些現(xiàn)象預示了我國銀行業(yè)已面臨較大的房地產(chǎn)信貸風險。

       盡管近期國內(nèi)部分商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款進行了專項壓力測試，結(jié)果似乎頗為樂觀。但以筆者之見，這種壓力測試關(guān)注的房地產(chǎn)貸款風險基本上是個體的、靜態(tài)的，從國際上房地產(chǎn)泡沫導致金融危機的歷次情況分析，房地產(chǎn)信貸風險卻是整體的、動態(tài)的。因此，我們只有從動態(tài)的角度出發(fā)，才能真正洞悉或把握當今我國房地產(chǎn)信貸的整體或系統(tǒng)性風險，才能防御由房地產(chǎn)信貸風險可能引發(fā)的潛在金融風險。

       因為，房地產(chǎn)泡沫在沒有破滅之前，無論是政府還是企業(yè)及投資者都會認為房地產(chǎn)泡沫并不大，特別是認為房地產(chǎn)泡沫不會破滅。在我國，一些相當離譜的觀念仍在影響市場的預期，如土地具有完全的稀缺性、住房的剛性需求不會變化、北京等大都市因有全球購買者而住房房價不會下跌等。確實，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，很少有人會認識到這一泡沫破滅可能產(chǎn)生的巨大危害性。也就是說，只有當房地產(chǎn)泡沫破滅導致了系統(tǒng)性風險或金融危機后，人們才可能會“幡然醒悟”。

       如今，有一種觀點相當流行，認為當今房地產(chǎn)信貸在整個銀行業(yè)信貸占比并不高，與發(fā)達國家相比仍有很大的增長空間。需要注意的是，歐美房地產(chǎn)市場發(fā)展已逾百年歷史，但我國房地產(chǎn)市場僅有10多年的發(fā)展歷史，且這個市場具有一手房占主導的市場特征。如果房地產(chǎn)貸款對整個信貸占比高出歐美國家的話，這可能預示我國房地產(chǎn)市場早已過度發(fā)展。

       據(jù)此觀察，分析當今我國的房地產(chǎn)信貸風險，不僅要看房地產(chǎn)貸款所占整個銀行業(yè)信貸比重的高低，還要分析投資者購房的價格及融資的杠桿比率。

       目前，銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行進行壓力測試，以觀察各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風險的承受容忍度。盡管這一壓力測試有助于我們更關(guān)注和警惕房地產(chǎn)信貸風險，但這種測試仍是靜態(tài)的。在以投資為主導的房地產(chǎn)市場中，房價波動、按揭貸款利率特別是市場預期等因素變化都是動態(tài)的，特別是商業(yè)銀行的壓力測試難以預估到市場預期的相應變化，也就是說，壓力測試是無法預見到市場預期變化可能產(chǎn)生的市場結(jié)果。

       這又引出另一個流行觀點，認為商業(yè)銀行信貸風險的壓力測試顯示它們對房價下跌的可容忍度為30%，因此，未來房價下跌幅度很可能落在30%區(qū)間內(nèi)。問題是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險壓力測試揭示房價下跌的空間并不大，誤導大多數(shù)住房持有成本過低的投資者不愿出售住房。由此可見，國十條后不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”，與這個預期不無關(guān)系。

       除了市場預期始終處在動態(tài)變化外，由于住房按揭貸款大多是中長期貸款，所以住房信貸風險的動態(tài)性還體現(xiàn)在，這一風險往往需要比較長的時期內(nèi)才能釋放或顯現(xiàn)出來。特別是近幾年來國內(nèi)房價出現(xiàn)持續(xù)飆升，使得銀行的房地產(chǎn)信貸風險看起來更低了，甚至有人認為房地產(chǎn)信用貸款是一塊“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。但是，從國際金融市場的發(fā)展歷史觀察，曾為發(fā)達國家的那些住房“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”先后出現(xiàn)了問題，并產(chǎn)生危及全球的金融危機，以此觀察，我國肯定也不能例外。事實上，當前我國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大了，只是我們還不知道房地產(chǎn)泡沫什么時候會破滅、泡沫破滅對經(jīng)濟的沖擊與影響如何而已。

       由上分析顯見，鑒于目前我國的房地產(chǎn)信貸風險是動態(tài)的，商業(yè)銀行的靜態(tài)壓力測試難以全面評估這一風險。因此，監(jiān)管部門應當密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風險的動態(tài)變化，要超前認識到房地產(chǎn)泡沫破滅對金融體系的沖擊及對整個經(jīng)濟的危害性。否則，當房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風險真正爆發(fā)時，我們將難以減小房地產(chǎn)泡沫的破滅對經(jīng)濟的重大沖擊。