一場來自高層的土地清查及逼債風(fēng)暴襲來,開發(fā)商或許又一次聞到了的寒冷味道。700多億土地出讓金未入國庫!隨著審計(jì)署近日公布了17個(gè)省區(qū)市財(cái)政管理情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果,有關(guān)土地出讓鏈條的一個(gè)個(gè)瘡口正被刺破。
6月17日,接近國土資源部的消息人士告訴記者,國土部正展開土地違法清查風(fēng)暴,并要求地方政府,嚴(yán)格按照相關(guān)政策處理拖欠土地出讓金行為。而遭到財(cái)政部及銀監(jiān)會(huì)催債的地方政府也已行動(dòng)起來,追繳土地出讓金。面對(duì)來自政府層面的清查,河北一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示,拖欠土地出讓金其實(shí)背后另有“內(nèi)部”故事。
地方追繳700億土地款
當(dāng)各地方政府被拖欠的土地出讓款越來越大,土地財(cái)政已讓地方政府感到焦頭爛額。
上述接近國土資源部的消息人士告訴記者,除了國土部清查土地違規(guī),此次中央已要求各地方政府嚴(yán)格執(zhí)行政策,對(duì)逾期未繳納土地出讓金的土地進(jìn)行收回。
6月13日,審計(jì)署發(fā)布的《17個(gè)省區(qū)市財(cái)政管理情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果》顯示,由于征收不到位、繳款單位拖欠等原因,截至2009年6月底,有12個(gè)省區(qū)市本級(jí)和26個(gè)市縣區(qū)有關(guān)部門應(yīng)征未征土地出讓收入、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)和探礦權(quán)采礦權(quán)價(jià)款等非稅收入794.16億元,其中土地出讓收入占94.76%。
眾所周知,土地轉(zhuǎn)讓所得是目前很多地方政府最主要的財(cái)源所在,但目前,一方面各地方土地出讓金流失嚴(yán)重;另一方面,今年4月份以來,嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái),各地區(qū)土地出讓行為大幅減少,也嚴(yán)重減少了地方政府在土地出讓過程中的既得收益。雙重壓力顯然正導(dǎo)致地方財(cái)政陷入窘境。
而從目前銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)也可以看出,各地方政府已經(jīng)債臺(tái)高筑,危機(jī)重重。日前,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾公開介紹稱,截至2009年末,地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬億元,同比增長70.4%。
“一方面是審計(jì)署的審計(jì)壓力,另一方面,7萬億地方債,目前地方政府正遭到財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)雙重催債,上述兩部委均已在近期發(fā)出過相關(guān)通知,對(duì)地方政府來說,盡快催繳相關(guān)欠款,緩解地方政府財(cái)政壓力顯然是當(dāng)務(wù)之急。”國奧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
而據(jù)記者從江蘇、山東、河北等地了解到,早在審計(jì)署公布審計(jì)結(jié)果前,這些地區(qū)因?yàn)槭艿綄徲?jì)壓力以及財(cái)政壓力,早在4月份就已經(jīng)加大土地出讓金征收力度,開始了催繳土地出讓金的工作。
拖欠土地款背后的秘密
盡管催繳土地出讓金目前已經(jīng)成為各地方政府的重要工作,但是拖欠土地出讓金背后的秘密卻讓各地方政府苦惱不已。
據(jù)上述河北開發(fā)商告訴記者,拖欠土地出讓金的主要原因:一是政府拆遷和配套設(shè)施建設(shè)未到位;二是地方政府為了拉攏一些大企業(yè)、大項(xiàng)目而在土地出讓過程中做出的某種讓步,比如掛賬拖欠甚至征收以后再返還;三是部分開發(fā)商故意拖欠;四是個(gè)別地方政府官員的人情甚至腐敗行為。
土地出讓除了拖欠問題外,還存在著流失問題。4月20日,審計(jì)署公布一項(xiàng)審計(jì)調(diào)查結(jié)果表明:各地土地出讓金管理極不規(guī)范,超20%未按規(guī)定納入預(yù)算管理,11個(gè)省市變相減免土地出讓收入19.61億元,改變用途56.91億元。
而一知名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人則向記者透露,尤其在二、三線城市,土地出讓過程中的貓膩較多,不少企業(yè)和官員之間有內(nèi)部交易,比如企業(yè)為了拿一塊地向相關(guān)官員送禮,動(dòng)輒上百萬,而拿到錢的官員則會(huì)在土地出讓中給企業(yè)一些讓步,比如多量土地面積、征收土地出讓金后再返還,甚至以地方投資優(yōu)惠等為由免收土地出讓金。
事實(shí)上,中央政府早在2006年就出臺(tái)了規(guī)范土地出讓的有關(guān)政策,規(guī)定從2007年1月1日起,土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理,收入全部繳入地方國庫,支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排,實(shí)行徹底的“收支兩條線”,并在地方國庫中設(shè)立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況。
“遺憾的是,這一規(guī)定因?yàn)榫窒抻诘胤秸淖晕覂?nèi)部監(jiān)督,一直未得到真正的落實(shí)。”國奧地產(chǎn)分析師說,這種內(nèi)部監(jiān)督制顯然難以遏制地方政府對(duì)土地出讓金的利益沖動(dòng)。
部分開發(fā)商土地面臨收回
而對(duì)全國正陷入新一輪資金危機(jī)的開發(fā)商來說,全國各地方政府催繳土地出讓金的行為,勢必使得部分開發(fā)商不得不面臨著土地被收回的危機(jī)。
2007年以來,房價(jià)不斷飆升的背景下,開發(fā)商制造地王的沖動(dòng)不斷被激發(fā),也使得土地出讓金屢創(chuàng)歷史新高,成為地方政府最為重要的財(cái)政收入。
近日,財(cái)政部公布的一組數(shù)據(jù)也進(jìn)一步證明了地方財(cái)政已經(jīng)被“房地產(chǎn)”綁架:2009年,全國土地出讓收入為14239.7億元,比上年增長43.2%。
另據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì),截至2009年末,地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬億元,而賣地收入是還債的主要來源。國金證券的一份調(diào)研則認(rèn)為,地方融資平臺(tái)貸款有75%與土地掛鉤,剩下25%靠財(cái)政兜底。
“目前,一方面是中央審計(jì)后要求地方政府嚴(yán)整土地出讓,另一方面,中央開始向地方政府催繳地方債,但一直以來依賴土地財(cái)政的地方政府,又遭遇到樓市低迷引發(fā)的土地市場萎靡不振,面臨多重壓力,地方政府下大力氣整改土地出讓,必將涉及到收回一部分面臨資金壓力而無力繳納土地出讓金的開發(fā)商手中的土地,以便使其重新到土地市場流轉(zhuǎn)。”國奧地產(chǎn)分析師認(rèn)為。
