城市在加速發(fā)展，拆遷也成為我們身邊一種司空見慣的行為。但你也許不了解的是，拆遷背后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都隱藏著暴利的因子。拆遷一個(gè)項(xiàng)目，利潤率有的達(dá)到300%-400%，僅給中間人的回扣，有時(shí)就高達(dá)數(shù)百萬，而拆遷公司短短幾月也能賺幾百萬……“這其實(shí)是一個(gè)暴利行業(yè)!”一位拆遷公司的股東向記者透露。
在乾縣做門窗生意的武君(化名)，經(jīng)常會(huì)在乾縣馬連鎮(zhèn)一家木器廠委托加工門窗。“很多木料都是從西安、咸陽的拆遷工地上拉回來的。”他說。這個(gè)不大的鎮(zhèn)子上有著300多家木器廠，是附近有名的舊木料市場(chǎng)。
很多木器廠的老板都有至少兩個(gè)身份：木材經(jīng)銷商和拆遷公司股東。“這里很多人掙大錢了。”武君感慨地說。
隨著大規(guī)模的拆遷，近幾年來生意興隆的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實(shí)際做工程的公司，到挖機(jī)出租商、渣土運(yùn)輸車、舊材料市場(chǎng)，都成為這條拆遷利益鏈中的一環(huán)。對(duì)于他們而言，拆遷工地儼然是一座“金礦”。
“拆一個(gè)城中村輕輕松松掙幾百萬，穩(wěn)賺不賠。”近日，幾名拆遷公司的股東向記者揭秘。
暴利
短短數(shù)月賺到幾百萬
乾縣馬連鎮(zhèn)人高祥(化名)有兩個(gè)身份：股東和木料場(chǎng)老板，這兩個(gè)身份都和拆遷有關(guān)。“有拆遷工程時(shí)，大家合伙入股做項(xiàng)目;拆完后木料運(yùn)到場(chǎng)里再賣掉。”高祥說。
做拆遷工程已有十多年的高祥，干的最多的就是城中村拆遷。他向記者描述了拆遷過程中形成的利益鏈：有資質(zhì)的拆遷公司承包拆遷工程，根據(jù)不同工程利潤大小，或者由發(fā)包方給付每平方米幾十元的費(fèi)用(利潤低)，或者向發(fā)包方交納每平方米幾十元的費(fèi)用(利潤高);拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機(jī)，組織農(nóng)民工、聯(lián)系渣土車主。拆遷公司收益主要來自拆下來的鋼筋、門窗等;這筆費(fèi)用加上發(fā)包方給的費(fèi)用，或刨去上交給發(fā)包方的費(fèi)用及挖機(jī)出租方、農(nóng)民工及渣土車主相應(yīng)費(fèi)用后，就是拆遷公司的純利。“這么跟你說吧，這是個(gè)穩(wěn)賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢。”高祥說。
拆下來的東西中，鋼筋和門窗最值錢。同是乾縣人、同樣做拆遷，屬于拆遷行當(dāng)大戶的馬剛(化名)告訴記者，一般城中村拆遷中每平方米可產(chǎn)生20公斤左右的鋼筋，拆下的門框可賣5-6元/平方米。他給記者算了一筆賬：以一個(gè)10萬平方米左右的城中村為例，承包價(jià)格為15元/平方米，拆后每平方米值26―27元，刨掉承包費(fèi)、人工費(fèi)、拉土費(fèi)、機(jī)械費(fèi)用后，一個(gè)城中村拆下來，短短幾個(gè)月，輕輕松松都能賺到好幾百萬。“咱們攤?cè)?、攤錢，把錢背到外地，完工后再把更多的錢背回來。”高祥說。
30歲左右的黎江(化名)干拆遷的時(shí)間也不短了。“都知道拆村子好，利潤高嘛。”他直言不諱地告訴記者，拆一個(gè)村子凈利潤幾百萬。“太陽升起、落下，10萬進(jìn)賬;再升起、落下，又是10萬。”他形象地說。
攬活
主要看關(guān)系
拆遷公司怎么樣才能攬到活呢?
“拿工程，主要看關(guān)系。”黎江坦言。
“有的直接能和當(dāng)?shù)卣f上話，領(lǐng)導(dǎo)一拍板，這工程就歸你了。”馬剛告訴記者，“不用腦子想都能知道，沒有回扣，人家憑什么要把工程給你?”
有的工程先由專門負(fù)責(zé)拆遷的國有公司拿到，然后再轉(zhuǎn)包給拆遷公司。“有門路的直接從相關(guān)部門接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹。”馬剛告訴記者。當(dāng)然，相當(dāng)可觀的好處費(fèi)是少不了的。
據(jù)馬剛介紹，在作為發(fā)包方的相關(guān)部門和單位外，還活躍著一批中間人。中間人的范圍很大，包括要拆遷的村子的負(fù)責(zé)人、開發(fā)商、拆遷主管部門的負(fù)責(zé)人、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的親戚朋友等。“只要能和這些人‘說上話’，咱就能千方百計(jì)地搞定，不就是錢的問題么?”馬剛說。
“當(dāng)然，你要是能直接找到主管領(lǐng)導(dǎo)，那就一步到位了。”黎江也對(duì)此深有感觸。
給中間人的好處費(fèi)則因人而異、因具體工程而異。“關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤就越大。”馬剛說。
拿到活后拆遷公司開始評(píng)估。“評(píng)估就是定價(jià)，一平方米多少錢，主要是看建筑里邊貨多貨少。”據(jù)高祥介紹，“貨”主要是指鋼筋、門窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。
“如果貨多，我們還得花錢從發(fā)包方或中間人手里買。”馬剛告訴記者，2007年時(shí)，他們?cè)谖靼脖苯汲邪囊粋€(gè)活，就是以每平方米10塊錢從中間人手里買過來的。那個(gè)工程20萬平方米，“中間人動(dòng)動(dòng)嘴皮子，就掙了200萬。”
如果貨少，就須發(fā)包方承擔(dān)費(fèi)用。“一般拆遷一個(gè)平方米，發(fā)包方要給付30塊左右的費(fèi)用。”但馬剛說這筆費(fèi)用到拆遷公司手里時(shí)，往往只剩下不到一半。“2008年我們包的一個(gè)活，由當(dāng)?shù)卣劝颜麄€(gè)工程給了一家房地產(chǎn)開發(fā)總公司，政府給出的價(jià)是33塊錢一個(gè)平方米，但房地產(chǎn)總公司給我們的價(jià)是一個(gè)平方米13塊錢，等于是房地產(chǎn)總公司啥也不干，轉(zhuǎn)了個(gè)手，就白白拿走了20塊錢。”
“那個(gè)活總共50萬平方米，人家直接就截留了1000萬。你說這些人掙錢容不容易?”馬剛說，“沒辦法，因?yàn)檎徽J(rèn)頭包，后面的二包、三包都與政府無關(guān)。我們得靠這些人掙錢呢。人家吃肉，我們跟著喝湯。”
“比如說你能掙200萬，就得給領(lǐng)導(dǎo)分一半。”黎江告訴記者，好處費(fèi)都是提前給的。“這是游戲規(guī)則。這行水太深。”
按照規(guī)定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質(zhì)。那些沒有資質(zhì)的拆遷公司，為了攬到活，就掛靠在有資質(zhì)的公司名下，實(shí)在找不到掛靠單位的，干脆就借別人的執(zhí)照。“有一回承包華陰一個(gè)活，我們一次拿了16個(gè)照，都是借別人的。”
還有相當(dāng)一部分工程是交給開發(fā)商，再由開發(fā)商發(fā)包給拆遷公司。“想拿這樣的工程，你必須和開發(fā)商很熟，或者是能搭上關(guān)系，不然也拿不到手。”高祥說。
有些工程必須進(jìn)行招投標(biāo)，但其中依然有著可以操作的空間。“提前和別的競(jìng)標(biāo)人說好，你可以報(bào)名，但到時(shí)候不要競(jìng)標(biāo)，不要和我搶，我拿到活后，給你幾萬元的辛苦費(fèi)。”馬剛告訴記者，當(dāng)然，招標(biāo)人對(duì)此心知肚明。
合伙
臨時(shí)籌資一天內(nèi)可提空儲(chǔ)蓄所
評(píng)估完成，確定價(jià)格后，拆遷公司開始尋找合伙人。
按照規(guī)定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15-20元的保證金。“這其實(shí)就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時(shí)用來賠償。”高祥介紹說。
“一般都是大股東或者牽頭的拿到工程后，開始找股東入伙。”馬剛說，根據(jù)工程量和押金量，股東可多可少。
2008年時(shí)，馬剛和別人在西安北郊承包了一個(gè)活，30萬平方米，需交押金500萬。那次他們找了18個(gè)股東。
據(jù)高祥介紹，“一般10萬算一股，想入股最少也得10萬，多了可能幾百萬，利潤也是按出資比例分配。”
而大股東分的更多，因?yàn)?ldquo;工程是大股東攬過來的，有時(shí)候他說要給介紹人提成，每次都是幾百萬，直接從‘空中’提走，這些錢不入賬。實(shí)際上這些錢一部分給了介紹人，一大半自己就直接拿走了。”提起這些，高祥有些不忿。
“有些股東就是干股，不攤成本，不出人，只拿錢，不干活。但是，不要這些股東，你這活就干不成。”據(jù)黎江介紹，這些干股東包括官員、介紹人、村干部甚至還有黑社會(huì)。
馬連鎮(zhèn)就是個(gè)遠(yuǎn)近聞名的“拆遷專業(yè)鎮(zhèn)”，這個(gè)鎮(zhèn)上有很多人都在專門從事拆遷。高祥告訴記者，在馬連鎮(zhèn)入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實(shí)力較為雄厚、可以牽頭或當(dāng)大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。“一次能拿出二三百萬的起碼有200人。”“在馬連鎮(zhèn)，一天攢個(gè)一兩千萬不是問題。”高祥稱。“只要有活干，股東多的是，馬上就能拿錢入股。鎮(zhèn)上的信合和郵政儲(chǔ)蓄一天內(nèi)錢就能給提空了。”高祥告訴記者，“經(jīng)常能看到縣上的運(yùn)鈔車一天來回幾趟地往鎮(zhèn)上運(yùn)錢。”
