這幾天，樓市最熱的話題莫過于二套房認定有了明確的執(zhí)行標準，即“認房又認貸”。住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》近日出臺。有人松了口氣：二套房認定終于有定論了，外地人購房也可以按揭了，一度停滯的樓市成交終于可以“開閘”了。
而真實的情況又是怎樣呢？這兩天，據(jù)記者從各大銀行獲取的消息，大家都在等待總行出臺執(zhí)行細則，目前幾乎所有二套以上房貸都處于停頓狀態(tài)。
而從銀行人士的分析看，二套房認定，還有3大疑問待破解。
疑問1外地有房產(chǎn)，怎么查證套數(shù)
《通知》規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。
具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。
按照這一規(guī)定，假如說你打算在杭州買房，照理應該將你在全國各地的房產(chǎn)都進行查詢，有幾套就算幾套。但實際上，杭州目前的產(chǎn)權登記系統(tǒng)只有五個老城區(qū)（上城、下城、江干、拱墅、西湖）是聯(lián)網(wǎng)的，下沙開發(fā)區(qū)、濱江區(qū)、之江度假區(qū)的產(chǎn)權登記系統(tǒng)尚“各自為政”。更別說蕭山、余杭了。如何認定五城區(qū)之外的房產(chǎn)？
深圳發(fā)展銀行杭州分行零售業(yè)務部風險主管杜志良認為，假如由購房者即貸款人自己分頭跑各個產(chǎn)權登記部門出證明，光杭州地區(qū)就要跑六個，這個工作量太大，并不現(xiàn)實。目前最可行的操作辦法就是五城區(qū)以外房產(chǎn)由購房者提供套數(shù)書面誠信保證。
但對于書面保證的真實性，大多數(shù)銀行房貸負責人表示確認的難度很大。杜志良認為，銀行可以在貸款合同中掌握主動權，假如保證失實，放貸之后一旦查實，銀行有權采取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設銀行某房貸負責人則直言不諱地說，不管怎么說，單靠一紙保證認定有點“自欺欺人”的味道。實際上，對于杭州以外地區(qū)的二套房認定，目前似乎只能放任自流。
疑問2 外地人購房，究竟怎么算
《通知》規(guī)定，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這一條款被許多媒體認定為一度暫停的外地人房貸放松的標志。
“只要是外地人，不能提供兩項證明，就得按照二套以上標準放貸。那么到底是按照二套，還是三套或四套呢？”一位知名中介的核證部經(jīng)理質疑。
而一位金華購房者也詢問記者，他是金華戶口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州買房，算二套是肯定的。但因為我在金華有一套，是否還要相應再升一級，按三套對待？”
對于這一點，記者咨詢了幾家銀行的房貸負責人，他們對這一條款的理解有兩個版本：一種認為，不論外地人在全國范圍內有幾套，只要不能提供兩項證明，都按照二套標準放貸。另一種認為，相比本地人，外地人均要在套數(shù)上上浮一檔。也就是說，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類推。
據(jù)建設銀行某支行相關負責人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味著，對外地人套數(shù)標準的認定還是非常重要的。
對外地人套數(shù)標準認定后，外地人按揭是否真的放開了？雖說《通知》明確規(guī)定“開閘”，但近日多家外地購房者較集中的下沙樓盤營銷負責人卻向記者表示，除了個別小銀行表示可辦外地人按揭外，沒有接到大多數(shù)合作銀行的類似通知。
據(jù)杭州某銀行界人士透露，雖然央行松了口，但是否執(zhí)行還得看地方銀行臉色。央行只不過把這類貸款的自主權下放到了地方。目前市場成交低迷，房價隨時可能大幅下跌，近期內估計外地人貸款口子還不會松開。
疑問3 小房子賣了換大房，是否也算二套
“借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的，這樣也視作二套。”針對《通知》中的這一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過款，我名下的小房子賣了，是否也算一套？
這類人被稱為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來的房子面積太小，現(xiàn)在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因為我沒錢貸過款，難道也算二套，政府也不鼓勵？
對此，銀行界人士評論，國家政策不可能面面俱到，做到絕對公平。如果不折不扣地執(zhí)行，那就意味著購房者為了改善住房條件，即使把現(xiàn)有住房事先賣掉，變成無房一族，再去購買新房，那也要被執(zhí)行二套房政策。但這樣一來，一些剛性的改善型需求確實要受到影響。有人認為，為了堅持對樓市進行強力調控，不得已而傷及無辜，那么，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當然，具體怎么定還得等待細則出臺。
另外，還有讀者問，房改房、經(jīng)濟適用房是否也計入套數(shù)？記者咨詢銀行后得知，原則上，首套房的認定不分性質，不管是經(jīng)濟適用房、房改房還是商品房都算一套。
