近期《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》公布，面向社會征求意見，內容基本已定，即使修改也不會動“筋骨”了。

       首先，公共租賃住房是對上?，F(xiàn)有住房體系的一項重要補充。政策目的是：解決本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難。申請條件是：本地居民或持有居住證連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限的外地常住人口，已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同，在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，申請時未享受本市其他住房保障政策。

       顯而易見，公共租賃住房是用于解決“夾心層”住房困難的。具體表現(xiàn)為兩種情況。第一種是“外夾心層”，即既不能享受住房保障又買不起商品房的外地在滬人群。公共租賃住房首次將外地人納入上海住房保障范疇，無論廉租住房，還是經濟適用房，都是面對本地戶口人群的，而公共租賃住房實際上是以外地人為主導的。這是一種巨大的社會進步，當前上海常住人口已達2000萬人，其中外來人口超過500萬人，近幾年擁有上海居住證的外地上班族都已有資格享受“四金”，但鑒于上海房價太高，部分優(yōu)秀人才也不敢在上海安家。

       第二種是“內夾心層”。廉租住房和經濟適用房已實施很多年，但受益面非常窄。經過筆者的測算，即使按2009年以來大建特建的勁頭，至2011年底，廉租住房和經濟適用房的受益家庭占全國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例也分別只有5%和4.3%。按上海市的相關規(guī)劃，2008-2012年新建經濟適用住房30萬套，動拆遷配套商品30萬套，廉租住房受益家庭新增10萬戶。那么，至2012年底，廉租住房和經濟適用房的受益家庭占上海城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例也分別只有2.6%和5.9%。

       于是，在本地戶口家庭中，形成了一個“內夾心層”：既不符合廉租住房標準，又買不起經濟適用房，或者既不符合經濟適用房標準，又買不起商品住宅。相較而言，“內夾心層”的情況好于“外夾心層”，但與發(fā)達國家相比，我國現(xiàn)存的住房保障制度存在保障面偏小的不足。相比新加坡和北歐等高福利國家的住房保障，我們相差甚遠，那么不妨觀察中等保障水平的英國的情況：1997年英國居民中擁有自有住房產權的比例為68%，另外32%的居民租賃住房，其中22%的居民從當?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。

       實際上, 公共租賃住房已被為中央高度重視。2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新就表示：今年要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題。2009年國家已開始研究制訂《公共租賃住房指導意見》。2009年北京、常州、廈門、重慶等少數(shù)地方城市已開始實質性的啟動和嘗試。2010年1月出臺的“國十一條”中，明確規(guī)定各地應把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設規(guī)劃。與其它先行城市偏重于保障本地中低收入居民相比，上海的公共租賃住房向外地人敞開了大門，再次體現(xiàn)了上海“海納百川”胸襟。

       其次，上海的公共租賃住房的并非高補貼性的保障產品。所謂住房保障，實質在住房方面讓利于民?？刹煌谋Ｕ袭a品，讓利的程度有別。廉租住房國家補貼最多，由政府投資建設，再以極低的租金租給低收入家庭，比如上海部分實物配租的租金只有租戶家庭收入5%左右。而發(fā)達國家的公租房卻沒這么優(yōu)惠，比如美國規(guī)定公共住房租金水平不能高于低收入家庭收入的25-30%。我國經濟適用房的售價一般是商品住宅的50-60%，上海推出的首批房源更只有周邊房價的40%左右。由于產權房的升值空間很大，這就意味著國家給予經濟適用房業(yè)主的補貼高達幾萬到幾十萬元（各地房價水平不一，所補貼額也不同）。

      上海公共租賃住房意見稿提出：“按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構按規(guī)定制訂。”這就意味著，將來公共租賃住房的租金價格比市場價低不了多少，租戶享受到的政策補貼相比廉租住房的經濟適用房，少之又少。之所以如此，主要考慮到運營機構的承受能力有限。大家不妨回顧一下，1998年我國實行住房制度改革之前，原本實行的就是低租金的公房制度，然而由于是政府和單位大包大攬，導致“公家”投入越來越多，終于不堪重負，甚至連小區(qū)衛(wèi)生費都收不起來，更別說是物業(yè)費了。

       根據(jù)筆者測算，目前上海市場上老公房的租金回報率為3%多點，而次新房的租金回報率只有不足3%。這一回報率，距貸款利率相差甚遠，市場化的企業(yè)根本無法從經營租賃房的業(yè)務中獲利。如此，公共租賃住房的運營存在兩難：一方面，不可能像房改以前那樣靠政府大量投錢，另一方面，現(xiàn)有的租金水平又難以支持企業(yè)獨立運營。所以上海的做法是：“市、區(qū)（縣）政府應組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經營管理的專業(yè)機構，負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理。運營機構采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現(xiàn)公共服務的功能。”

       這樣就形成了所謂的“政府主導，市場運作”的格局，政府在土地供應、稅收、信貸等方面給企業(yè)政策優(yōu)惠，讓企業(yè)保持微利經營。顯而易見，愿意做這事企業(yè)主要有兩種：一是市級或區(qū)級國有房地產企業(yè)，二是單位租賃房的投資經營管理者：相關企業(yè)、產業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊、農村集體經濟組織等單位。

       最后，分析一下公共租賃住房興起后對市場的影響。第一，將分流普通商品住宅的需求。政府建設廉租房不會影響住宅銷售市場，因為低收入群體原本就買不起商品房，但公共租賃住房準入標準并沒限制收入，也即像引進人才、青年職工中的多數(shù)只是暫時性購房困難，他們是有潛在購房能力的，假如沒有公共租賃住房，他們求親告友，咬咬牙也就出手購房了，即使當上“房奴”也無怨無悔。因此，從長期來看，隨著公共租賃住房建設規(guī)模的擴大，必然會階段性的減少中低檔普通商品住宅的市場需求，這類市場前景看淡。

       第二，將使住房租賃市場出現(xiàn)變局。剛才分析過了，將來公共租賃住房的租金只是比市場水平略低，但卻會沖擊到現(xiàn)有住房租賃市場。當前上海并缺少租賃房源，投資投機客手中大有房在，可缺的是中小戶型、集體宿舍、中低租金的房源。所以近幾年上海“群租”成瘋，屢禁不止，有需求自然會有市場供給。另外，當前上海的住房租賃市場是自發(fā)的、散亂的，除了針對于外籍人士的高端酒店式公寓外，出租方皆為零散的房東，房東想要漲價或收回房子，房客是沒有辦法的。而許多發(fā)達國家是有相關法律，來保護房客利益的。比如，法國的租賃法律規(guī)定不帶家具的住房出租租期最少為3年，帶家具的住房出租租期最少為1年。租戶可在任何時間結束合同，但必須提前2-3個月通知房東。房東不可以隨意解約，如果房東不愿意再出租，他必須在合同到期前6個月告知租戶，并提供法律認可的理由。

       公共租賃住房雖然租金并無很多優(yōu)惠，但戶型迎合了市場需求，而且由運營機構統(tǒng)一配套、管理和服務，不像房東那樣可以動輒侵害房客利益。這就使那些符合條件的人群，絕大部分都會申請租賃這種房子，而市場中的原先的部分房源，自然會受到冷落，租金價格漲幅將縮小，甚至還會下跌。當前市場中已有反應，由于擔心公租房影響區(qū)域房屋租賃市場行情，一些敏感的房東已開始尋求穩(wěn)定的長期租約，個別甚至愿意降價以換取“細水長流”的穩(wěn)定收入。

       第三，將使住房投資需求受到影響。一方面，隨著公共租賃房的興起，市場化的住房租金回報率將進一步降低，部分喜歡通過租金獲得長線收益的投資者，會在一定程度上改變預期，投資熱情也會隨之降溫。另一方面，公共租賃住房將提供一種穩(wěn)定的租賃狀態(tài)，甚至會使政策受益者一旦入住，就不愿搬出，更不想頑強購房了，國人在住房消費上“重購輕租”舊傳統(tǒng)將有所改善，如此則整個住宅市場的投資氛圍趨于散淡。

       總而言之，這將是一項制度性的變革。當然，上海公共租賃住房的推進將是一個漫長而漸進地過程，其中還面臨一些困難和挑戰(zhàn)，建設速度不可能太快。據(jù)悉，“十二五”期間，上海市計劃通過新建、配建、改建、收購等各種方式，籌措公共租賃住房1000萬平方米。這一規(guī)模不可能完全消除上海住房市場的諸多弊端。雖然短期不可奢望，公共租賃住房新政，終究會慢慢優(yōu)化上海的住房租賃市場，減輕銷售市場投資機性購房和房價過快上漲的壓力。