根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三部門認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)，從一定意義上來說再次抑制了投機(jī)性需求，但是，同時(shí)也會(huì)誤傷一些剛性需求，這使得原本有購(gòu)房意向的人陷入更為濃厚的觀望中，樓市成交的低迷或?qū)⒗^續(xù)維持。

       認(rèn)定“二套房”還有兩個(gè)疑問

       住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)的通知對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只有這三句話。

       一、借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；

       二、借款人已利用貸款購(gòu)買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；

       三、貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

       細(xì)讀這三句話，其實(shí)還有至少兩個(gè)問題是沒有解決的。

       疑問1：唯一的一套住房已經(jīng)出售再買算幾套？

       相關(guān)調(diào)查顯示，目前蘇州很多家庭買房都屬于改善型需求。對(duì)于那些“先賣房再買房”的家庭貸款時(shí)該如何執(zhí)行房貸政策是很多市民最為關(guān)注的。

       此次的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中并沒有細(xì)化到如果購(gòu)房者把購(gòu)置的首套房賣掉，再購(gòu)房時(shí)是否執(zhí)行差別化住房信貸政策。但是按照這樣的解讀，如果說賣掉的是全款購(gòu)買的首套房，那么再買房的話，一則銀行沒有征信記錄，二則相關(guān)調(diào)查也確實(shí)可以查明買房者手上并不擁有房子，此時(shí)買房應(yīng)該視作首套房。

       疑問2，外地房產(chǎn)如何查詢？

       在此次二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前，商業(yè)銀行大多根據(jù)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中的購(gòu)房人房貸記錄來查詢其是否為二套房，因此如果購(gòu)房人名下有非貸款購(gòu)買的房產(chǎn)，往往無法認(rèn)定。此次出臺(tái)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是既認(rèn)房又認(rèn)貸：既要看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門房屋登記信息系統(tǒng)中是否有購(gòu)房記錄，而且要銀行是否有征信記錄。那么如果購(gòu)房者在外地有房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)啬芴峁┮荒暌陨霞{稅或者社保繳費(fèi)證明，此時(shí)在當(dāng)?shù)刭I房算不算首套房？

       業(yè)內(nèi)都清楚，目前全國(guó)住房聯(lián)網(wǎng)制度還不夠完善，如果在異地曾經(jīng)使用貸款購(gòu)買的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢，但難以確定的家庭名下在異地的未貸款房產(chǎn)。

       在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件中有這樣的表述，如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。而假保證書一經(jīng)查出將被記錄到銀行的信用記錄中，以后該貸款人再貸款買房、買車或辦信用卡將遇到困難。

       但是由于住房登記系統(tǒng)的不完善會(huì)使借款人所提交的信息難以辨認(rèn)真?zhèn)?。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，由于房屋登記系統(tǒng)尚未全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，因此無法查詢購(gòu)房人在外地的購(gòu)房記錄，因此上述情況有可能不會(huì)被認(rèn)定為第二套房。“如果借款人擁有外地房產(chǎn)，并且未通過貸款，同時(shí)其在蘇州沒有房產(chǎn)，現(xiàn)在打算在蘇州貸款買房，會(huì)被認(rèn)為是首套。因?yàn)橥ㄟ^征信系統(tǒng)查詢不到該人之前有房產(chǎn)，通過蘇州的房屋登記信息系統(tǒng)也查不到其在外地的房產(chǎn)信息，而如果依靠貸款人（銀行）面談等方式，其真實(shí)性并不能保證。 ”業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

       記者了解到，異地查詢不完善還會(huì)有其他空子可鉆。比如夫妻雙方戶口均不在本地或者一方不在本地，那就可以到原籍開出單身證明，用于申請(qǐng)貸款。“要確保二套房執(zhí)法沒有漏洞，需要全國(guó)房管部門實(shí)行聯(lián)網(wǎng)。 ”

       認(rèn)房又認(rèn)貸會(huì)繼續(xù)“誤傷”首改族

       劉女士一家三口住在一個(gè)50平方米的公寓房里，從去年下半年開始，劉女士一家就開始關(guān)注樓市，希望能夠找一個(gè)100多平方米的房子改善居住。今年年初，好不容易看中一套價(jià)格比較適中的房子，簽約當(dāng)口遇到國(guó)家新政出臺(tái)，劉女士打算買的房子成為第二套住房。

       劉女士告訴記者，她覺得她的買房需求應(yīng)該屬于正常需求，不應(yīng)該在打壓范圍之內(nèi)。記者發(fā)現(xiàn)，二套房新政讓很多像劉女士這樣的首改族受傷嚴(yán)重。

       事實(shí)上，當(dāng)一個(gè)多月前，二套房新政一出臺(tái)，就有很多業(yè)內(nèi)專家指出，這樣的調(diào)控既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。但是由于當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)仍在抑制需求上，若政策撤出，房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。因此對(duì)于這誤傷的一族，目前確實(shí)沒有更好的解決辦法。

       很多業(yè)內(nèi)專家也預(yù)測(cè)，下一階段調(diào)控重點(diǎn)可能會(huì)放在增加供給上面，相關(guān)部門會(huì)通過增加保障性住房的供給和新房的供給來滿足市場(chǎng)需求。

       最值得關(guān)注的是，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)調(diào)，不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，按第二套及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這意味著此次認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)異地買房進(jìn)行了重新調(diào)整：異地買房可以按照二套房標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。

       相比之前國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)異地購(gòu)房貸款的限制已有所寬松。按照“新國(guó)十條”的要求，“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 ”這在當(dāng)時(shí)被業(yè)界理解為限制投機(jī)“炒房客”的最嚴(yán)厲打擊。

       從暫停放貸到按照二套房政策執(zhí)行，是否意味著樓市政策正在“松動(dòng)”？不少銀行業(yè)人士給出的答案是否定的。“政策微調(diào)更多是考慮到異地購(gòu)房人的自住購(gòu)房需要，因?yàn)槎追渴赘?0%、利率1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投機(jī)客而言成本已較高。 ”業(yè)內(nèi)人士這樣指出。

       新標(biāo)強(qiáng)化嚴(yán)控信號(hào)

       有專家指出，塵埃落定的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)市場(chǎng)上“樓市調(diào)控告一段落”的直接回應(yīng)，它傳遞的是樓市嚴(yán)厲調(diào)控仍將繼續(xù)深入的信號(hào)。“如果調(diào)控在近期仍無實(shí)際效果顯現(xiàn)，將不排除中央出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策的可能。 ”

        一個(gè)多月來，二套房新政對(duì)樓市造成的影響已經(jīng)充分顯現(xiàn)，樓市成交量快速下滑。買賣雙方陷入觀望。業(yè)內(nèi)專家指出，認(rèn)房又認(rèn)貸的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上使房產(chǎn)回歸了居住的本質(zhì)，這將徹底扭轉(zhuǎn)市民對(duì)房子的投機(jī)投資心理，短期內(nèi)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資者銳減。

       業(yè)內(nèi)人士表示，隨著新政策的逐步執(zhí)行，對(duì)于已用全款買過房產(chǎn)，但還想利用貸款投資另一套住房的小業(yè)主，以后無法享受首套房的信貸待遇。這一舉措無疑將使得市場(chǎng)的房源供應(yīng)大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現(xiàn)象。新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)對(duì)于中小投資者的心理威懾力會(huì)非常大。