迷茫?？床欢?。宏觀調(diào)控政策是不是已經(jīng)出盡了？這大約是目前市場(chǎng)的一種典型心態(tài)。只要政策方面有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，股市立馬就有了反應(yīng)。一個(gè)發(fā)改委的官員說“三年免談房產(chǎn)稅”，股市地產(chǎn)股居然暴漲4%。發(fā)改委出面避謠，股市地產(chǎn)股又大跌2.7%。這種心態(tài)是中國(guó)社會(huì)與國(guó)民心態(tài)的最好寫照，同時(shí)說明，房地產(chǎn)調(diào)控正在向更深的層面探索。

這個(gè)更深的層面已經(jīng)讓很多人看不懂，發(fā)出疑問是很正常的。這種疑問就是：現(xiàn)在我們最主要的是降房?jī)r(jià)，還是貶貨幣。我們要朝哪個(gè)方向走？

我們的房地產(chǎn)政策因?yàn)轶w制的問題，2004年以來一直在調(diào)控，這不是市場(chǎng)出了問題而是體制出了問題。體制出了問題，要一下調(diào)好是不容易的，再加上2007年對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，到2008年9月無疾而終，隨之，政府出臺(tái)了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房?jī)r(jià)的暴漲。這就像一個(gè)重癥的病人，吃錯(cuò)了藥，想一下就好，怕是沒那么容易。

我們先來看看這一輪調(diào)控會(huì)朝一個(gè)什么樣的方向去調(diào)，會(huì)達(dá)到一個(gè)什么目的。今年的調(diào)控，從國(guó)11條開始，第一步是在調(diào)需求。因?yàn)?/span>2009年的需求很大程度上悖逆了住宅應(yīng)有的居住的功能，而開始了瘋狂的炒買炒賣哄抬房?jī)r(jià)，一線城市60%以上是投機(jī)需求，杭州市新房換手率半年超過65%。在全球也沒有這樣一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)是這樣的需求。所以，中國(guó)政府要對(duì)此進(jìn)行調(diào)整是很正常的。那么，國(guó)11條的核心內(nèi)容就是圍繞調(diào)整投機(jī)性的需求而展開，在產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策和貨幣政策層面進(jìn)行了史上最密集的調(diào)控，直接將投資需求逼出了市場(chǎng)。

第二步呢？還沒有開始，但是已經(jīng)在個(gè)別城市初露端倪。比方說，上海推出了公租房計(jì)劃，讓一部分暫時(shí)買不起房子的白領(lǐng)和農(nóng)民工，有一個(gè)棲身之地，以利他們的創(chuàng)業(yè)和打拼。中央政府正在督促地方，大規(guī)模的興建經(jīng)濟(jì)適用房和其他社會(huì)保障型住宅，并且，普通住宅的供應(yīng)比例將有所擴(kuò)大。

第三步才是制度設(shè)計(jì)。到這一步才是實(shí)質(zhì)性的推出物業(yè)稅，現(xiàn)在推出房產(chǎn)稅只是權(quán)宜之計(jì)，目的是打破開發(fā)商對(duì)賭未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，逼迫開發(fā)商降價(jià)銷售。從現(xiàn)在的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)來看，觀望和僵持也同樣會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫破滅的后果。

所以，有步驟的推進(jìn)調(diào)控，于國(guó)于民都有利，爭(zhēng)取將經(jīng)濟(jì)問題在政府手段內(nèi)能夠解決，不至于擴(kuò)散到社會(huì)層面?，F(xiàn)在的市場(chǎng)反應(yīng)是很正常的，成交量大幅下降不是目的，而是降房?jī)r(jià)必經(jīng)的路徑。成交量萎縮的后面，是一條完整的房?jī)r(jià)下降的通道。而且，是成交量萎縮后面的逐步下降。深圳已經(jīng)有大量的格盤開始降價(jià)銷售，萬(wàn)科在全國(guó)開展降價(jià)戰(zhàn)略。勢(shì)頭很好。

打破觀望狀態(tài)是很必須的。各大國(guó)有商業(yè)銀行，已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)下降進(jìn)行了多次壓力測(cè)試，降價(jià)30%至50%，對(duì)銀行不構(gòu)成大的風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，在降價(jià)及不降價(jià)之間，決策層面也有動(dòng)搖。分析起來，不降房?jī)r(jià)，那就是另一條路徑，實(shí)行貨幣貶值。那么，究竟是降房?jī)r(jià)，還是貶貨幣呢？我們先來看看利和弊。

讓我們先來看看一組數(shù)據(jù)：中國(guó)的房?jī)r(jià)是從2004年開始一路猛漲，那么，我們?cè)诒本⑽錆h、重慶三個(gè)城市采集同等片區(qū)的數(shù)據(jù)證實(shí)，2004年住宅用地樓面價(jià)分別為1221.64元、947元、164.56元每平方米，而2009年他們分別是3528.123元、2283元、591.84元每平方米，加權(quán)平均土地價(jià)格上漲275%。而2009年中國(guó)的GDP比2004年增長(zhǎng)246%，廣義貨幣余額M2實(shí)際增長(zhǎng)238%。也就是說土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣增長(zhǎng)。

從貨幣理論上來解釋，支撐法幣幣值的是一國(guó)土地資源、礦藏資源和其他國(guó)有資源，而權(quán)重最大的是土地資源，約占70%以上，中國(guó)人民幣更是如此。土地價(jià)值增長(zhǎng)的幅度低于貨幣增長(zhǎng)是體現(xiàn)貨幣真正價(jià)值的狀態(tài)，而中國(guó)的土地價(jià)值增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貨幣增長(zhǎng)幅度，那表明人民幣2004年以來一直在貶值。那么，現(xiàn)在人民幣還能繼續(xù)貶值嗎？答案是否定的。

從經(jīng)濟(jì)層面來說，人民幣繼續(xù)貶值，將導(dǎo)致流動(dòng)性更加泛濫，加上國(guó)際熱錢的炒作，將引發(fā)惡性通脹。從社會(huì)層面來看，中國(guó)老百姓在銀行的存款將面臨縮水。中國(guó)是個(gè)高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，因?yàn)樯鐣?huì)保障體系不完整，這種存款高達(dá)28.5萬(wàn)億。這并不是說中國(guó)老百姓很有錢，而是絕大多數(shù)人尋求用存款的方式，實(shí)行自己對(duì)自己的生老病死的保障。繼續(xù)貨幣貶值，將導(dǎo)致老百姓的財(cái)富大量縮水，以致一部分人為此失去保障，后果極為嚴(yán)重。將來政府所要支付的社會(huì)保障成本，有可能是現(xiàn)在縮水財(cái)富的幾倍甚至十幾倍。

無論如何繼續(xù)實(shí)行貨幣貶值的政策是非理性的。唯一的辦法就是降低房?jī)r(jià)，而降低房?jī)r(jià)同時(shí)降低了土地價(jià)值和生產(chǎn)成本，提高了城鄉(xiāng)居民的購(gòu)買力，提升對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后勁。