租售價格上漲 吸引眾多投資

　　投機成分夾雜 “虛火”旺燒

　　雖然前景并不明朗，但目前的商業(yè)地產確實“火”了起來：根據多家研究機構的市場數據顯示，4月份以來，隨著國家房地產調控新政的出臺，普通住宅市場逐漸走弱，投資者以及開發(fā)商對商業(yè)類地產的關注度正在成倍增加。成交價格、收益率以及市場各方信心的抬升，已經讓“商業(yè)地產”這一題材炙手可熱。但是，在商業(yè)需求并未出現根本性變化、政策環(huán)境依舊不明朗的情況下，商業(yè)地產能否真正“火”起來，依然受到一些專業(yè)人士的質疑。

　　樓市資金“轉舵”

　　商業(yè)地產成了“香餑餑”

　　日前，中原地產發(fā)布報告，稱4月國內房地產資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場。其中，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50.09萬平方米，環(huán)比大幅度增長181.90%；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長了72.43%。其中，北京甲級寫字樓租金的漲幅為2.21%，準甲級寫字樓漲幅為3.75%，環(huán)比已明顯走出了谷底。

　　無獨有偶，據業(yè)內某知名網站發(fā)布的研究報告顯示，在目前北京活躍的90個商業(yè)地產項目中，有90%的項目租售價格在國家出臺房地產調控新政后提高，其中約27%的項目租售價格漲幅超過兩成，而其中最高漲幅已超過50%。

　　上述報告還列舉了多個實例：例如，位于朝陽區(qū)三元橋附近的某寫字樓項目，租金從新政前的5元/平方米/天，上漲至8元/平方米/天，漲幅達到60%；而位于朝陽區(qū)北苑附近的某商鋪項目，售價也從新政前的12000元/平方米，上漲到5月的18000元/平方米，漲幅達到了50%。

　　而根據我愛我家、北京寫字樓信息網等機構的調研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產的客戶量比新政出臺前增加了約30%。

　　有分析人士表示，盡管各方出臺的數據存在一定差異，但在許多投資者眼中原本被視為“雞肋”的商業(yè)地產，在新一輪的政策調整中確實成了“香餑餑”。

　　觀點：

　　調控政策成就了商業(yè)地產？

　　商業(yè)地產為何突然火起來？對于這一問題業(yè)內人士提出了多重觀點，但究其核心，仍然與國家前不久出臺的調控政策有關。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為：在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量4月呈現大幅回落之勢，隨著各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產則借此機會走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。“在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業(yè)地產”。

　　中關村某商業(yè)項目負責人也表示，目前國家出臺的“新國十條”等政策，重在精準調控住宅市場，商業(yè)立項的項目并不在本輪調控的范圍。“進一步說，國家一方面在抑制住宅價格上漲過快，同時也給眾多的投資客暗示了新的資金出口，也就是投資轉向商業(yè)。”

　　而一位具有多年投資房地產經驗的投資者表示，目前他之所以關注商業(yè)地產，完全是因為政府出臺的限購政策影響。“目前我手中的閑置資金沒有更合適的投資渠道，股市低迷，買住宅受限，倒是朋友提醒我關注商業(yè)地產，價格低而且回報率也高于普通住宅。”

　　質疑：“商業(yè)地產”

　　或是正被炒作的“綠豆”

　　雖然國家宏觀政策對商業(yè)地產產生的影響已基本成為業(yè)內共識，但這種影響產生的結果如何還是一個未知數。

　　一些專家表示，隨著注入商業(yè)地產資金的增多與整體經濟的復蘇，商業(yè)地產將就此迎來輝煌的黃金時期。但持有謹慎觀點的業(yè)內人士則認為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實在覬覦商業(yè)地產這一領地，再加上很多炒作的因素，“商業(yè)地產”很可能成為下一個被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。

　　亞豪機構商業(yè)地產總經理姜黎明在接受采訪時表示，“商業(yè)”和“地產”作為一個共生的概念，具有較強的關聯性。目前很多投資人受制于政府的限購令，想按照投資住宅一樣去買商鋪，這具有很大的盲目性。“如果單純按照地產的概念，只重銷售而忽視經營，會使商鋪賣得火但無人使用，最后陷入慘淡經營的境地，給投資者帶來巨大損失。”此外姜黎明認為，整體商業(yè)氛圍的停滯不前，也是制約商業(yè)地產發(fā)展的一大因素。“沒有‘商業(yè)’的需求作支撐，再旺盛的地產市場也只是虛火，”姜黎明說。

　　政策預警已經出現

　　投資者需要謹慎

　　上述專家的擔心或許不無道理：在上述中原地產發(fā)布的報告中同時也提到，盡管北京商業(yè)地產的活躍程度在持續(xù)增加，但衡量市場需求的空置率也在持續(xù)增高。以寫字樓這一商用物業(yè)類型為例，北京4月份甲級寫字樓、準甲級寫字樓的空置率持續(xù)攀升，其中準甲級寫字樓的空置率升幅達到了24.41%。

　　而一直在為商業(yè)地產搖旗吶喊的SOHO中國董事局主席潘石屹也不無憂慮地表示，“現在是住宅價格上漲太快，政府采用政策方式調控，這些資金就有往商業(yè)地產走的趨勢，因為商業(yè)地產沒有任何政治化的風險，也沒有社會輿論壓著政府調控它。這種情況下資金的流動情況就反了：本來應該是更多的資金和土地去建住房，如果現在的資金趨勢要回流到商業(yè)地產，這實際上跟宏觀調控的目的又背道而馳了。”

　　實際上，政府對商業(yè)地產風險的警示或許已經發(fā)出：近日，北京市住建委強調，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號傳導到市場上，直接導致了5月末多塊商業(yè)用地的遇冷。

　　“對于廣大投資者而言，不要盲目地跟風炒作其實更是一種自保。沒有市場的支撐，投機行為在政策調控面前不堪一擊地。” 姜黎明表示。