昨天在杭州下城區(qū)人民法院開(kāi)庭審理的“李全青案”，因?yàn)槭欠慨a(chǎn)新政后杭城首起退房案，備受關(guān)注。此前，雖然杭州退房潮洶涌，但杭州主城區(qū)尚無(wú)一起通過(guò)法院判決處理的退房官司。

李全青昨天向法院請(qǐng)求和自己的律師一起出庭，法官同意了。坐在原告席上，他顯得緊張。他不懂法，但這個(gè)案子對(duì)他來(lái)說(shuō)太重要了，他必須打起十二分精神來(lái)面對(duì)，“8萬(wàn)塊辛苦打拼賺來(lái)的血汗錢(qián)，不能說(shuō)拿不回來(lái)就拿不回來(lái)了。買(mǎi)不了房子，不是我的錯(cuò)。是國(guó)家的新政策，我無(wú)能為力。”李全青說(shuō)。

在兩次調(diào)解均告失敗之后，各界對(duì)“李全青案”未來(lái)會(huì)怎么判更加期待。“如果它成為杭城第一起購(gòu)房違約的判例，將具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性意義。”司法界人士如此描述這個(gè)案子的意義。

據(jù)了解，由于房產(chǎn)新政糾紛適用法律的復(fù)雜性，省高院近日將就此類(lèi)官司如何審理專(zhuān)門(mén)出臺(tái)內(nèi)部指導(dǎo)意見(jiàn)，作為法官審判此類(lèi)案件的法律依據(jù)。

咬牙買(mǎi)下的首套房

遭遇新政辦不了貸款

33歲的李全青是典型的新杭州人，他從河南來(lái)杭近10年。他有手藝，平時(shí)給人打工搞裝修，偶爾還自己承包一點(diǎn)活。日子過(guò)得還算可以，基本可以在杭州立足。

去年，李全青在老家的兒子8歲了，到了上學(xué)的年紀(jì)。為了以后孩子能有出息，李全青咬咬牙，決定在杭州買(mǎi)房子，這樣可以把孩子戶(hù)口遷過(guò)來(lái)，也能找個(gè)好學(xué)校。

他們看中了下城區(qū)石橋路新鄉(xiāng)里一號(hào)的一套公寓樓，房主曹先生夫婦很快和他談成了這筆生意。

今年4月3日，雙方通過(guò)中介公司簽了一份轉(zhuǎn)讓居間協(xié)議，房子總價(jià)88萬(wàn)元，首付先付3成，其余房款申請(qǐng)銀行按揭。當(dāng)天，李全青按約定付了2萬(wàn)定金。10天后，他們又正式簽訂了合同并加了一份補(bǔ)充協(xié)議，約定88萬(wàn)元的總價(jià)里，房屋款為80萬(wàn)元，裝修款8萬(wàn)元。李全青又付了6萬(wàn)元，連同原先的2萬(wàn)元，作為全部裝修款。

一切都很順利，雙方都想把房子盡快過(guò)戶(hù)，可是誰(shuí)也沒(méi)有想到，4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“國(guó)十條”，其中一條對(duì)李全青來(lái)說(shuō)是當(dāng)頭一棒，“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。”

“我在杭州干活，戶(hù)口一直在河南老家。我拿不出相關(guān)證明，銀行不肯批下這筆按揭貸款。”李全青說(shuō)，沒(méi)了貸款，他根本買(mǎi)不起房子。這導(dǎo)致了他沒(méi)有能力再履行房屋轉(zhuǎn)讓合同。

4月25日，他通知曹先生解除合同并返還8萬(wàn)元購(gòu)房款。但曹先生不同意。多次請(qǐng)求無(wú)果后，他把曹先生告上了法庭。

被告曹先生也很無(wú)奈。他為了把房子騰出來(lái)，已經(jīng)提前還了房貸，并已租了房子，對(duì)于李全青的“違約”，他不能接受。庭審焦點(diǎn)：

新政算不算“情勢(shì)變更”

昨天開(kāi)庭的焦點(diǎn)是當(dāng)前房產(chǎn)界的熱點(diǎn)話(huà)題：新政算不算“情勢(shì)變更”？

曹先生的委托律師鄭律師一上來(lái)就否定了情勢(shì)變更的說(shuō)法，“按揭貸款本身就存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這是可以預(yù)見(jiàn)的。大家都知道，房?jī)r(jià)很高已經(jīng)是共同話(huà)題，媒體、官員、專(zhuān)家都在呼吁要抑制房?jī)r(jià)，宏觀調(diào)控政策隨時(shí)可能出來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)已經(jīng)很高，你們既然貸款就應(yīng)該預(yù)見(jiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)，所以不應(yīng)適用情勢(shì)變更原則。”

“最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條明確，‘情勢(shì)變更’指的是合同依法成立后，發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)、且不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事情，動(dòng)搖了合同訂立的基礎(chǔ)。在此情況下，應(yīng)允許合同雙方變更或者解除合同。”鄭律師再三強(qiáng)調(diào)，最高法院有規(guī)定，法院在采納情勢(shì)變更情況時(shí)也會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎，情勢(shì)變更原則的適用需要得到省高院的核實(shí)。

鄭律師的說(shuō)法馬上遭到了原告律師的反駁。

“我們很有誠(chéng)意買(mǎi)這套房子，并沒(méi)有惡意想違約。”李全青的委托律師說(shuō)，合同簽后一星期，他們就向興業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，但是就是因?yàn)樾抡?duì)外地人限貸，貸不出這筆款，他們履行不了合約也是迫不得已。

“這絕對(duì)可以適用情勢(shì)變更原則。李全青作為外地人在杭州首次購(gòu)房，他的貸款不存在有無(wú)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)法，盡管之前有很多報(bào)道和信號(hào)，可能出臺(tái)宏觀調(diào)控，但是對(duì)于貸款方面，我們能預(yù)料的頂多是提高貸款的利率。對(duì)外地人限貸的政策是沒(méi)能想到的，怎么談得上可以預(yù)見(jiàn)呢？”

律師說(shuō)，合同上明確寫(xiě)著余款通過(guò)商業(yè)貸款來(lái)支付，現(xiàn)在銀行不能貸款，這個(gè)合約就沒(méi)法繼續(xù)下去，所以8萬(wàn)元購(gòu)房款應(yīng)該退還。

“當(dāng)然，將心比心，我們也愿意給曹先生他們一點(diǎn)補(bǔ)償，這個(gè)數(shù)字大概在5000元。”

對(duì)方搖搖頭，表示無(wú)法接受。

法官庭后又做了一次“背靠背”(和各自律師單獨(dú)談)調(diào)解的努力，但是由于雙方要求差距很大，調(diào)解又一次失敗。

各界關(guān)注：

一旦判下來(lái)會(huì)有示范意義

社會(huì)各界，尤其是司法界對(duì)這個(gè)案子將來(lái)怎么判非常期待。曹先生的律師事后告訴記者，“我還是希望這個(gè)官司能夠由法院裁判，這也是給我們律師業(yè)一個(gè)相對(duì)明確的判例，以后可以供類(lèi)似官司參考。”

其實(shí)，早在房產(chǎn)新政出臺(tái)不久，專(zhuān)攻房產(chǎn)官司的浙聯(lián)律師事務(wù)所就匯集了很多此類(lèi)違約糾紛。針對(duì)這種二手房交易解約的情況，考慮到現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌的因素，浙聯(lián)戴和平律師會(huì)建議作為解約方的購(gòu)房者適當(dāng)補(bǔ)貼一點(diǎn)房東，一般是定金的20%，這樣可以節(jié)省時(shí)間，節(jié)省成本，促進(jìn)調(diào)解成功率。不過(guò)目前戴律師手頭也有8例已經(jīng)決定走法律途徑。

浙大光華法學(xué)院方立新教授說(shuō)，自從新政出臺(tái)后，針對(duì)各類(lèi)洶涌的房產(chǎn)違約高潮，浙江省高院和相關(guān)研究院也一直在商討和研究可適用的法律：“這個(gè)案例下城區(qū)法院會(huì)特別慎重，因?yàn)橐坏┡邢聛?lái)，對(duì)整個(gè)杭州二手房的違約糾紛將具有示范性的影響。”