今年以來，住宅價格大幅度上揚。相比起住宅市場的瘋漲，商業(yè)地產(chǎn)市場顯得理性很多。隨著住宅價格不斷創(chuàng)新高，動輒總額過百萬元的樓價已令普通消費者卻步，部分投資者也逐漸意識到投資的風險，從而將目光轉(zhuǎn)向價格穩(wěn)步上漲的商業(yè)地產(chǎn)市場。受國家調(diào)控政策影響，最近一段時間，越來越多的投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，打起“養(yǎng)魚”的主意來。

　　商鋪投資客明顯增多

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報相當可觀，而住宅市場經(jīng)歷大幅升值后市場觀望氣氛濃厚，風險較高。據(jù)悉，不少商鋪的投資回報率可達15%，相比之下，一般住宅的投資回報率僅5%。回報率就是投資風向標。記者了解到，近期社區(qū)商鋪與專業(yè)市場商鋪的投資客明顯增多。

　　近日，市民姜女士賣掉了前幾年在高新區(qū)黃金時代購買的一套大戶型住房，用這筆資金一口氣從濟南海鮮大市場購買了5個鋪位，加上此前已在該商業(yè)地產(chǎn)項目購買的8個鋪位，姜女士手握13個掙錢的“金飯碗”，做起了長線投資。據(jù)知情人士介紹，姜女士購買的鋪位平均價格為8至9萬元，總投資不到120萬元，用這些錢在市中心僅能買一套面積較大的住宅，將這些鋪位出租給經(jīng)營業(yè)戶，每個鋪位每月可獲800余元的租金，一年時間就能收回租金12萬余元，“隨著鋪位增值和租金上漲，用不了幾年就能收回投資。”姜女士說。

　　將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的并不只姜女士一個。市民張先生日前就把手中的兩套房產(chǎn)拋出，購買了三間社區(qū)商鋪進行長線投資。“現(xiàn)在樓價已經(jīng)很高，再進行短期操作，獲利很有風險，投資商鋪則是長期經(jīng)營，相對更有保障。”張先生說。

　　調(diào)控政策促使投資轉(zhuǎn)向

　　采訪中，多名業(yè)內(nèi)人士表示，目前商業(yè)地產(chǎn)不受國家政策調(diào)控，這是導致不少個體投資者將目光由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資的主要原因。“商業(yè)地產(chǎn)與住宅一樣可以保值增值，其收益相比更穩(wěn)定、更長久，回報率更高，這也是導致商業(yè)地產(chǎn)趨熱的一個原因。”山房網(wǎng)總經(jīng)理、房產(chǎn)評論人趙魯梁介紹，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報率一般在10%至15%，其長期回報遠高于住宅，對有志于進行長期投資的個體投資者的吸引力不言而喻。

　　“在當前國家加大住宅調(diào)控的大形勢下，從短線炒作轉(zhuǎn)向長線投資，變‘殺豬’為‘養(yǎng)魚’，這應該是有一定投資實力的個體投資者的明智之舉。”趙魯梁表示。

　　資源稀缺加劇商鋪投資熱

　　記者了解到，目前全市商業(yè)地產(chǎn)項目及建筑面積總量到底有多少，并沒有相應的統(tǒng)計。

　　不過業(yè)內(nèi)人士表示，隨著舊城改造大面積展開，舊城區(qū)相當一部分原有的一些純商業(yè)項目、底商和社區(qū)商業(yè)項目被拆除，大部分業(yè)戶急需新的經(jīng)營場所；城市發(fā)展空間不斷擴張過程中，以往處于郊區(qū)遠郊區(qū)的區(qū)域，如今已建起大片居住小區(qū)，需要進行相應的商業(yè)配套，“這已經(jīng)造成商業(yè)地產(chǎn)需求不斷增長、供應明顯不足的矛盾。”

　　另據(jù)了解，在2008至2009年金融危機中，我市商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅一樣存在開工減少、供應趨緩的現(xiàn)象。據(jù)我市一家房地產(chǎn)調(diào)研機構(gòu)的不完全統(tǒng)計，2009年我市推出商業(yè)地產(chǎn)項目23萬平方米，其中新增9.5萬平方米，全年成交15萬平方米，“近6萬平方米是吃老本。”該調(diào)研機構(gòu)原本預計今年全市將新增商業(yè)地產(chǎn)項目20至30萬平方米，但受各方面因素影響，不少本來應該上半年推出的項目未能推出，至4月底，全市可售的存量商業(yè)地產(chǎn)項目不足3萬平方米。

　　分析人士認為，商業(yè)地產(chǎn)項目稀缺，從另一方面加劇了投資熱。記者了解到，堤口路附近一樓盤前不久推出2萬平方米商業(yè)項目，當月就成交了1.5萬平方米。

　　在價格方面，統(tǒng)計顯示，盡管因炒作空間不如住宅大，去年我市商業(yè)地產(chǎn)價格仍平均上漲了19%，今年1至4月上漲了10%左右。

　　投資商鋪潛力和風險并存

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)投資價值日益受到關注，現(xiàn)在推出的商鋪已不像過去那樣價格低廉，未來投資回報率可能不如當前，相對投資住宅產(chǎn)品來說，投資商業(yè)地產(chǎn)有較高的收益，也有不小的風險。

　　記者了解到，目前投資商鋪通常有三種投資回報分析方法。一種是租金回報率分析法，以投資房產(chǎn)的稅后月租金扣除每月物業(yè)管理費后，乘以12個月，除以購房總價，得出的比值越高表明越值得投資；利用貸款購買的，需以稅后月租金扣除按揭月供款，乘以12個月，除以首期房款與期房時間內(nèi)的按揭款之和；第三種為內(nèi)部收益率法，以稅后月租金乘以投資期內(nèi)的累積出租月數(shù)，除以按揭首期房款、其他投入(保險、契稅、大修基金、家具等)、累積按揭款、累積物業(yè)管理費等之和。除此之外，最簡單的辦法為該房產(chǎn)年收益乘以15，所得結(jié)果等于購買價，說明物有所值，大于購買價說明有升值空間，小于購買價則屬于投資失誤。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，除了考慮投資回報，投資商鋪還需注意以下6個問題：首先要選擇好入市時機；其次要考慮好投資的房產(chǎn)類型，在商鋪、別墅、寫字樓、公寓等幾類房產(chǎn)中，根據(jù)自己的資金實力和期望的投資回報，合理選擇；其三要對投資區(qū)域進行考察比較；其四要選擇合適的樓盤；其五在付款方式方面要依據(jù)自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現(xiàn)金流的斷流而不得不退房，造成重大損失；其六要調(diào)整好投資心態(tài)。