雖然統(tǒng)計(jì)中濟(jì)南新建商品住宅均價(jià)出現(xiàn)下降，但是從整體上看濟(jì)南樓市并未出現(xiàn)普遍性降價(jià)的趨勢，甚至沒發(fā)現(xiàn)具體樓盤價(jià)格明顯下降的情況。對此，山東省房地產(chǎn)專家表示，這種均價(jià)的下降其實(shí)是房價(jià)的“假性下降”，單個樓盤沒降價(jià)，是銷售樓房結(jié)構(gòu)的變化等因素造成的一種房價(jià)下降的假相。

    1 

    高價(jià)樓盤銷量大降

    導(dǎo)致均價(jià)下降

    “統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的平均交易價(jià)格和市民買房時的樓價(jià)并不一樣。”濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委的工作人員告訴記者，“買房者不要拿著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的平均交易價(jià)格作為買房的參考標(biāo)準(zhǔn)。”

    據(jù)介紹，統(tǒng)計(jì)中的新建商品房均價(jià)及新建商品住宅均價(jià)，是對銷售的商品房價(jià)格的平均，其中受到團(tuán)購、銷售樓房結(jié)構(gòu)等影響。

    “一些高價(jià)樓盤成交量大幅下降是拉低樓市均價(jià)的一個重要因素。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。該人士舉例說，“假如濟(jì)南市中旬賣出100套房，其中80套是每平米萬元以上的高價(jià)樓盤，20套是中低價(jià)位的低價(jià)樓盤，那么得出的樓市均價(jià)數(shù)字肯定要高，但是反過來，假如賣出去的100套房子中，只有20套高價(jià)樓盤，那么平均價(jià)格就會降低。”因此該人士認(rèn)為，目前濟(jì)南市的樓市屬于后者，雖然各個樓盤基本沒有降價(jià)，但是由于高價(jià)樓盤的滯銷，樓市的均價(jià)反而降下來了。

    記者查看省城網(wǎng)上銷售系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)注意到，普通樓盤和高價(jià)樓盤的交易量盡管都下降了，但高價(jià)樓盤的交易量降幅更大。

    理由

    2

    大規(guī)模團(tuán)購拉低樓市均價(jià)

    在目前樓市的觀望期，大規(guī)模的團(tuán)購也成為帶動濟(jì)南房價(jià)下降的一個重要因素。

    根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在五月份的前20天里，省城新建住宅的成交量約1093套，其中光位于東部板塊的一個項(xiàng)目團(tuán)購套數(shù)就達(dá)383套，占據(jù)了前20天住宅成交量的三分之一左右。據(jù)悉，該項(xiàng)目的整體團(tuán)購價(jià)格僅僅相當(dāng)于目前樓市均價(jià)的一半左右。這些大規(guī)模的低價(jià)團(tuán)購在“拉低”整個濟(jì)南市的樓價(jià)中起到了重要作用，但是由于類似團(tuán)購少為人知，所以絕大多數(shù)的人并未感覺到濟(jì)南樓價(jià)的變化。
 
    理由

    3

    郊區(qū)樓盤開盤價(jià)格便宜

    “短期的數(shù)據(jù)不能說明太多問題！”全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海在分析濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀時說道。“對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，一周或者十天的數(shù)據(jù)，受個例的影響太大。”

    “一般來說，一個月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是較為接近市場真實(shí)狀況的。”郭松海向記者解釋說，“比如說這周在郊區(qū)有個新樓盤開盤，價(jià)格也比較便宜，成交量一下子上去了，但是在算平均房價(jià)的時候反而會下降。”

    目前的樓市中，每個樓盤由于所在區(qū)域和周邊配套設(shè)施的不同，在價(jià)格上差距較大，因此短時間內(nèi)個別樓盤成交量的起伏變化會過度反映在均價(jià)上，引起房價(jià)的上下波動，所以統(tǒng)計(jì)周期越長，數(shù)據(jù)就越接近于真實(shí)水平。