2010年以來，為遏制房價過快上漲，中央和地方政府密集出臺了一系列的調(diào)控政策，北京、上海等一線城市房價有止?jié)q的勢頭，成交量出現(xiàn)了明顯下降，房地產(chǎn)新政對市場的作用開始顯現(xiàn)。這些政策在得到社會各界普遍認同的同時，也引發(fā)了一些爭議、質(zhì)疑甚至是責(zé)罵。準確把握中央房地產(chǎn)新政的精神實質(zhì)，盡快化解一些社會誤解，對于統(tǒng)一思想，堅定信心，科學(xué)把握政策執(zhí)行的原則、力度和節(jié)奏，及時發(fā)現(xiàn)市場的新變化、新問題，并采取有效的應(yīng)對措施至關(guān)重要。

　　誤解一：收緊房地產(chǎn)信貸的目的就是為了打壓房地產(chǎn)市場

　　從歷史經(jīng)驗和市場表現(xiàn)來看，對房價和成交量影響最直接最有效的無疑是房地產(chǎn)信貸政策。２００７年１１月實行“第二套房”貸款政策后，恰逢國際金融危機的沖擊，２００８年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍性的“價跌量減”，部分地區(qū)還出現(xiàn)了購房人集體退房和按揭“斷供”、“地王”退地的現(xiàn)象。２００８年底為應(yīng)對國際金融危機的挑戰(zhàn)，中央實行了積極的財政政策和寬松的貨幣政策，２００９年在巨量信貸資金推動下低首付和利率七折的“杠桿作用”產(chǎn)生了巨大的“賺錢效應(yīng)”，房價出現(xiàn)了始料不及的急漲。因此在執(zhí)行了一年左右后，２０１０年中央實行有史以來最為嚴厲的緊縮性房地產(chǎn)信貸政策就成為必然。

　　那么，新政會不會再次導(dǎo)致房價的快速下跌和成交量的迅速萎縮？有人形容當前的房地產(chǎn)信貸政策對房市是釜底抽薪，因而懷疑新政能執(zhí)行多久。何況在銀行系統(tǒng)激勵約束考核方式不變的情況下，信貸員為了獎金、商業(yè)銀行為了利潤，會不會在政策“風(fēng)頭”過后，繼續(xù)和購房人合謀，與監(jiān)管部門玩“貓捉老鼠”的游戲。另一種觀點，則相信“認房不認貸”的做法會傷害自住型和改善型住房需求，因信貸政策的大起大落造成的房價下跌和還貸成本快速增加，可能會導(dǎo)致這一部分購房人的巨大利益損失，或?qū)⒉豢爸刎摗＿@些年來，我們的房地產(chǎn)政策似乎總是在信貸、稅收、市場監(jiān)管這三個方面，在“松”和“緊”之間來回拉抽屜。

　　因此，準確把握本輪房地產(chǎn)信貸新政的政策目標，對于科學(xué)判斷信貸政策對市場的影響，及時掌握和發(fā)現(xiàn)市場的新變化、新問題，并適時采取相應(yīng)的對策尤為重要。筆者認為：

　　１．房貸新政的主要目的并不是要打壓房市，而是金融系統(tǒng)完善內(nèi)控、提高資產(chǎn)質(zhì)量、化解金融風(fēng)險的必然要求和自動出擊。年初，中央初步安排２０１０年新增信貸將控制在７．５萬億元左右，同比２００９年將下降２５％。中央明確要調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)更多資金進入實體經(jīng)濟，進入消費領(lǐng)域，進入戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。按照這一邏輯推斷，全年房地產(chǎn)信貸資金總量至少會同比下降２５％以上，假定房價不降，商品房銷售成交量也會下降２５％以上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定幅度的震蕩在所難免。因此金融機構(gòu)必須未雨綢繆做好準備，而提高首付比例、實行差別化利率、停止對第三套以上購房的貸款，正是要防范市場波動帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提高銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。同時也要看到，收緊房貸對遏制房價上漲的確會起到重要的作用，但我們現(xiàn)行的信貸政策在一定程度上對房市是助漲助跌的，研究構(gòu)建長期穩(wěn)定的房價形成機制的金融支撐政策體系才是穩(wěn)定房地產(chǎn)金融的根本。

　?。玻畬嵭袊绤柕姆康禺a(chǎn)信貸政策，是順應(yīng)國際金融市場動蕩的需要，同時也是為人民幣升值做好必要的準備。當前世界經(jīng)濟擺脫危機走向復(fù)蘇尚不明確，美、歐等國為轉(zhuǎn)嫁自身矛盾，始終要求人民幣大幅升值，為防止通貨膨脹還可能采取加息等手段，這就必然對我國的貨幣政策產(chǎn)生直接的影響。因此，在繼續(xù)采取適度寬松的貨幣政策的同時，實行嚴厲的房地產(chǎn)信貸政策，控制信貸推高房價和資產(chǎn)泡沫，實際上可以緩解加息的壓力，并為人民幣升值預(yù)期引發(fā)大量外資流入房地產(chǎn)市場搭建一道防火墻。

　　誤解二：政府采取部分行政措施是對市場經(jīng)濟的不當干預(yù)

　　本輪房地產(chǎn)新政的一個突出特點是實施了一系列嚴厲的行政手段，比如住建部要求開發(fā)商必須一次公布所有房源、并明碼標出每套房的價格，北京市還采取了限制居民購買商品房套數(shù)等做法，江西等地強制要求公布開發(fā)成本，等等。這些做法引起了廣泛爭議，有學(xué)者認為這是政府行為對市場經(jīng)濟的不當干預(yù)，他們認為在社會主義市場經(jīng)濟體制下，應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)住房的供給與需求，政府無權(quán)進行干預(yù)，即使干預(yù)，短期可能會有政策效應(yīng)，長期只會讓市場環(huán)境和價值體系更加混亂。

　　在市場經(jīng)濟條件下，由于不動產(chǎn)的不可移動性和住房作為商品的雙重特性——既是必需品同時又是投資品，住房市場從來就是一個區(qū)域性特征明顯的市場，也是一個不可能完全自由競爭的市場，因此，保證住房市場的公平正義是政府的天職。政府必須對住房市場失靈進行必要的干預(yù)，筆者認為：

　?。保谖C時期采取一定的行政措施是必要的也是必需的。當前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了失控的邊緣，抑制房價過快上漲必須采取釜底抽薪的做法，出手要快，出拳要重，措施要準，工作要實。政府必須對交易中的信息不對稱進行干預(yù)，對市場局部壟斷進行干預(yù)，對開發(fā)商的行為進行限制，以維護市場公平交易。但過多的行政行為也會給地方官員在執(zhí)行中太多的自由裁量權(quán)，其結(jié)果可能是特殊利益集團受益，加劇社會不公，甚至滋生腐敗。因此，必須科學(xué)界定行政措施的原則和邊界，堅持依法行政，確保權(quán)力在陽光下運行。

　?。玻L期而言，要把握好短期行政行為和長期發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)作用的關(guān)系，及早實現(xiàn)短期目標向長期任務(wù)的銜接和過渡。房地產(chǎn)決策不能只停留在“應(yīng)對危機”的思維定式上，不能過度強調(diào)政策的短期市場效應(yīng)和決策效率，而忽視長期的政策連續(xù)性、穩(wěn)定性和公平性。要視市場變化把握好政策調(diào)整的時機、力度和節(jié)奏，逐步消除部門政策的色彩，加強全局統(tǒng)籌，逐步完善根本性的制度體系。短期的行政性手段是為長期的制度化、法制化爭取穩(wěn)定的環(huán)境和贏得寶貴的時間，短期措施孰先孰后，具有很大的偶然性和不穩(wěn)定性，只有成功完成房地產(chǎn)新政長短過渡，才能取得本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最終勝利。

　　誤解三：房地產(chǎn)新政的結(jié)果必然導(dǎo)致房價的大幅下跌

　　從近期市場的反應(yīng)看，交易量出現(xiàn)了迅速的萎縮，觀望氣氛在市場迅速蔓延。不論是改善型住房需求還是自住型消費，都出現(xiàn)了明顯的觀望，二手房價格下降帶動期房價格下滑，一向口氣強硬的開發(fā)商也開始嘴軟，部分樓盤已經(jīng)開始打折銷售。近日有媒體報道，工、建、中、交四大行的房貸壓力測試結(jié)果均已出爐，工行、建行對房價下跌可容忍度在３５％左右，交行為３０％。一時間，房價出現(xiàn)大幅度的下跌似乎勢所必然，人們更關(guān)心的似乎只是下跌的幅度有多深，持續(xù)的時間有多長。

　　筆者認為，寄希望于房價出現(xiàn)大幅度下跌是不現(xiàn)實的。首先，我國正處在城市化、工業(yè)化加速發(fā)展的進程中，人口眾多、經(jīng)濟增長和資源匱乏的現(xiàn)實國情決定了我國將長期面臨住房短缺的矛盾，解決人民群眾特別是廣大中低收入家庭住房困難，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、較快、健康發(fā)展，既是經(jīng)濟發(fā)展的需要，也是改善民生、保障社會和諧穩(wěn)定的需要。其次，我國的住房自有率并不低，在北京、上海等大城市和經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)已經(jīng)超過７０％，住房和租金收入已經(jīng)成為許多家庭的最重要的財產(chǎn)和財產(chǎn)性收入，如果房價出現(xiàn)大幅度下跌，受傷害的將是大多數(shù)人的利益。再其次，北京、上海等大中城市的房價收入比已經(jīng)普遍超過１０∶１以上，房租收入比超過３００∶１，即便現(xiàn)行的房價下降２０％以上，中低收入家庭仍然還是買不起商品房，解決這一部分家庭的住房問題只能是政府不斷加大住房保障力度，適時擴大政策性住房的覆蓋范圍，比如：２０１０年３月３１日，杭州市就宣布大幅放寬經(jīng)濟適用住房準入條件，擴大覆蓋范圍，擴大后的經(jīng)濟收入準入標準為：２００９年度家庭人均年可支配收入低于２１４９１．２元，相比上年家庭人均年收入低于１４４６２．４元的收入標準，其提高幅度超過了６０％。因此，任何對新政的結(jié)果不切實際的不科學(xué)的期望，其結(jié)果受害的還是購房人，特別是改善型消費群體。

　　事實上，對新政的不正確理解和過高期望已經(jīng)引起了社會預(yù)期的混亂。４月２９日住建部下發(fā)經(jīng)濟適用房新規(guī)后，北京昌平等地出現(xiàn)了居民通宵達旦到政府部門排隊申請“住改商”的現(xiàn)象，據(jù)媒體報道，第一天就去了７０００多人，為避免出現(xiàn)群體性事件，公安、衛(wèi)生部門都派員到現(xiàn)場維持秩序。這樣的恐慌在不到５個月的時間至少發(fā)生三次了，第一次是２００９年底，在房地產(chǎn)稅費政策調(diào)整前，居民突擊買賣房屋，通宵達旦到房管局辦房屋過戶手續(xù)；第二次是在銀行宣布收緊信貸之前，購房人突擊找關(guān)系、托人情辦理貸款手續(xù)，享受原有的首付和利率優(yōu)惠政策，而在新的信貸政策陸續(xù)出臺后，又四處找人借錢湊首付，否則就只能退房并賠上違約金了。據(jù)報道，北京通州地區(qū)的某樓盤在半年之內(nèi)均價從１８０００元／平方米漲到２５０００元／平方米以上，而在“國十條”出臺后其新推樓盤價格又在短短幾天內(nèi)回調(diào)到２２０００元／平方米左右。難怪有人感嘆“有房睡不著，沒房更睡不著；買了房睡不踏實，賣了房更睡不踏實”。

　　實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

　　一是要盡快消除房地產(chǎn)的“危機思維”，政府要穩(wěn)定市場和公眾對房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期。新政的直接短期目標是打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，遏制房價過快上漲的勢頭，并引導(dǎo)房價的理性回歸，長期而言，是實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，房價的漲跌與國民經(jīng)濟的基本面保持協(xié)調(diào)一致。當務(wù)之急是要穩(wěn)定被忽悠的預(yù)期，要堅定房地產(chǎn)調(diào)控的信心，充分認識調(diào)控工作的長期性、艱巨性，調(diào)控既是一場攻堅戰(zhàn)，也是一場持久戰(zhàn)。

　　二是要暢通公民利益訴求表達渠道，有序擴大公民政治參與范圍，提高房地產(chǎn)決策的透明度。建議主管部門可借鑒當年證監(jiān)會進行股權(quán)分置改革時的做法，向社會廣泛征求改革方案和意見，階段性公布論證和決策的進展情況，就是在最終中央定奪后，政策公布離開始實施也留出一段時間，并做好相應(yīng)的政策宣傳解讀等工作，使社會各界達成共識形成合力，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)新政往往是頭天公布恨不得第二天就要執(zhí)行。也可以借鑒證券市場信息披露的做法，可能引起市場波動的政策大多選擇在周末發(fā)布，給投資者思考和決策時間。

　　三是要深化房地產(chǎn)行政管理體制改革，進一步規(guī)范和明晰各部門之間、中央和地方之間的職責(zé)和權(quán)利，切實加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，切實轉(zhuǎn)變政府職能。這是破解部門利益掣肘，調(diào)動中央和地方兩個積極性，確保房地產(chǎn)新政得到有效貫徹的必然要求，也是提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)化水平的關(guān)鍵所在。

　　四是必須加快建立適應(yīng)科學(xué)發(fā)展的政績考核體系，切實轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展模式。要認真研究完善和改進土地出讓制度，改變地方財政對土地出讓收入的依賴是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的關(guān)鍵所在。要加強市場基礎(chǔ)性制度建設(shè)，切實把房地產(chǎn)業(yè)從追求數(shù)量增長轉(zhuǎn)變到追求發(fā)展的質(zhì)量上來。要盡快建立和完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機制，建立責(zé)權(quán)對等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利，這是調(diào)動中央和地方兩個積極性、確保保障性住房建設(shè)和管理落到實處的必然選擇。要盡快研究構(gòu)建長期穩(wěn)定的房價形成機制的金融和稅收政策支撐體系，從體制上避免大起大落，確保房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。