就在“扔鞋門(mén)”發(fā)生后的第三天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)再度“無(wú)畏”開(kāi)腔。在10日的《2010年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》發(fā)布會(huì)上，當(dāng)談及“新國(guó)十條”對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)，這位自嘲是“全國(guó)人民最想揍的第三人”的老總進(jìn)行了尖銳點(diǎn)評(píng)。任志強(qiáng)認(rèn)為，在不增加土地供給的情況下，只控制購(gòu)房需求以及房屋價(jià)格無(wú)益于解決當(dāng)前居民住房問(wèn)題，甚至?xí)霈F(xiàn)開(kāi)發(fā)商“假打折”的現(xiàn)象，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。
任志強(qiáng)擔(dān)心，樓市新政可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)投資的不足或“斷炊”。他指出，已有部分開(kāi)發(fā)商的投資重點(diǎn)從“蓋房子”改為“買(mǎi)鉆石”，在新政的影響下，其可能導(dǎo)致的投資不足所引發(fā)的供需失衡，將導(dǎo)致住房矛盾更加突出。
以下為任志強(qiáng)觀點(diǎn)摘錄：
開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持一年沒(méi)問(wèn)題
我沒(méi)有看到(開(kāi)發(fā)商持有現(xiàn)金)2500億的數(shù)據(jù)，我覺(jué)得不是這樣的。(REICO)報(bào)告中，(開(kāi)發(fā)商)投資資金增加了61%，扣除商業(yè)貸款的話，手里還應(yīng)該有1.8萬(wàn)多億。(從)上市公司看，超過(guò)100億現(xiàn)金流的大概有幾十家，達(dá)到60億的可能有40-50家，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒(méi)有受到任何影響。
REICO報(bào)告里，一季度的資金同比增長(zhǎng)66.8%，新增的開(kāi)發(fā)資金大概是61.4%，這個(gè)比去年同期增長(zhǎng)了52個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是非常多的。如果繼續(xù)縮減投資量的話，我覺(jué)得堅(jiān)持一年都沒(méi)有問(wèn)題?，F(xiàn)在來(lái)看，半年之內(nèi)，絕大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金流而出現(xiàn)問(wèn)題，這和2008年完全不一樣。
長(zhǎng)三角地區(qū)在去年三季度以前都是負(fù)數(shù)，到三季度以后，11月之后才進(jìn)入正比例。環(huán)渤海地區(qū)稍微好一點(diǎn)，也是在5、6月份在最低點(diǎn)。大概從開(kāi)工到拿到銷(xiāo)售證要一年時(shí)間，所以今年的上半年一定是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。去年一季度的時(shí)候，1到4月份的時(shí)候，珠三角地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)都是最低點(diǎn)，都是下降的趨勢(shì)，這說(shuō)明(商品房)供不應(yīng)求的現(xiàn)象還很?chē)?yán)重。
北京“十一五”期間，供應(yīng)的土地比“十五”期間少了2000多公頃，投資又下降了很多，供給肯定是不足的。所以從北京的批準(zhǔn)銷(xiāo)售和實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，除了2008年之外，其他年份實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)都是大于批準(zhǔn)銷(xiāo)售的套數(shù)。每天有59萬(wàn)人的增長(zhǎng)，肯定供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，一般是10萬(wàn)套左右是比較合理的，因?yàn)槲覀円荒暧?8萬(wàn)套和20萬(wàn)套的銷(xiāo)售，所以有半年庫(kù)存是比較合理的?，F(xiàn)在情況來(lái)看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)，后期要在相當(dāng)一段時(shí)間才能提高到保持10萬(wàn)套左右的庫(kù)存，是這樣一個(gè)范圍。(去年)12月以后，我們才覺(jué)得有(庫(kù)存)供應(yīng)增加。但是不要以為國(guó)務(wù)院文件出現(xiàn)，投資(就)出現(xiàn)下滑，08年就出現(xiàn)過(guò)這個(gè)情況，09年的年初也出現(xiàn)過(guò)，就是萬(wàn)科上海的樓盤(pán)，蓋了一半就停工了。如果出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，后期的供給量就會(huì)出現(xiàn)巨大的矛盾差。
障性住房的突出矛盾：少？多？在哪兒？
在北京的政策性住房里，不公開(kāi)、不透明、不(面)向社會(huì)的，大概要占到四分之三，面向社會(huì)大概只有四分之一。比如說(shuō)09年，我們政府工作報(bào)告中提出850萬(wàn)平米，其中只有150萬(wàn)平米是面向社會(huì)的，中間有很大的差距。土地供應(yīng)之所以“十五”和“十一五”有很大的差別，是因?yàn)?ldquo;十五”期間是企業(yè)找地，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以跟工礦、其他企業(yè)商量開(kāi)發(fā)。04年之后是政府找地，因?yàn)橥频卣信茠?，因?yàn)檎菑?qiáng)制性的收購(gòu)，很低的價(jià)格，所以企業(yè)現(xiàn)在大量的土地不往外拋了，寧愿租著，也不讓土地局拿走，所以土地局很尷尬，沒(méi)有辦法完成土地供應(yīng)量的指標(biāo)，這是北京的情況，我估計(jì)全國(guó)情況都差不多。
從05年到09年，北京共有7000多公頃的土地，面向開(kāi)發(fā)商的只有2000多頃，就是說(shuō)有將近5000多公頃是用于政策性保障，實(shí)際上政策性保障的用地大于開(kāi)發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。所以保障性住房你們(記者)說(shuō)少，政府說(shuō)很多，但是老百姓說(shuō)不知道在哪兒，這個(gè)可能是一個(gè)突出的矛盾。
08年的工作報(bào)告就做了一個(gè)全國(guó)存量的調(diào)查報(bào)告，其中也把這些情況說(shuō)清楚了。很多人說(shuō)市場(chǎng)化不好，我們?cè)?9年的時(shí)候每年竣工大概只有190萬(wàn)套房子，但是到了08年的時(shí)候，十年的時(shí)間，我們生產(chǎn)的商品房達(dá)到了494萬(wàn)套，增加了好幾倍，這就是市場(chǎng)化的好處。但是增加了幾倍，按城鎮(zhèn)的居住戶數(shù)計(jì)算大概只有2%。也就是說(shuō)買(mǎi)房的人必須擠到這2%里才能買(mǎi)得上房子，去年城鎮(zhèn)新增家庭人口大概1100億戶，我們的房子只夠一半，所以說(shuō)還有一半的人要去租房子或者買(mǎi)二手房。而二手房目前的交易量還沒(méi)有一手房交易量大。
新政會(huì)令房?jī)r(jià)虛高，恒大降價(jià)是在玩“貓膩”
我認(rèn)為(政府)把老百姓的(購(gòu)房)口味吊得太高，最后的結(jié)果會(huì)讓住房制度改革走很多的彎路，其實(shí)我們還要用很長(zhǎng)時(shí)間才能把住房問(wèn)題提高。我們不是沒(méi)有房子住，但是住房質(zhì)量差別特別大，如果按價(jià)值算的話，最低收入和最高收入大概差了五倍左右，富人住的都是好房子，窮人住的都是破房子，不在于面積上，質(zhì)量上差別很大。比如小房子有的沒(méi)衛(wèi)生間，有的沒(méi)燃?xì)猓械纳踔翛](méi)有自來(lái)水等等，這些都非常差，把這些情況改善沒(méi)有幾十年的時(shí)間是不可能的。
從住房情況看，最低收入階層和最高收入階層(住房)面積差1.6倍，全國(guó)平均起來(lái)也就是80多平米，所以住房情況非常差。不要以為我們的住房情況已經(jīng)可以大躍進(jìn)了，(也不要以為)三年之內(nèi)就能把所有問(wèn)題解決了。我們還要用20到30年的時(shí)間才能基本解決居民的住房問(wèn)題，一下子把住房水平提高得很高，那是不可能的。
我不知道北京有沒(méi)有規(guī)定(單價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)暫停審批預(yù)售證)，我只知道萬(wàn)科這次想賣(mài)5萬(wàn)塊錢(qián)，然后政府好像沒(méi)有給他房。你說(shuō)的(單價(jià))3萬(wàn)塊以上(暫停審批預(yù)售證)，我沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)?，F(xiàn)在起碼發(fā)銷(xiāo)售證的速度在減慢，新的規(guī)定里有一條叫作申報(bào)價(jià)位。這個(gè)制度就會(huì)讓大家把價(jià)位報(bào)得很高很高，因?yàn)榇蛘蹧](méi)有關(guān)系，但是漲價(jià)后再讓政府批就很難，所以就把價(jià)格抬得很高。如果政府真的在短期之內(nèi)都不批的話，供應(yīng)量會(huì)麻煩，我想不會(huì)堅(jiān)持很長(zhǎng)時(shí)間，政府還是會(huì)考慮供應(yīng)的問(wèn)題，眼前的矛盾主要還是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。
恒大可能就是自己玩兒了一個(gè)貓膩。他說(shuō)尾房進(jìn)行八五折，不是尾房的不是八五折，我不知道新聞是真的還是假的，所以他宣布取消，只能說(shuō)是這是企業(yè)行為，如果想炒作，或者是想把尾房甩了，那和宏觀調(diào)控沒(méi)有什么關(guān)系，就是企業(yè)行為。
房?jī)r(jià)終將由供求決定
北京“十五”期間，大概每年平均人均增加0.9平方米的建筑面積，但是到了“十一五”期間，因?yàn)槿丝谠鲩L(zhǎng)了，每年只增加0.45%，就是下降了將近一半。我們“十一五”期間供應(yīng)量明顯大幅度縮短，造成了“十一五”期間房?jī)r(jià)比“十五”期間迅速上升。尤其是外來(lái)人口增加，這樣的話人口需求量越來(lái)越大，而住房供應(yīng)面積越來(lái)越小，最后導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)越來(lái)越高。
如果大家把資金都投進(jìn)去，房子開(kāi)工了，你要想讓他不賣(mài)房子，他就會(huì)有資金壓力，現(xiàn)金流就要出問(wèn)題了，那個(gè)時(shí)候就有可能非降價(jià)不可。我說(shuō)的這些數(shù)都是政協(xié)在討論“十二五”住房規(guī)劃的時(shí)候政府提供的數(shù)據(jù)，恰恰說(shuō)明供不應(yīng)求在市場(chǎng)上會(huì)占主導(dǎo)地位，而不是開(kāi)發(fā)商太黑了才把價(jià)格炒高。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，供求關(guān)系決定價(jià)格。盡管政府可以用調(diào)控的辦法把需求或者價(jià)格扭曲了，但是最終還是要回到供求關(guān)系上去。
政府已經(jīng)在打壓(房?jī)r(jià))了，這種結(jié)果可能導(dǎo)致投資上不去。我現(xiàn)在最擔(dān)心的是一季度投資增長(zhǎng)能不能維持。如果二季度、三季度、四季度都能維持高增長(zhǎng)的話，我們下半年或者到年底的三季度供給就會(huì)持續(xù)增加；怕的就是銷(xiāo)售一下去，所有人都不干了，或者不投了。我們發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)投資的今年已經(jīng)買(mǎi)鉆石去了，已經(jīng)不蓋房子了，就怕最后投資上不去，下一階段的矛盾更加突出。
所以供求關(guān)系中，沒(méi)有一個(gè)好的投資環(huán)境，“供”是保證不了的。前一段時(shí)間可能是土地供給不足，后一階段可能是因?yàn)檎叽驂海本┡牧藘蓧K地，一塊地是多出了政府底價(jià)17塊錢(qián)一平米，政府宣布不賣(mài)了。另外一塊是少于政府底價(jià)17塊錢(qián)，一個(gè)是多了，一個(gè)是少了，所以兩塊地都沒(méi)有拍成。這還挺麻煩，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有完成供應(yīng)2500萬(wàn)平米住房面積的。
